Despachos/Pareceres/Decisões
392/2010
:
Parecer 392/2010-E - Processo nº 2010/69882 - São Paulo-SP - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU e Outros
: 22/12/2010
Parecer 392/2010-E
Pedido formulado pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) de pronunciamento, por parte desta Corregedoria Geral da Justiça, acerca de diversas questões notariais e registrais. Busca da simplificação e uniformização de procedimentos nos empreendimentos imobiliários a cargo da referida sociedade de economia mista. Pedidos que comportam apreciação e considerações.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de requerimento formulado pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU.
Expõe ser empresa constituída na forma de sociedade de economia mista, que tem o Estado como sócio majoritário e finalidade voltada à disponibilização de moradias populares aos cidadãos de menor renda, desenvolvendo política habitacional pública dentro dos limites da estrita legalidade.
Em busca do seu desiderato, todavia, vem encontrando dificuldades, anacronismos e divergências no seio dos serviços notariais e registrais, a saber:
1) Em alguns empreendimentos habitacionais, embora seja única a gleba, a construção se encontra em fases distintas, com partes já concluídas e outras ainda não. A requerente, em tais casos de unidades ainda não finalizadas, pede somente averbação do auto de conclusão parcial. Por outro lado, requer o registro da instituição e da convenção condominiais, especificando, assim, o condomínio em relação àquelas unidades prontas, ou seja, àquelas partes já construídas.
Alguns registradores imobiliários, contudo, exigem prévio parcelamento do solo, por meio de loteamento da gleba, para averbar tais unidades construídas, o que implica em formalidade desnecessária, custosa e demorada.
A CDHU, em tais casos, para regularizar seus empreendimentos, é compelida a realizar verdadeiro “loteamento transitório”, embora não haja qualquer lote nu a ser comercializado
A requerente entende, assim, ser possível a averbação de “habite-se parcial”, registrando a instituição de todo o empreendimento, mas com a especificação apenas das partes já construídas. Isto considerando inexistir proibição específica;
2) Na qualidade de empresa estatal que tem o Governo do Estado como sócio majoritário, entende a requerente estar dispensada da apresentação, perante os oficiais de registro de imóveis, das certidões previstas no art. 18 da Lei n° 6766/79, colacionando doutrina e jurisprudência a respeito;
3) Por idêntica razão, também estaria isenta de, aos mesmos delegados, exibir as certidões negativas de débitos (CND) relativas à Previdência Social;
4) Como, certa feita, determinado registrador lhe exigiu a publicação de editais para a averbação do empreendimento habitacional (Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça), tal qual exigido para registros de loteamentos (na forma da Lei nº 6766/79), o que é descabido, tal deve ser expressamente declarado;
5) A Lei nº 9785/99 admite, ajuizada a ação de desapropriação, seja a imissão na posse registrada junto à matrícula do imóvel. Ocorre que alguns registradores exigem que a CDHU declare expressamente ser irretratável seu propósito expropriatório e, por vezes, ainda comunique tal fato ao juízo do feito. Pugna-se pelo reconhecimento da impropriedade de tal exigência.
6) Ainda no que se refere às desapropriações, registradores estariam exigindo, quanto às xerocópias das peças processuais dos autos da referida ação, fossem elas autenticadas exclusivamente pelo escrivão do feito, não aceitando aquelas extraídas e declaradas fiéis pelo setor próprio de reprografia do Fórum. Clama a requerente pela aceitação, igualmente, destas últimas.
7) Também em relação às desapropriações, havendo litisconsórcio passivo, com vários expropriados-proprietários de imóveis contíguos, revela que a maioria das serventias tem admitido a apresentação de um só pedido relativo à imissão nas posses, relegando-se para momento posterior a fusão das matrículas. Menciona a Lei nº 9785/99, que reveste o registro da mencionada imissão na posse de efeitos dominiais, bem como admite o registro de parcelamento do solo sobre a posse registrada e sua transmissão, através de cessão de posse. Cita como precedente decisão prolatada no Processo nº 000.03.044447-0, pelo magistrado Venício Antonio de Paula Salles, que admitiu a fusão de matrículas relativas a expropriados diferentes e pleitea que o mesmo venha a ser admitido, em caráter geral, por esta Corregedoria Geral da Justiça.
8) Em mais uma hipótese que alude às desapropriações, algumas serventias têm questionado a descrição das áreas trazidas nos títulos, que ocasionalmente divergem daquelas constantes do fólio real (muitas vezes precárias, antigas e lacunosas), o que deve ser contornado e relevado (tal se recomendando aos registradores), no entender da requerente, até mesmo em se tratando de forma originária de aquisição da propriedade.
9) Por derradeiro, a requerente defende seja autorizado o uso de chancela mecânica para os contratos que vier a firmar com seus inúmeros mutuários. Isto sem necessidade de abertura de firma do possuidor da chancela, perante cada notário, em todas as cidades nas quais houver imóveis a serem entregues. Despiciendo seria, ainda, registrar a chancela em cada um destes tabelionatos. Igualmente desnecessário se mostraria o reconhecimento de firma do notário de São Paulo, Capital, onde se lavrou o instrumento público relativo à chancela.
Em busca de simplificação e da uniformização dos procedimentos, em relação aos empreendimentos imobiliários que desenvolve em todo o Estado de São Paulo, a requerente almeja, por parte desta Corregedoria Geral da Justiça, pronunciamento (e normatização) acerca destes pontos supra referidos.
Instados a se manifestar, a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) e o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) quedaram-se silentes (fls. 30/37).
É o relatório.
Passo a opinar.
Ab initio, observo que, dentre as inúmeras atribuições que recaem sobre Vossa Excelência, se inclui a de normatizar e fiscalizar as atividades dos serviços notariais e registrais, visando seu aprimoramento.
Neste sentido, o disposto no artigo 28 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, verbis:
Art. 28. Compete ao Corregedor Geral da Justiça:
(...)
XVIII - propor as medidas convenientes ao aprimoramento dos serviços das delegações notariais e de registro;
XIX - fiscalizar, em caráter geral e permanente, as atividades das delegações notariais e de registro;
(...)
XXXI - estabelecer as normas de serviço das delegações notariais e de registro;
(...)
XXXIII - adotar outras providências que visem a aprimorar a atividade delegada;
De fato, conforme já constou no parecer emitido e aprovado no Protocolado CG nº 7.630/2006, a Corregedoria Geral da Justiça tem tais atribuições, verbis:
Para atender ao grave encargo de fiscalização do serviço delegado notarial e de registro, cometido ao Poder Judiciário por imperativo constitucional (artigo 236, §1º, da Constituição da República), é atribuição da Corregedoria Geral da Justiça, no âmbito desses serviços extrajudiciais, o exercício dessa atividade de fiscalização para a preservação da continuidade e regularidade desses serviços tão caros à segurança jurídica da sociedade.
Em sentido convergente, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado, Capitulo XIII, item “1”, verbis:
1. A função correcional consiste na fiscalização das unidades do serviço notarial e de registro, sendo exercida, em todo o Estado, pelo Corregedor Geral da Justiça, e, nos limites de suas atribuições, pelos Juízes de Direito.
Assim sendo, viável a pretensão da requerente que, salvo entendimento diverso, se inclui na atividade administrativo-correcional de Vossa Excelência.
No caso concreto da postulante, destaque-se, não há como afastar a conotação social que impregna as transações imobiliárias por ela realizadas com a população, tais quais as submetidas ao regime do SFH e também aquelas mediante emprego de recursos do FGTS; o que as faz merecedoras do mesmo tratamento protecionista e garantidor de menor onerosidade.
Tal conclusão se extraiu da lição de Maria Helena Diniz(1):
Interpretação teleológica é a técnica que objetiva adaptar a finalidade da norma às novas exigências sociais, sendo, por isso, também denominada “sociológica”. A técnica teleológica procura o fim, a ratio do preceito normativo, para, a partir dela, determinar seu sentido. (grifos não originais)
Confira-se, nesse sentido, quanto ao SFH, o disposto na Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964:
Art. 60. A aplicação da presente lei, pelo seu sentido social, far-se-á de modo a que sejam simplificados todos os processos e métodos pertinentes às respectivas transações, objetivando principalmente:
I - o maior rendimento dos serviços e a segurança e rapidez na tramitação dos processos e papéis;
II - economia de tempo e de emolumentos devidos aos Cartórios;
III - simplificação das escrituras e dos critérios para efeito do Registro de Imóveis.
Já a Lei n° 6.766/79 hoje preceitua:
Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de assentamentos. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não será exigível documentação que não seja a mínima necessária e indispensável aos registros no cartório competente, inclusive sob a forma de certidões, vedadas as exigências e as sanções pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realização de obras e serviços, ou que visem prevenir questões de domínio de glebas, que se presumirão asseguradas pelo Poder Público respectivo. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
No mesmo diapasão, o já decidido nesta Corregedoria Geral da Justiça:
A uma, nos autos do Protocolado nº 005089/2003, com Parecer do culto Juiz Auxiliar Oscar José Bittencourt Couto, verbis:
Os contratos integrantes de programas habitacionais (COHAB e CDHU) e os contratos de aquisição imobiliária quando financiados pelo FGTS, à evidência, terão o cálculo das custas e emolumentos com observância da lei estadual, se esta for mais benéfica ao adquirente, considerado o aspecto social que envolve estas aquisições. (grifos não originais)
A duas, no Processo n° 257/2004, com Parecer dos eminentes Juízes Auxiliares José Marcelo Tossi Silva e Luís Paulo Aliende Ribeiro:
A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo se constitui, é verdade, em pessoa jurídica de direito privado, vinculada, em face da lei autorizadora de sua instituição e de seus estatutos, a atividade, assumida pelo Estado, de inquestionável interesse público, tendente à implementação de programas de habitação prioritários para o atendimento à população de baixa renda, constando da lei que autorizou sua instituição a isenção parcial referida.
(...)
A CDHU é empresa dotada de capital público que presta serviço de utilidade pública, consistente na construção de moradias para a população de baixa renda, e o exercício desta atividade é a ratio legis da isenção concedida na lei especial.
Em remate, consigne-se que a Lei n° 10.257/01, denominada Estatuto da Cidade, dispõe em seu art. 2º:
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
(...)
III - cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;
(...)
XIV - regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
XV - simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
Assim sendo, plenamente justificável o pleito de simplificação dos procedimentos relativos à Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU, sociedade de economia mista que tem o Estado como sócio majoritário e finalidade voltada à habitação popular, sendo a moradia, hoje, direito social consagrado na Carta Política(2).
Só não se pode abrir mão, isto é certo, de princípios basilares e regras mínimas, em prol da segurança jurídica e da estabilidade do sistema.
Firmados estes pressupostos, passa-se à analise articulada e individualizada dos itens trazidos pela requerente:
1) Caso de, em uma única gleba, haver construções distintas, com parte da obra já concluída e outra não. Pretensão à averbação de “auto de conclusão parcial” (quanto às partes não finalizadas) e ao registro da instituição e da convenção (especificando-o, assim, somente em relação àquelas unidades já prontas).
Esta postulação comporta acolhimento.
Neste diapasão, reza o artigo 246 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos):
Art. 246 - Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
No mesmo sentido dispõe o item 109 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
108. Serão objeto de averbação as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
Em hipótese assemelhada, na qual se tratou dos emolumentos devidos pelo condomínio que realizava obra, cuja conclusão parcial foi objeto de averbação, sem prejuízo do registro de sua instituição e especificação, esta Corregedoria Geral da Justiça assim decidiu:
EMOLUMENTOS - Registro de Imóveis - Emolumentos para registro de especificação e instituição de condomínio e averbação de conclusão parcial de obra que tiveram como base de cálculo o valor global da obra informado pela própria incorporadora, nos termos dos artigos 32, ‘h’ e 53, III, da Lei 4.591/64 e Lei Estadual 11.331/02 - Informação esta fundada em cálculo realizado com base em metragem de área construída indicada em certificado de conclusão parcial de obra expedido pela Municipalidade - Alegada exigência indevida não caracterizada - Recurso não provido ...
... (Processo CG nº 32.147/2007, Localidade de origem - Guarulhos, Parecer nº 21/2008-E da lavra do eminente Juiz Auxiliar Walter Rocha Barone, aprovado em 25 de fevereiro de 2008 pelo Exmo. Corregedor Geral da Justiça, Dr.RUY CAMILO, publicado no D.O.E. de 02.06.2008).
Esta conclusão, específica para o caso concreto, não afronta a disposição genérica contida no item “157” do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que reza:
“157. O registro das transmissões das unidades habitacionais deve ser precedido da averbação da construção do conjunto na matrícula do imóvel parcelado...”.
2) Na qualidade de empresa estatal que tem o Governo do Estado como sócio majoritário, entende a requerente estar dispensada da apresentação, perante os oficiais de registro de imóveis, das certidões previstas no art. 18 da Lei n° 6766/79, colacionando doutrina e jurisprudência a respeito;
Aqui também assiste razão à requerente.
Como se sabe, a referida Lei nº 6.766/79, que regula e disciplina o parcelamento do solo urbano, envolve normas e regras de diversas ordens e matizes. Seu art. 18, mormente no que afeta aos documentos que digam respeito à higidez financeira do empreendedor, possui caráter social, prestigiando o interesse do “consumidor”, para que este possa aquilatar os riscos do empreendimento. Não se permite que o interessado seja ludibriado por entidades despidas de respaldo técnico e financeiro e os documentos exigidos se prestam para desnudar esta situação, franqueando ao interessado a informação completa.
Esta exigência formal, portanto, tem um sentido útil que não pode deixar de ser observado, ligado à transparência do negócio e à melhor informação ao consumidor, para que este escolha a melhor opção dentre aquelas que lhe são oferecidas.
Ocorre que, excepcionalmente, os empreendimentos de característica social, que se destinam a uma faixa da população mais carente e são conduzidos diretamente pelo Estado, ou por empresas por ele controladas, prescindem do cumprimento integral deste art. 18 e de seu subseqüente. A questão do “risco” não se coloca, em primeiro lugar por envolver empresa pública ou sociedade de economia mista e, em segundo lugar, porque os empreendimentos desta natureza não têm concorrência.
Por tal razão, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõem, em seu capítulo XX:
Subseção III - Dos Conjuntos Habitacionais
156. Não se aplica o disposto no artigo 18, da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para a averbação dos conjuntos habitacionais erigidos pelas pessoas jurídicas referidas no art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, salvo se o exigir o interesse público ou a segurança jurídica.
156.1. Entende-se como conjunto habitacional o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor.
156.2. Os empreendimentos promovidos por particulares, embora referentes a conjuntos habitacionais, subordinam-se ao art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ainda que financiados com recursos do Sistema Financeiro da Habitação.
156.3. Entende-se por interesse público e segurança jurídica, para os fins do item 156, o atendimento aos requisitos básicos para assegurar, dentre outros, aspectos urbanísticos, ambientais, jurídicos, registrários e protetivos dos adquirentes.
Note-se que o § 5º, do art. 18, da Lei n° 6766/79 em questão se refere às hipóteses do § 4º (caso das desapropriações promovidas pela CDHU) como ensejadoras das providências dos incisos V e VI. Termos em que, não foram dadas como obrigatórias as certidões referidas em outros incisos, diversos destes dois expressamente destacados pelo legislador.
Em não se tratando de desapropriação, contudo, só serão dispensadas as certidões do art. 18 que se mostrem incompatíveis com a natureza pública da consulente.
Confira-se a norma em comento:
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º;
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública;
IV - certidões:
a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da, aprovação ...
de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas ser extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.
§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado as classes de menor renda, em imóvel declaração de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.
§ 5º No caso de que trata o § 4º, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos. (grifos não originais)
3) Por idêntica razão, também estaria isenta de, aos mesmos delegados, exibir as certidões negativas de débitos (CND) relativas à Previdência Social;
Mais uma vez merece guarida a postulação da requerente.
Já está assentado que a dispensa da apresentação de tais certidões se obtém mediante simples declaração formulada nos termos da legislação em vigor. Neste sentido, os precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça a seguir transcritos:
CDHU. CND-INSS. AVERBAÇÃO - Construção de unidades habitacionais - Apresentação de certidão negativa de débito para com a Previdência Social - Inexigibilidade - Necessidade de mera declaração de preenchimento das condições do art. 44 do Dec. 356 de 7.12.91 - Aplicação do art. 8º “f”, da Ordem de Serviço nº 32 de 25.3.92 (Processo n° 278/92; Data: 17/12/1992; Localidade: Rio Claro; Parecer do Juiz Auxiliar Francisco Eduardo Loureiro).
CND INSS-CDHU - Averbação - Conjunto Habitacional. CND - Obrigatoriedade - Certidão - Recurso contra a r. decisão proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente que entendeu correta a exigência de apresentação de certidão negativa de débito para com a Previdência Social (CND/INSS) para o registro de Conjunto Habitacional - Recurso provido (Processo n° 2230/2002; Data: 11/09/2002; Localidade: São Paulo; Relator: Luiz Tâmbara).
4) Reconhecimento da desnecessidade da publicação de editais para a averbação de empreendimento habitacional, tal qual exigido para registros de loteamentos pela Lei nº 6766/79;
Também aqui o pedido da requerente fica acolhido.
A publicação de editais de fato é exigida para os registros de loteamentos e desmembramentos, na forma do art. 19 da Lei nº 6766/79, verbis:
Art. 19 - Examinada a documentação e encontrada em ordem, o oficial do registro de imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.
Note-se que a norma supra só comporta aplicação nas hipóteses de loteamentos e desmembramentos, sendo descabida a exigência da publicação de editais para os empreendimentos do CDHU que configurem hipóteses diversas (distintas de loteamento e desmembramento).
5) A Lei nº 9785/99 admite, ajuizada a ação de desapropriação, seja a imissão na posse registrada junto à matrícula do imóvel . Ocorre que alguns registradores exigem que a CDHU declare expressamente ser “irretratável” seu propósito expropriatório e, por vezes, ainda comunique tal fato ao juízo do feito. Pugna-se pelo reconhecimento da impropriedade de tal exigência.
Tal exigência de fato é descabida, sendo legítima a insurreição da requerente.
Segundo o Magistério de Hely Lopes Meirelles, “a
“desistência da desapropriação é sempre possível até a incorporação do bem ao patrimônio do expropriante, ou seja, para o móvel até a tradição e, para o imóvel, até a transcrição do título resultante do acordo ou a própria decisão expropriatória. Daí por diante, o que pode haver é a retrocessão do bem e não mais desistência da desapropriação, porque seus efeitos já se exauriram com a transferência do domínio. A desistência da desapropriação opera-se pela revogação do ato expropriatório (lei ou decreto), o que acarreta, automaticamente, a ineficácia do acordo ou a extinção do processo, se já houver ação ajuizada.
Em nenhuma hipótese caberá ao expropriado opor-se à desistência, mas poderá pedir ressarcimento dos prejuízos suportados com a desapropriação? (Direito Administrativo Brasileiro, Ed. Revista dos Tribunais, 1975, p. 559).
No mesmo sentido a lição de Celso Antônio Bandeira de Mello, verbis:
“Enquanto não consumada a desapropriação isto é, enquanto não houver condenação no valor a ser pago, o expropriante pode sempre desistir dela? (Elementos de Direito Administrativo, 1ª ed., Ed. Revista dos Tribunais, 1981, p. 205).
Ressalte-se que esta hipótese de desistência não é rara, notadamente diante das mudanças que sazonalmente ocorrem no comandos governamentais, a alterar prioridades previamente estabelecidas.
Pois bem, na hipótese aqui tratada, pode ser verificado que a Lei nº 9785/99 passou a admitir, uma vez ajuizada a ação de desapropriação, seja a imissão na posse registrada junto à matrícula do imóvel.
Assim consta hoje da Lei dos Registros Públicos:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - o registro:
(...)
36) da imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Já a Lei nº 11.977/2009, recentemente atualizada pela Medida Provisória nº 514/2010, em seu art. 74, deu nova redação à denominada Lei de Desapropriações, ditando comando convergente, verbis:
Art. 74. O Decreto-Lei no 3.365, de 21 de junho de 1941, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 15 (...)
(...)
§ 4o - A imissão provisória na posse será registrada no registro de imóveis competente.?
Note-se que a Lei nº 9.785/99, ao dar nova redação ao art. 5o do Decreto-Lei no 3.365, de 21 de junho de 1941, nele incluiu § 3º, no seguinte jaez:
"§ 3o Ao imóvel desapropriado para implantação de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, não se dará outra utilização nem haverá retrocessão."
Em casos tais, outrossim, evidente está a existência de vedação legal, tanto ao desvio de finalidade, quanto à retrocessão.
Neles, se o expropriante desobedecer a este comando legal, se submeterá, posteriormente, às conseqüências de seu ato.
Por tal razão, inaplicável o art. 32, “a”, da Lei n° 4591/64(3), pois no caso específico destas desapropriações, já há dispositivo legal vedando expressamente o expropriante de voltar atrás no seu intento e, assim, não podem alguns registradores exigir, sponte propria(4), uma “declaração de irrevogabilidade e irretratabilidade do propósito expropriatório”.
6) Ainda no que se refere às desapropriações, registradores estariam exigindo, quanto às xerocópias das peças processuais dos autos da referida ação, fossem elas autenticadas exclusivamente pelo escrivão do feito, não aceitando aquelas extraídas e declaradas fiéis pelo setor próprio de reprografia do Fórum. Clama a requerente pela aceitação, igualmente, destas últimas.
Aqui o reclamo não procede. O Capítulo IX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça regulamenta a extração e a autenticação de cópias, mediante uso de chancela mecânica, pelos setores de reprografia instalados nos fóruns, exigindo o concurso pessoal do escrivão-diretor, ou quem, devidamente autorizado, lhe faça as vezes, como se nota:
45-C. A autenticação de cópias reprográficas, nos termos desta subseção e observados, no que couber, o item 50 e seguintes do Capítulo XIV, destas Normas de Serviço, será permitida apenas quando tenham sido extraídas no âmbito do Tribunal de Justiça.
45-C.1. As cópias reprográficas de documentos originais, assim autenticadas, terão validade perante todas as repartições públicas, que não poderão recusá-las ou exigir autenticação pelas serventias de justiça extrajudiciais.
(...)
45-H. Nas Comarcas em que os serviços de reprografia não se encontram terceirizados, o Juiz de Direito Diretor do Fórum designará funcionário para a realização dos serviços de reprografia e de autenticação.
45-I. Nas Comarcas em que os serviços de reprografia se encontram terceirizados, a autenticação de cópias extraídas de autos, livros, documentos e papéis pertinentes aos Ofícios de Justiça será realizada pelos respectivos escrivães-diretores, oficiais maiores e escreventes especialmente designados pelos Juízes de Direito Corregedores Permanentes, mas somente em relação a cópias que contenham a expressão “cópia extraída no Tribunal de Justiça de São Paulo”, sem prejuízo de outras restrições previstas nesta subseção. (grifos não originais)
45-J. Quando os autos do processo se encontrarem arquivados nas dependências do Arquivo Geral da Comarca da Capital, a autenticação das cópias reprográficas será realizada pelo respectivo diretor ou por seu substituto.
45-L. A autenticação de cópias reprográficas de documentos constantes de autos, livros e classificadores pertinentes a unidades administrativas será realizada pelos respectivos diretores ou por seus substitutos.
45-M. Fica autorizada a adoção de carimbo manual ou de processo de chancela mecânica, este último com o mesmo valor da assinatura de próprio punho do escrivão-diretor, escrevente-chefe ou escrevente designado, para autenticação de cópias de documentos extraídas mediante sistema reprográfico. (grifos não originais)
7) Também em relação às desapropriações, narra a requerente que, havendo litisconsórcio passivo, com vários expropriados-proprietários de imóveis contíguos, a maioria das serventias tem admitido a apresentação de um só pedido relativo à imissão nas posses, relegando-se para momento posterior a fusão das matrículas. Cita que referida Lei nº 9785/99 reveste o registro da mencionada imissão na posse de efeitos dominiais, admitindo o registro de parcelamento do solo sobre a posse registrada e sua transmissão, através de cessão de posse. Citando como precedente decisão prolatada no Processo nº 000.03.044447-0, pelo então magistrado Venício Antonio de Paula Salles, que admitiu a fusão de matrículas relativas a expropriados diferentes, sustenta que isto deve ser admitido, em caráter geral, por esta Corregedoria Geral da Justiça.
Observo, em princípio, o já decidido por esta Corregedoria Geral da Justiça:
Ap. Civ. 000206/82; Data: 30/12/1982; Localidade: São Paulo; Parecer do Juiz Auxiliar: Hélio Lobo Júnior
REGISTRO DE IMÓVEIS - Desapropriação - Pretensão à abertura e unificação de matrículas de áreas expropriadas, bem como ao imediato registro da aquisição do domínio pelo Poder Público, com base em auto de imissão na posse e nas citações - Inadmissibilidade - Providências subordinadas ao definitivo julgamento das respectivas ações - Art. 29 do Dec.-lei 3.365/41 - Viabilidade, tão-somente, do registro das citações - Princípio da tipicidade do direito real, a impedir o acesso ao Registro Imobiliário de direitos não expressamente previstos em lei - Inteligência dos arts. 167, I, nº 21, 228 e 172, da Lei 6.015/73 - Decisão mantida
Tal decisão se assentou, basicamente, nos pressupostos que somente a sentença com trânsito em julgado vale como título hábil ao registro, sob pena de configurar transferência antecipada da propriedade e, ademais, que estaria sendo criado um novo direito real, ao arrepio do “princípio da tipicidade”, em se tratando de sistema fechado (numerus clausus).
Ocorre que estes fundamentos não mais se sustentam, desde que a Lei nº 6766/79, com a redação dada pela Lei nº 9.785/99, hoje traça um novo panorama, dotando a imissão na posse de efeitos dominiais, verbis:
Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
(...)
§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 4º A cessão da posse referida no § 3º, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no § 3º converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Um ponto, todavia, merece ressalva: impossível, unificar, antecipadamente, todas essas matrículas em uma só, por exigir o art. 234 da Lei nº 6.015/73 que os imóveis contíguos pertençam ao mesmo proprietário:
Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas. (grifos não originais)
Isto não impede, contudo, a almejada apresentação de um só pedido relativo à imissão nas posses, relegando-se para momento posterior a formalização da fusão das matrículas.
8) Em mais uma hipótese que alude às desapropriações, algumas serventias têm questionado a descrição das áreas trazidas nos títulos, que ocasionalmente divergem daquelas constantes do fólio real (muitas vezes precárias, antigas e lacunosas), o que deve ser contornado e relevado (tal se recomendando), no entender da requerente, até mesmo em se tratando de forma originária de aquisição da propriedade.
Também neste tocante, possível se acolher a pretensão da requerente.
Não se nega, de início, que a obediência ao princípio da especialidade objetiva constitui uma das pedras angulares do sistema registral.
Tal preceito, no dizer de Afrânio de Carvalho:
“...significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”.
Pondera que, para tanto, há requisitos a serem observados.
“Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998, p. 203).
Na lição de Ricardo Dip:
“A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea individua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância. Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é o seu tamanho? qual é sua figura? Onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?” (Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, apresentado no XIV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1987, p. 03, apud Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 66).
Como, evidentemente, na abertura de matrícula serão levados em consideração elementos constantes do registro anterior, mister se faz obter, em casos tais, os dados necessários para a adequada identificação do bem, sob pena de não se dar efetividade ao sistema legalmente instituído.
Seguindo esta linha de pensamento, o Conselho Superior da Magistratura, no julgamento da Apelação Cível de nº 6.084-0, assentou entendimento no sentido de que:
É preciso que, em primeiro lugar, o imóvel objeto da futura matrícula corresponda, por completo, àquele transcrito, persistindo, em segundo lugar, uma descrição tabular capaz de afastar os riscos de sobreposição, total ou parcial, com outros prédios e que contenha, em terceiro lugar, lastro geográfico possibilitador da efetiva identificação do bem.
Decisão semelhante foi proferida na Apelação Cível nº 79.933-0/3.
Mesmo em se tratando de desapropriação, a consagrar forma originária de aquisição da propriedade, a regra seria a mesma, conforme decidido na Apelação Cível n° 2.177-0:
Carta de adjudicação. Ação expropriatória. Aquisição Originária. Domínio. Cópia reprográfica. Desapropriação. Especialidade.
(...)
3. Por outro lado, tal como o reconheceu a sentença atacada a carta de adjudicação inegavelmente carece de completa e perfeita descrição da coisa, além de impossibilitar, pela precariedade dos elementos nela contidos, a sua exata localização, requisitos indispensáveis a escorreita abertura da matrícula e ao subseqüente registro (art. 176, II, n°3 c/c o art. 225 e seu § 2ª, da Lei 6.015/73).
Indiscutível convir que a sentença expropriatória, por sua natureza e efeitos diversos que produz, goza da situação especial perante o registro. Porém, também é incontestável que, a despeito disso, o seu registro “não dispensa o requisito da individuação da coisa expropriada, para que, por meio dela, possa a transcrição, com toda segurança, operar todos os efeitos extintivos” SERPA LOPES - Tratado dos Registros Públicos - Freitas Bastos- 5a. ed. - 1962 - vol. IV - pág. 174).
Ocorre que, com passar do tempo, outras decisões provenientes deste mesmo Conselho Superior da Magistratura acabaram por mitigar o rigor da regra inerente à especialidade objetiva em tais hipóteses, considerando ser a desapropriação uma forma originária de aquisição da propriedade. Confira-se:
Apelação Cível nº 789-6/1 - Ribeirão Preto
Desapropriação. Carta de adjudicação. Aquisição de propriedade - forma originária. Especialidade. Continuidade.
REGISTRO DE IMÓVEIS. Desapropriação. Carta de adjudicação referente a 29 imóveis. Recusa em relação a 16 deles. Alegada ofensa ao princípio da especialidade e, em 3 casos, ao princípio da continuidade. Viabilidade do ingresso por se tratar de forma originária de aquisição da propriedade. Recurso provido.
(...)
Na verdade, a desapropriação ... tem sido considerada como forma originária de aquisição da propriedade, independendo, portanto, da relação de continuidade do registro, consoante pacífico entendimento deste Conselho Superior da Magistratura (Apelações Cíveis nºs 3.008-0, da Comarca de Palmeira D'Oeste; 3.397-0, da Comarca de Piracicaba; 7.849-0/5, 7.850-0/0, 7.850-0/4, 7.851-0/4, 7.860-0/5, 7.871-0/5 e 8.293-0/4, da Comarca de Guarulhos; 9.461-0/9, da Comarca de Sorocaba, e 9.937-0/1, da Comarca de Capão Bonito).
Imbuído do mesmo espírito o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 67.912-0/2, da Comarca de São Paulo, em que figurou como relator o E. Des. Luís de Macedo (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, 01 de agosto de 2000, pág. 03): REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida. Desapropriação. Modo originário de aquisição da propriedade. Inocorrência de ofensa aos princípios da especialidade e da continuidade. Registro possível. Recurso não provido.
(...)
A aquisição por desapropriação se dá de modo originário, sem vinculação com os registros anteriores, não se justificando, por tal razão, o óbice apresentado, fundado na necessidade de apuração do remanescente para atendimento dos princípios da especialidade e continuidade.
No caso dos autos o imóvel desapropriado se encontra perfeitamente descrito e caracterizado, viabilizando a abertura de matrícula, cuja ausência de vinculação com os registros anteriores implica na inaplicabilidade dos referidos princípios registrários.
Essa a pacífica orientação deste C. Conselho Superior da Magistratura, como se verifica, aliás, no julgamento da Ap. Cív. nº 20.330-0/2, mencionado pelo oficial registrador e que foi objeto de eficiente análise na r. decisão recorrida.
Merece, ainda, ser trazido à colação outro julgado, da lavra do mesmo relator, prolatado na Apelação Cível nº 75.444-0/0, da Comarca de São Paulo, (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, 10 de abril de 2001, pág. 03):
REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de adjudicação extraída de ação de desapropriação. Modo originário de aquisição da propriedade. Inocorrência de ofensa aos princípios registrários da continuidade e da especialidade.
(...)
Sendo a desapropriação forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, o registro da carta de adjudicação independe da prévia apuração de remanescentes, e de se saber se a área desapropriada equivale total ou parcialmente a esta ou àquela matrícula. Basta que a expropriante descreva os limites geodésicos da área que objetiva adquirir e depositar o preço a título de futura indenização, subrogando-se nos direitos que incidam sobre o imóvel desapropriado.
Não há, pois, vinculação do adquirente a um titular anterior e não depende da existência deste. Não é importante o exame da continuidade entre as figuras dos antecessores e dos sucessores, uma vez que aqueles inexistem na aquisição originária. Independe, assim, para o registro do título, o fato de o imóvel ter sofrido desfalques (da transcrição nº 7.049, após alienações, vieram as matrículas nºs. 20.682 e 20.683).
De que o norte enunciado se aplica, inclusive, na hipótese de ação ordinária de desapropriação indireta, faz indicação o decidido na Apelação Cível nº 20.330-0/2, da Comarca de Amparo, relatada pelo E. Des. Antônio Carlos Alves Braga (D.O.E., Poder Judiciário, Caderno 1, Parte 1, 25 de julho de 1994, pág. 44): O título - Carta de Sentença - ainda que expedido de ação ordinária decorrente de apossamento administrativo sujeita-se às mesmas regras daquele oriundo de ação expropriatória. Não se vincula, pois, aos princípios de especialidade e continuidade.
A posição exposta, de resto, se acha em consonância com a melhor doutrina. Bem o exemplifica a autorizada lição de Narciso Orlandi Neto: A carta de adjudicação expedida no processo de desapropriação é registrada, mesmo que o imóvel não esteja em nome do réu naquela ação. Quer dizer, mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de quem não foi parte na ação de desapropriação, ainda assim será registrado o título. Mas a explicação é simples. A aquisição pelo poder público a lei considera originária (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Del Rey Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, pág. 57).
Disso não discrepa o escólio de Serpa Lopes, o qual, invocando Otto Mayer e com ele concordando, salienta que a desapropriação é meio aquisitivo da propriedade da coisa diretamente, com força originária, afastada, por esse modo, a idéia de uma sucessão no direito do titular desapropriado (Tratado dos Registros Públicos, vol. IV, 6ª edição, Ed. Brasília Jurídica, Brasília, 1997, pág. 154).
Também Afrânio de Carvalho segue o rumo traçado: A desapropriação oferece peculiaridade registral de dispensar o registro do título anterior, por se entender que é um modo originário de aquisição da propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus. Se o registro existir, a desapropriação será inscrita na folha do imóvel desapropriado para assinalar a perda da propriedade do titular ali nomeado. O título da desapropriação pode ser a sentença extraída do processo expropriatório (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 1998, págs. 93/94).
Em outro trecho, sublinha o citado monografista que, embora às vezes sejam referidos como exceções ao princípio da continuidade, os títulos envolventes de transição entre a propriedade pública e a particular, na verdade escapam desenganadamente ao seu âmbito, caracterizando-se antes como casos de manifesta inaplicabilidade do princípio (...) Assim, ingressam imediatamente no registro os títulos de aquisições do Estado mediante desapropriação (carta de sentença), uma vez que são havidas como originárias, sub-rogando-se no preço quaisquer direitos que recaiam sobre o bem desapropriado (ob. cit., pág. 267). E arremata reiterando o entendimento de ser a desapropriação um modo originário de aquisição da propriedade, de sorte que o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de quaisquer ônus reais, que acaso o gravassem. Não havendo sucessão entre o expropriante e o expropriado, a inscrição da carta de sentença de desapropriação é independente da préinscrição do desapropriado (ob. cit., pág. 268).
Assim sendo, considerando os precedente supra, não se exige, em tais casos de desapropriação litigiosa, total coincidência entre as descrições contidas no título e no fólio. Mas tem que haver, pelo menos, uma segura identificação do imóvel e suas respectivas divisas.
Convém destacar, entretanto, que nas denominadas desapropriações amigáveis, outro é o entendimento e, em tais hipóteses, princípios registrários, como o da especialidade, são inarredáveis, verbis:
Conselho Superior da Magistratura, Ap. Civ. 343-6/7; Data: 23/6/2005; Localidade: Americana; Relator: Desembarghador José Mário Antonio Cardinale.
Registro de Imóveis - Desapropriação amigável - Carta de adjudicação fruto de homologação judicial de transação em procedimento exclusivamente a isto destinado - Ausência de processo de desapropriação propriamente dito e de produção de prova pericial - Forma derivada de aquisição da propriedade - Necessidade de planta demonstrativa da área original e do destaque ocorrido - Princípio da especialidade - Exigência de CCIR e de comprovação de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios - Dúvida procedente - Recurso não provido.
(...)
"In casu", a recusa tem fundamento no princípio da especialidade, o qual implica pressuposição de que cada bem registrado se apresente perfeitamente identificado, delimitado, descrito e localizado.
Nesse diapasão, impende que a porção de terreno acerca da qual as partes transacionaram, a qual se almeja destacar de gleba maior matriculada, venha, deveras, com balizamentos geodésicos induvidosamente definidos, o que justifica a exigida exibição de planta, com descrição completa e pormenorizada. Isto, inclusive, para que se conheça seu exato posicionamento em relação ao imóvel primitivo, estremando-se o remanescente.
Não comporta guarida o argumento de que se trata, na hipótese vertente, por homologada judicialmente a transação, de modo de aquisição originário.
Deu-se tal homologação em singelo procedimento, apenas a isto destinado, despido dos contornos peculiares ao processo de desapropriação propriamente dito e, notadamente, sem a produção de prova pericial com o condão de bem demarcar a área expropriada.
Patente o caráter amigável da desapropriação, resultante da convergência de vontades das partes e não de ato de império. Com efeito, só por força da livre disponibilidade decorrente de sua condição de titulares do domínio puderam os proprietários tabulares celebrar transação com a ora apelante, para transferência da área em foco.
A voluntariedade inerente à avença e o exercício do aludido direito de disposição evidenciam, claramente, que se está em face de forma de aquisição derivada. Sublinhe-se que a atribuição da propriedade, alicerçada em consenso como está, vincula-se, por certo, a título anterior, qual seja o dos alienantes, que sua legitimidade negocial dele retiram.
Por isso mesmo, a partir do julgamento da Apelação nº 83.034-0/2, da Comarca de Junqueirópolis, o Conselho Superior da Magistratura modificou entendimento anteriormente firmado, para assentar que a aquisição de imóvel por desapropriação amigável não é igual à decorrente de processo no qual o Estado, compulsoriamente, determina a perda da propriedade para dar azo a registro que não se vincula aos anteriores.
E não serve para mascarar a nítida feição amigável da desapropriação ora em tela o fato de haver sido a transação homologada judicialmente em procedimento de jurisdição voluntária. Não é circunstância que modifique a natureza da relação entre as partes, nem que permita atropelar os princípios registrários.
De rigor, pois, zelar pela especialidade.
Este Conselho Superior, aliás, na Apelação Cível nº 124-6/8, da Comarca de Sorocaba, em que atuei como relator, proferiu, no mesmo sentido, recente Acórdão a respeito de hipótese similar, publicado D.O.E.-P.J. de 23 de abril de 2004, no qual se contempla, inclusive, a admissibilidade da exigência pertinente ao CCIR e ao ITR, também formulada nos presentes autos. Eis a ementa:
"Registro de Imóveis - Princípio da especialidade - Desapropriação amigável - Modo derivado de aquisição de propriedade - Descrição imprecisa que impõe prévia apuração do remanescente para novo registro - Dúvida inversamente suscitada - Registro inviável - Recurso improvido".
9) Por derradeiro, a requerente defende seja autorizado o uso de chancela mecânica para os contratos que vier a firmar com seus inúmeros mutuários. Isto sem necessidade de abertura de firma do possuidor da chancela, perante cada notário, em todas as cidades nas quais houver imóveis a serem entregues. Despiciendo seria, ainda, registrar a chancela em cada um destes tabelionatos. Igualmente desnecessário se mostraria o reconhecimento de firma do notário de São Paulo, Capital, onde se lavrou o instrumento público relativo à chancela.
Legítima esta postulação, considerando se tratar de contratos em massa, assinados, a um só tempo, às centenas ou aos milhares.
Inequivocamente, o desenvolvimento das atividades comerciais, na maioria das vezes com a emissão de títulos de crédito ou outros documentos em larga escala, fez com que se permita, hoje, sejam eles rubricados e assinados através de chancela mecânica.
A chancela é uma reprodução mecânica, um fac-símile, da assinatura da pessoa que deveria firmar o documento.
O registro de chancela mecânica foi originalmente regulado pela Circular nº 103, de 29/11/67, do Banco Central do Brasil, hoje já revogada, que assim dispunha:
A chancela mecânica, também denominada assinatura ou autenticação mecânica, é a reprodução exata da assinatura de próprio punho, resguardada por características técnicas, obtida por máquinas especialmente destinadas a esse fim mediante processo de compressão.
Em tal Circular constava, como requisito indispensável para o emprego da assinatura mecânica, seu prévio registro nos serviços notariais do domicílio do usuário.
Em se tratando de pessoa jurídica, como é a hipótese aqui em comento, poderia ser considerada a localidade apontada no estatuto social da CDHU, na forma do art. 75, IV, do Código Civil(5), sem necessidade de múltiplas aberturas de firma, assistindo razão à requerente também neste tópico.
Não é demais observar que, mediante exame do estatuto social da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU(6), atualizado na “AGOE” de 23/04/2010, a representação da companhia deve se dar na seguinte forma e local:
ARTIGO 1º - A sociedade por ações denominada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU é parte integrante da administração indireta do Estado de São Paulo, regendo-se pelo presente estatuto, pela Lei federal nº 6.404/76 e demais disposições legais aplicáveis.
Parágrafo primeiro - O prazo de duração da companhia é indeterminado.
Parágrafo segundo - A companhia tem sede na Capital do Estado de São Paulo.
Parágrafo terceiro - Na medida em que for necessário para consecução do objeto social e observada sua área de atuação, a companhia poderá abrir, instalar, manter, transferir ou extinguir filiais, dependências, agências, sucursais, escritórios, representações ou ainda designar representantes, respeitadas as disposições legais e regulamentares.
(...)
Art. 20º - A companhia obriga-se perante terceiros (i) pela assinatura de dois diretores, sendo um necessariamente o diretor presidente ou o diretor responsável pela área financeira; (ii) pela assinatura de um diretor e um procurador, conforme os poderes constantes do respectivo instrumento de mandato; (iii) pela assinatura de dois procuradores, conforme os poderes constantes do respectivo instrumento de mandato; (iv) pela assinatura de um procurador, conforme os poderes
constantes do respectivo instrumento de mandato, nesse caso exclusivamente para a prática de atos específicos.
Parágrafo único - Os instrumentos de mandato serão outorgados por instrumento público, com prazo determinado de validade, e especificarão os poderes conferidos; apenas as procurações para o foro em geral terão prazo indeterminado.
Ainda no que toca à chancela mecânica, dispõe ela de previsão no Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, verbis:
52. Compete, exclusivamente, ao tabelião, oficial maior e escrevente autorizado, a autenticação das chancelas mecânicas registradas na serventia e a autenticação das cópias de documentos particulares e certidões de traslados de instrumentos do foro judicial, extraídos pelo sistema reprográfico, desde que apresentados os originais.
52.1. O registro da chancela mecânica observará os seguintes requisitos:
a) preenchimento da ficha-padrão destinada ao reconhecimento de firmas (itens 59, 65 e 66 da Seção VII deste Capítulo);
b) arquivamento na serventia do fac-símile da chancela;
c) declaração do dimensionamento do clichê; e
d) descrição pormenorizada de chancela, com especificação das características gerais e particulares do fundo artístico.
Por outro lado, consta no Capítulo IX das mesmas Normas:
45-O. Os servidores responsáveis pelo serviço de autenticação deverão providenciar o registro de sua assinatura ou da chancela mecânica (NSCGJ, Cap. XIV, item 52 e respectivos subitens) no tabelionato mais próximo à respectiva unidade de trabalho, para fins de reconhecimento, respectivamente, da firma lançada em autenticação manual ou da chancela mecânica de autenticação (NSCGJ, Cap. XIV, item 1, letra c).
Seu uso, no âmbito interno das serventias, está, ainda, previsto nos Caps. XIII, item 18.1; XIV, itens 68/71 e XIX, itens 29.3 e 42.
Dispõe ela, finalmente, de previsão normativa nas Leis nº 5.589/70 (autoriza a utilização de chancela mecânica para autenticação de títulos), 6.304/75 (estende às duplicatas o processo de autenticação mediante chancela mecânica), 6.404/76 (nas sociedades anônimas, os certificados de ações podem ser autenticados por chancela mecânica - art. 24, § 2º), além de referência nas Resoluções nº 469/78 do CMN e 885/83 do BACEN.
A empresa requerente poderá, enfim, formular requerimento(s) ao(s) notário(s) de sua conveniência, apresentando, em seu papel timbrado, as estampas do clichê e o fac-símile da chancela, acompanhados de cartão do CNPJ e estatuto social atualizado.
Devem ainda ser apresentados cédula de identidade e cartão de CPF daquele(s) que terá(ão) sua(s) assinatura(s) gravada(s) mecanicamente.
Lavrar-se-á, então, instrumento público referente ao pedido de registro daquela chancela, a ser devidamente descrita, tais quais as pessoas relacionadas com mencionado ato.
Tudo isto sem qualquer necessidade de múltiplas e reiteradas aberturas de firma do possuidor da chancela, perante cada notário, em todas as cidades nas quais houver imóveis a serem entregues. Despiciendo, ainda, registrar a chancela em cada um destes tabelionatos.
Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que, caso aprovado:
a) sejam respondidas, na forma a seguir articulada, as indagações formuladas pela requerente:
1) Nas hipóteses que envolvam a CDHU, havendo, em uma única gleba, construções distintas, com parte da obra já concluída e outra não, permite-se a averbação de “auto de conclusão parcial” (quanto às partes não finalizadas) e o registro da instituição e da convenção (especificando-o, assim, somente em relação àquelas unidades já prontas);
2) Na qualidade de empresa estatal que tem o Governo do Estado como sócio majoritário, fica a CDHU dispensada da apresentação, perante os oficiais de registro de imóveis, das certidões previstas no art. 18 da Lei n° 6766/79, em suas desapropriações. Em não se tratando de desapropriação, contudo, só serão dispensadas as certidões do art. 18 que se mostrem incompatíveis com a natureza pública da referida empresa estatal;
3) Por estes mesmos fundamentos, está a CDHU isenta de exibir aos registradores certidões negativas de débitos (CND) relativas à Previdência Social;
4) Fica reconhecida a desnecessidade da publicação de editais para a averbação de empreendimento habitacional da CDHU que não constitua loteamento ou desmembramento regido pela Lei nº 6766/79;
5) A legislação admite(7), ajuizada a ação de desapropriação, seja a imissão na posse registrada junto à matrícula do imóvel, não cabendo ao registrador imobiliário exigir(8) qualquer “declaração de irrevogabilidade do propósito expropriatório”.
6) Ainda no que se refere às desapropriações, as xerocópias das peças processuais dos autos da referida ação devem ser autenticadas pelo escrivão do feito ou outro servidor autorizado, conforme disposto no capítulo IX, itens 45-I e 45-M, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça;
7) Também em relação às desapropriações, havendo litisconsórcio passivo, com vários expropriados-proprietários de imóveis contíguos, pode haver um só pedido relativo à imissão nas posses, relegando-se para momento posterior a formalização da fusão das matrículas;
8) Não se exige, em tais casos de desapropriação judicial, total coincidência entre as descrições contidas no título e no fólio. Mas tem que haver, pelo menos, uma segura identificação do imóvel e suas respectivas divisas. Já nas denominadas desapropriações amigáveis, outro é o entendimento e, em tais hipóteses, o princípio da especialidade objetiva impera em sua plenitude;
9) A CDHU fica autorizada a usar chancela mecânica para firmar contratos com seus inúmeros mutuários. Isto sem necessidade da abertura de firma do seu representante legal, possuidor da chancela, perante cada notário, em todas as cidades nas quais houver imóveis a serem entregues. Despiciendo, ainda, registrar a chancela em cada um destes tabelionatos. Igualmente desnecessário se mostra o reconhecimento de firma do notário de São Paulo, Capital (sede da CDHU), onde se lavrou o instrumento público relativo à chancela.
b) sejam enviadas cópias, devidamente digitalizadas, do presente parecer e da r. decisão de Vossa Excelência, via correio eletrônico, à postulante, com urgência;
c) ocorra a publicação da vossa decisão no DJE, constando a transcrição integral do item “a” supra, por três dias alternados, para conhecimento geral;
d) ao final, se proceda o arquivamento destes autos.
Sub censura.
São Paulo, 10 de dezembro de 2010.
(a) HAMID CHARAF BDINE JÚNIOR
Juiz Auxiliar da Corregedoria
(a) JOMAR JUAREZ AMORIM
Juiz Auxiliar da Corregedoria
(a) MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Juiz Auxiliar da Corregedoria
(a) ROBERTO MAIA FILHO
Juiz Auxiliar da Corregedoria
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
(1) Dicionário Jurídico, Editora Saraiva, 1ª edição, 1998, p.889.
(2) Constituição Federal, art. 6º - São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção a maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta constituição.
(3) O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda de cessão de direitos ou permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel ...
(4) Constituição Federal, art. 5º, inc. II – ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da lei.
(5) Quanto às pessoas jurídicas, o domicilio é (...) IV – das demais pessoas jurídicas,o lugar onde funcionarem as respectivas diretorias e administrações, ou onde elegerem domicílio especial no seu estatuto ou atos constitutivos.
(7) Lei dos Registros Públicos, art. 167, I, 36; DL nº 3.365/41, art.15, §4º; Lei n ] 9785/99
(8) porque inaplicável o art. 32, “’a’, da Lei nº 4591/64, no caso específico destas desapropriações, onde já há dispositivo legal vedando expressamente o expropriante de voltar atrás no seu intento
DECISÃO: Aprovo o parecer dos MM. Juízes Auxiliares da Corregedoria, por seus fundamentos, que adoto. Proceda-se nos termos propostos no r. parecer. Publique-se na forma sugerida. São Paulo, 15 de dezembro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
(DJE 22, 27 e 29/12/2010)
|
