Despachos/Pareceres/Decisões
283/2010
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Parecer 283/2010-E - Processo CG 2010/56620
: 30/12/2010
(283/2010-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS - Apelação recebida como recurso administrativo - Averbação do desmembramento de imóvel em quatro novas unidades - Área de superfície inferior a 250 m², mas superior a 125 m² - Dissenso na interpretação da lei local - Aprovação pelo órgão público municipal competente – Presença de óbice para a averbação, consubstanciado pelo parcelamento sucessivo a configurar loteamento irregular – Recurso improvido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por JOSÉ CARLOS MELONI e esposa contra decisão proferida (fls. 66/68) pelo MM. Juiz de Direito Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e anexos de Santa Barbara D’Oeste, que denegou pedido de averbação de desmembramento do imóvel objeto da matrícula nº 52.253 da referida serventia predial em quatro novas unidades, sob o argumento de violação à legislação municipal que proíbe lotes com área inferior a 250 m², exceto em loteamentos regulares, hipótese distinta da presente.
Alegam os recorrentes (fls. 70/73), em resumo, ser o caso de reforma da decisão atacada, pois o desdobro em foco foi autorizado pelo Município, bem como pelo fato de a referida lei municipal não impedir sua pretensão. Com isto, devido o ingresso no registro imobiliário. Postulam, pois, o provimento do recurso.
A digna Procuradoria de Justiça posicionou-se pela manutenção do decisum (fls. 85/86), ante a falta dos requisitos legais para o ingresso no fólio real .
É o relatório.
Passo a opinar.
De início, observo que foi interposto recurso de apelação (fls. 70/71).
Ocorre que o referido recurso não encontra previsão legal para a hipótese dos autos, que consiste em procedimento administrativo relacionado à averbação em fólio real imobiliário.
Nada impede, contudo, que se receba o presente como o recurso administrativo capitulado no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, para apreciação por esta Corregedoria Geral da Justiça.
Isto porque o E. Conselho Superior da Magistratura só seria competente se fosse o caso de Procedimento de Dúvida tratando de registro stricto sensu (artigos 198/204 da Lei dos Registros Públicos; Capítulo XX, itens 30 e 31 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e artigos 16, V e 181, II, b, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo).
Não é a hipótese dos autos, que versam sobre procedimento pelo qual se postula a realização de averbação.
Assim foi decidido pelo v. acórdão prolatado nos autos da Apelação Cível nº 035154-0/3, da Comarca de Taubaté, que teve como relator o eminente Desembargador Márcio Martins Bonilha, contendo o seguinte teor:
Como tem decidido de forma absolutamente tranqüila e reiterada este Conselho Superior da Magistratura, o procedimento judicial de natureza administrativa da dúvida está reservado à solução de dissenso entre o registrador e o interessado, tendo por objeto ingresso de título que diga respeito a registro em sentido estrito (Apelações Cíveis 21.085/0-0, 19.900-0/1, 21.160-0/3, 21.203-0/0, 20.361-0/3, 18.534-0/3, 17.676-0/3, 23.344-0/8 e 23.690-0/6, entre outras).
Em termos diversos somente se admite o procedimento da dúvida naquelas hipóteses em que o título em exame é, em tese, potencialmente hábil a gerar mutação jurídico-real com força de inscrição.
No caso concreto, almeja a recorrente apenas e tão somente ato averbatório de retificação de registro (...).
Não deseja e não cogita o recorrente, em suma, de registro strictu sensu, razão pela qual está a divergência resumida a saber da viabilidade da almejada averbação retificatória.
A competência recursal para exame do tema em foco, tal como posto e desejado pelo recorrente - averbação retificatória - é da Corregedoria Geral da Justiça (Revista de Direito Administrativo, nº 41/210).
Termos em que, o recurso ora interposto deve ser apreciado, não como apelação, mas sim como administrativo, com processamento e julgamento perante esta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, verbis:
Código Judiciário do Estado de São Paulo, artigo 246: De todos os atos e decisões dos juízes corregedores permanentes, sobre matéria administrativa ou disciplinar, caberá recurso voluntário para o Corregedor Geral da Justiça, interposto no prazo de 15 (quinze) dias, por petição fundamentada, contendo as razões do pedido de reforma da decisão.
Quanto o mais, assiste razão aos zelosos oficial registrador, membro do Ministério Público de primeira instância, Juízo Corregedor Permanente e Procurador de Justiça, todos se posicionando pela inviabilidade da referida averbação (restando, assim, totalmente isolados os argumentos dos recorrentes).
Isto porque, embora o almejado desmembramento do imóvel, objeto da matrícula nº 52.253 da referida serventia predial, tenha sido aprovado, em 08 de junho de 2004, pela Prefeitura Municipal de Santa Barbara D’Oeste (fls. 18/19), há óbice intransponível: a legislação local proíbe lotes com área inferior a 250 m², exceto em loteamentos regulares (hipótese distinta da presente), onde podem ser superiores a 125 m².
De fato, a longa seqüência de desmembramentos contínuos, sequenciais e sucessivos, detalhadamente descrita a fls. 10/12, indica se tratar de loteamento irregular, em afronta à lei.
Em hipótese semelhante, esta Corregedoria Geral da Justiça assim já decidiu (Processo CG nº 319/2005):
“Inviável o acolhimento da pretensão recursal. Cediço que se cuida de um loteamento sem formalização tabular, de modo que dar guarida ao pedido em relação aos lotes apontados, sem atentar para a legislação de parcelamento do solo, importaria manifesta afronta aos princípios que norteiam o Registro de Imóveis. A abertura de matrículas em hipóteses quejandas, longe de configurar, como se busca fazer crer, ato sem maior repercussão a ser singelamente praticado independentemente de outras considerações, passa pela inarredável observância das exigências legais e normativas para que o chão possa ser fracionado.
Do contrário, perderiam elas, por completo, a razão de existir. Bastaria que alguém, sem nenhuma sorte de fiscalização ou controle, alienasse a terceiros diversas partes de área sua para que qualquer deles (ou, mesmo, todos) pudesse reclamar do Oficial matrícula individualizada, dando azo a nova realidade in tabula.
Seria algo como comprar em grosso e vender a retalho, com desprezo pelos cuidados que as diferentes ordens de interesses envolvidos impõem, o que não se admite na esfera registrária. Sem condão de modificar tal panorama a circunstância de haver a Prefeitura Municipal tributado os lotes separadamente, lançando IPTU, pois a tributação decorre de critérios próprios, distintos dos que regem o fólio real. Este o entendimento pacífico e reiterado desta Corregedoria Geral.
(...)
A resposta negativa dimana da sistemática de regência. Hodiernamente, dispõe o artigo 37 da Lei nº 6.766/79: “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.
Mas, mesmo no tocante a situações concretas anteriores à promulgação de tal estatuto, como já se viu, considerado inclusive farto arrimo jurisprudencial, não é possível, em se cuidando de loteamento propriamente dito, registrar lotes sem que se ache este regularizado, no sentido de permitir a devida e indispensável especialização geodésica de cada fração a ser matriculada, conhecendo-se sua perfeita localização no bojo da gleba matriz, assim como, para cotejo, das quadras, vias de circulação e logradouros públicos.
(...)
Nesse diapasão, se a área em tela foi loteada sem observância de formalidades imperativas, mister se faz que, almejada a abertura de matrículas para os lotes, providencie-se, antes de mais nada, a regularização do empreendimento, mercê do espaço aberto no artigo 40 do diploma supra citado e nos itens 152 e seguintes do capítulo XX das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da Justiça, nas quais legitimada, inclusive, a iniciativa dos adquirentes. Necessário, enfim, que a regularização seja promovida mediante procedimento próprio, com pleno atendimento aos requisitos legais e normativos.”
No mesmo sentido, a lição de João Baptista Galhardo:
“... deve o registrador, prudentemente, aferir se o parcelamento se trata ou não de um verdadeiro empreendimento, evidenciando burla da lei do parcelamento do solo” (O Registro do Parcelamento do Solo para Fins Urbanos, SafE, Porto Alegre, 2004, pág. 31).
Assim, vislumbrada a hipótese de empreendimento imobiliário irregular, torna-se inviável a averbação na forma pretendida.
Neste sentido, o v. acórdão prolatado pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 8.705-0/6 da Comarca de São Paulo:
“E a sujeição, em tese, de todas as modalidades de parcelamento às disposições da Lei 6.766/79 não há de ser confundida com a excepcional dispensa, advinda da construção pretoriana, de algumas das formalidades registrárias contempladas na lei especial, nos casos em que, pela natureza do desmembramento, não se vislumbre a finalidade da observância daqueles dispositivos para a consecução dos objetivos colimados pelo legislador”.
Igualmente relevantes os precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça, a seguir transcritos:
Configura-se hipótese de desmembramento, sujeito ao registro especial, o parcelamento sucessivo sob a forma de desdobros. 2. A aprovação municipal de desdobro sucessivo não é suficiente para superar a necessidade do registro especial, já que o parcelamento do solo urbano envolve questões de competência do Estado como é a proteção ambiental (Processo n° 1430/96).
E mais:
1. Não há distinção entre as figuras do desdobro e do desmembramento. As formas de parcelamento do solo urbano - desmembramento e loteamento - estão reguladas pela Lei n. 6.766/79. 2. Os desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, integralmente urbanizados, ainda que aprovados pela Prefeitura Municipal, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos, ficam, também, sujeitos ao registro especial do art. 18 da Lei n. 6.766/79.
3. A dispensa do registro especial só diz respeito a imóveis que não tenham sido objeto de outro parcelamento a contar de dezembro de 1979 (Processo nº 1487/96).
Ainda:
O simples desdobro - subdivisão de um lote - não se confunde com o desmembramento previsto na Lei 6766/79. 2. Há afronta ao interesse público, com potencial prejuízo aos adquirentes, a abertura de vias públicas por artifícios marginais com o fito de tornar averbáveis o que demandaria registro especial, nos termos da Lei 6766/79. 3. O desmembramento sucessivo não deve ser admitido por afronta aos princípios inspiradores da Lei 6766/79 - proteção urbanística e a adquirentes dos lotes (Processo n° 1868/96).
Pelo exposto, o parecer que submeto ao elevado critério de Vossa Excelência, é no sentido de que, caso aprovado:
a) se receba a apelação como sendo recurso administrativo;
b) lhe seja negado provimento;
c) retornem os autos à origem.
Sub censura.
São Paulo, 13 de outubro de 2010.
(a) ROBERTO MAIA FILHO
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação interposta como recurso administrativo e nego-lhe provimento. Proceda-se ao arquivamento destes autos na origem. Publique-se. São Paulo, 18 de outubro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
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