Despachos/Pareceres/Decisões
295/2010
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Parecer 295/2010-E - Processo CG 2010/49315
: 15/10/2010
(295/2010-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Embargos declaratórios recebidos como recurso administrativo - Regularização de loteamento – Arquivamento determinado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente – Insurgência do interessado, que pugna pelo prosseguimento - Inteligência da Lei nº 6.766/79 e dos itens 152 e seguintes do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Provimento do recurso.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto (fls. 165/173) pelo MUNICÍPIO DE GUARULHOS contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos.
Tal decisão (fls. 162) não recebeu embargos declaratórios ofertados em relação à deliberação de fls. 154 (que, por seu turno, determinou o arquivamento dos autos, em virtude da não apresentação dos documentos determinados).
Tudo se deu nos autos de procedimento no qual se busca a regularização do loteamento denominado Jardim Lenize, implantado anteriormente à Lei nº 6.766/79, ocupando a área matriculada sob n° 18.816 (fls. 09/11-vº). Nestes, após manifestação do registrador (pela vinda da documentação necessária - fls. 107), o Ministério Público opinou desfavoravelmente (fls. 109/114) e o Juízo determinou providências (fls. 116). Vieram documentos (fls. 118/120), tidos por insuficientes a fls. 121. Novos elementos trazidos (fls. 126/150) igualmente considerados insatisfatórios levaram, enfim, à já referida deliberação de arquivamento a fls. 154.
Em sua peça de inconformismo, pugna o recorrente, exclusivamente, pelo recebimento e apreciação dos seus embargos declaratórios como sendo recurso administrativo (fls. 165/173).
A digna Procuradoria de Justiça opinou pela reforma do decisum, em razão do menor formalismo incidente sobre o procedimento administrativo e a inconveniência de se postergar a análise da questão (fls. 178/179).
É o relatório.
Passo a opinar.
De início, observo que foi interposto recurso (fls. 165/173) exclusivamente com o fito de os embargos declaratórios (fls. 156/ 161) serem apreciados, posto que não recebidos a fls. 162.
Neste tocante, é bem verdade que, conforme exposto pelo MM. Juízo Corregedor Permanente, referido recurso se insere no contexto do processo judicial, não sendo a hipótese dos autos. Aqui, há procedimento administrativo relativo ao registro imobiliário.
Neste sentido, pela não aplicação do sistema recursal do CPC a casos como o presente, o v. acórdão prolatado pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 096905-0/8, da Comarca de Socorro, em que foi relator o Desembargador Luiz Tâmbara, verbis:
O agravo não merece cognição porque, segundo precedentes da E. Corregedoria Geral (Proc. CG 8.437/93, Prot. CG 29.120/95 e Proc. CG 1.734/96), incabível nos procedimentos administrativos. É que tais procedimentos não são regidos pelo Código de Processo Civil, não há no Código Judiciário Estadual previsão de ataque de tais decisões por agravo e não se harmoniza a finalidade de tal recurso, evitar a preclusão da questão decidida, com os princípios da revisão hierárquica e da autotutela vigentes na seara administrativa.
Nada impedia, contudo, que fosse recebido o referido reclamo como recurso administrativo, para processamento e julgamento perante esta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, verbis:
Código Judiciário do Estado de São Paulo, artigo 246: De todos os atos e decisões dos juízes corregedores permanentes, sobre matéria administrativa ou disciplinar, caberá recurso voluntário para o Corregedor Geral da Justiça, interposto no prazo de 15 (quinze) dias, por petição fundamentada, contendo as razões do pedido de reforma da decisão.
Em reforço a tal entendimento, observe-se o disposto nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Capítulo XX, item 154.3, que trata de procedimentos de regularização de loteamento como o presente:
154.3. Qualquer que seja a decisão, caberá recurso para a Corregedoria Geral da Justiça, no prazo de 15 (quinze) dias, com efeito suspensivo.
O recurso deve, assim, ser conhecido.
No mais, ante os princípios da autotutela e da revisão hierárquica dos atos e decisões administrativas, em autocontrole de legalidade, que faculta ao Corregedor Geral da Justiça reexaminar as decisões dos Juízes Corregedores Permanentes, desde já pode ser apreciado o que de resto, até aqui, se desenrolou no presente procedimento.
Assim fazendo, observo que, embora se tenha determinado o arquivamento deste pedido de regularização do loteamento denominado Jardim Lenize, implantado anteriormente à Lei nº 6.766/79, ocupando a área matriculada sob n° 18.816, sob o fundamento de não terem vindo os documentos necessários (fls. 121 e 154), nada impede que, com a apresentação destes, o procedimento retome seu curso.
Isto porque não há prazo fatal ou preclusão para a juntada de tais documentos referidos na manifestação do registrador (fls. 107), devendo ainda ser considerados os argumentos da douta Procuradoria de Justiça, quais sejam, ser o procedimento administrativo merecedor de menor formalismo e a inconveniência de se postergar a análise da questão.
Sobre a matéria, esta Corregedoria Geral da Justiça assim já decidiu (Processo CG nº 319/2005):
Nesse diapasão, se a área em tela foi loteada sem observância de formalidades imperativas, mister se faz que, almejada a abertura de matrículas para os lotes, providencie-se, antes de mais nada, a regularização do empreendimento, mercê do espaço aberto no artigo 40 do diploma supra citado e nos itens 152 e seguintes do capítulo XX das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da Justiça, nas quais legitimada, inclusive, a iniciativa dos adquirentes. Necessário, enfim, que a regularização seja promovida mediante procedimento próprio, com pleno atendimento aos requisitos legais e normativos.”
Por seu turno, dispõem as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, em seu Capítulo XX:
SEÇÃO V
DOS LOTEAMENTOS DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS
Subseção II
Da Regularização de Loteamentos
152. Não se aplicam os artigos 18 e 19, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos registros de loteamentos ou desmembramentos requeridos pelas Prefeituras Municipais ou, no seu desinteresse, pelos adquirentes de lotes, para regularizar situações de fato já existentes, sejam elas anteriores ou posteriores àquele diploma legal.
152.1. Para esse fim, os interessados apresentarão requerimento ao Juiz Corregedor Permanente do Cartório competente, instruído com os seguintes documentos:
a) planta do loteamento ou desmembramento, devidamente aprovada pela Prefeitura, contendo as subdivisões das quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica;
b) quadro indicativo das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica;
c) certidão de propriedade, com menção de alienações e ônus, nos casos em que o imóvel tenha passado para outra circunscrição imobiliária;
d) anuência da autoridade competente da Secretaria da Habitação, quando o parcelamento for localizado em região metropolitana ou nas hipóteses previstas no art. 13 da Lei 6.766/79, salvo a relativa aos parcelamentos situados em área de proteção aos mananciais ou de proteção ambiental;
e) anuência da autoridade competente da Secretaria do Meio Ambiente, quando o parcelamento for localizado em área de proteção aos mananciais ou de proteção ambiental;
f) licença de instalação da CETESB, salvo quando se tratar de loteamento aprovado ou com existência de fato comprovada (153.1) anterior a 08 de setembro de 1976, ou de desmembramento aprovado ou com existência de fato comprovada (153.1) anterior a 19 de dezembro de 1979.
153. Aplica-se o disposto no item 152 às regularizações requeridas pelos próprios loteadores, desde que, comprovadamente, os parcelamentos sejam anteriores a 19 de dezembro de 1979 e todos os lotes já tenham sido alienados ou compromissados.
153.1. A comprovação será feita com planta aprovada pela Prefeitura ou com certidões que demonstrem lançamento individual de impostos sobre os lotes, sempre anteriormente a 19 de dezembro de 1979.
153.2. Além dos documentos referidos no subitem 152.1, os loteadores deverão apresentar necessariamente:
a) declaração de que não há lotes por alienar ou compromissar;
b)relação de todos os adquirentes, compromissários compradores ou cessionários dos lotes.
154. Os documentos referidos nos itens anteriores serão registrados e autuados pelo cartório da corregedoria, ouvindo-se, sucessivamente, o oficial do cartório competente e o Ministério Público.
154.1. O Juiz poderá determinar diligências e levantamento pericial para esclarecer dúvidas, promover a unificação de imóveis ou aperfeiçoar sua descrição, correndo as despesas por conta de quem requereu a regularização.
154.2. Satisfeitos os requisitos, o Juiz expedirá mandado para o registro, desentranhando dos autos os documentos oferecidos, para arquivamento no Registro de Imóveis.
154.3.Qualquer que seja a decisão, caberá recurso para a Corregedoria Geral da Justiça, no prazo de 15 (quinze) dias, com efeito suspensivo.
155. Nos loteamentos ou desmembramentos regularizados pelas Prefeituras Municipais, valerá, como título hábil ao registro dos lotes, o contrato de compromisso de venda e compra celebrado antes da regularização, desde que o adquirente comprove, perante o oficial, o pagamento ou o depósito de todas as prestações do preço avençado, bem como do imposto de transmissão devido, sem prejuízo do cumprimento de outras exigências previstas na Lei dos Registros Públicos.
155.1. Gozará de idêntica validade o contrato de cessão, desde que firmado numa das vias do compromisso de venda e compra, ou, embora formalizado em instrumento separado, venha acompanhado do instrumento de compromisso de venda e compra.
155.2. Para tal fim, o oficial, achando a documentação em ordem, procederá ao registro da transmissão de propriedade, arquivando uma via do título e os comprovantes do pagamento. Se a documentação for microfilmada, poderá ser devolvida.
155.3. Na hipótese prevista no item 155.1, o compromisso de venda e compra e a cessão serão registrados.”
Pois bem.
Com o devido respeito ao MM. Juízo Corregedor Permanente, ainda que não estejam, hoje, preenchidos todos os requisitos acima exigidos, é caso de, ouvido o registrador imobiliário, se apontar o que resta, fixando prazo suficiente e aguardando a vinda. Isto enquanto o requerente ainda demonstrar interesse no pleito e se propor a atender às exigências legais.
Verdadeiramente, não é o caso de se impedir o requerente de ver seu pedido processado até os ulteriores termos.
Assim deve ser, conforme a melhor doutrina (Regularização Fundiária - Decisões e Normas da E. Corregedoria Geral da Justiça de SP, de Dr. José Marcelo Tossi Silva), verbis:
Quando se pensa em regularização fundiária a primeira questão que vem à mente é ligada ao loteamento urbano feito de maneira irregular, ou seja, à margem da legislação vigente.
Loteamento urbano, é bom esclarecer, é o feito em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas no plano diretor ou em lei municipal (artigo 3º da Lei nº 6.766/79).
Além disso, durante determinado período se disseminou a prática de implantar parcelamento do solo mediante uso do instituto do condomínio voluntário, ou comum, com venda de pequenas frações ideais de terrenos a diferentes pessoas que não mantinham entre si vínculos que pudessem justificar a compra do imóvel em conjunto, e com atribuição de uma área certa de terreno a cada fração ideal.
(...)
A Lei nº 6.766/79 prevê em seu artigo 40 que a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal podem promover a regularização do loteamento não autorizado ou executado sem observância da licença concedida e, nestes casos, as Normas de Serviço estabelecem que não se aplicam os artigos 18 e 19 da Lei nº 6.766/79, que dizem respeito ao registro do loteamento pelo loteador.
Mais que isso, o item 152 do Capítulo XX das referidas Normas de Serviço permite que a regularização se faça pelos adquirentes dos lotes, no desinteresse da Prefeitura Municipal, o que indica uma primeira orientação que é a de permitir, sempre que possível, a regularização das situações que embora constituídas à margem da lei afetam diretamente os adquirentes que, agindo ou não de maneira descuidada, são prejudicados pela irregularidade, tanto no que se refere à falta das obras necessárias como no que se refere à impossibilidade de obter o direito real de propriedade.
Outro efeito que se obtém ao permitir que os adquirentes, e não o loteador, pleiteiem a regularização do loteamento sem cumprimento dos requisitos dos artigos 18 e 19 da Lei 6.766/79 é a de que as Normas de Serviço da CGJ não servem de estímulo ao loteador irregular. Ao loteador somente é possível requerer a regularização, na forma do item 152 do Capítulo XX das Normas de Serviço da CGJ, na hipótese do item 153 das mesmas Normas, ou seja, quando os parcelamentos forem comprovadamente anteriores a 19 de dezembro de 1979 e já estiverem alienados, ou compromissados, todos os lotes.
Disso extrai-se mais uma orientação da atuação administrativa da CGJ, que é a de não se adotar medidas administrativas que possam incentivar ou beneficiar os loteadores irregulares, mas sim agir, quando possível, para beneficiar somente os que foram ou estão sendo prejudicados pela irregularidade.
4. A regularização do loteamento deve ser requerida ao Juiz Corregedor Permanente que decidirá depois de ouvir o Oficial de Registro e o Ministério Público (item 154 do Capítulo XX das Normas de Serviço da CGJ), e que pode determinar as diligências necessárias para esclarecer dúvidas e afastar impedimentos, como, por exemplo, promover retificação do registro e ordenar unificação de imóveis (item 154.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da CGJ).
(...)
A grave situação decorrente da proliferação desses casos de parcelamentos irregulares do solo, porém, acabou por levar a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça a tomar medidas destinadas a impedir a difusão e a multiplicação desta prática (Processos CG 59.044/81, 2.588/00 e 8.505/00) e,
ainda, a permitir, quando possível, que os interessados obtenham a regularização dos loteamentos e condomínios implantados de forma irregular (itens 152 a 155.3, 216 e 217 do Tomo II das Normas de Serviço da CGJ), e nisto se apresenta uma orientação para a atuação no presente e uma possível tendência de atuação futura (negrito não original).
Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que:
a) seja conhecido o recurso administrativo e a ele se dê provimento, não só para que os embargos declaratórios sejam apreciados, como também para que prossiga a tramitação do pedido de registro do loteamento em questão;
b) publicada vossa decisão, ocorra o retorno destes autos à origem.
Sub censura.
São Paulo, 15 de outubro de 2010.
(a) ROBERTO MAIA FILHO
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto: a) recebo a apelação interposta como recurso administrativo e dou provimento, não só para que os embargos declaratórios sejam apreciados, como também para que prossiga a tramitação do pedido de registro do loteamento em questão; b) retornem estes autos à origem após a publicação desta decisão. São Paulo, 19 de outubro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
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