Despachos/Pareceres/Decisões
124965/2010
:
Acórdão - DJ 1.249-6/5 - Apelação Cível
: 29/11/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.249-6/5, da Comarca de CAMPINAS, em que são apelantes HENRIQUE ERNESTO DE OLIVEIRA BIANCO e FÁTIMA GEMHA BIANCO eapelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores MARCO CÉSAR, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, REIS KUNTZ, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 21 de setembro de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida procedente – Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra – Fração ideal vinculada a unidade autônoma de condomínio edilício – Incorporação não registrada – Acesso Negado – Inteligência do artigo 32 da Lei 4.591/64 – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Henrique Ernesto de Oliveira Bianco e Fátima Gemha Bianco contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, mantendo a negativa de registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra de fração ideal do imóvel matriculado sob n° 78.906, por inobservância do artigo 32 da Lei 4.591/64.
Os apelantes alegaram que a exigência formulada pelo Oficial em sua nota de devolução não é a mesma que consta da suscitação de dúvida. Aduziram que os vendedores da fração ideal em tela firmaram com os demais co-proprietários um termo de adesão e outras avenças, em que convencionaram promover a construção de um empreendimento residencial, a preço de custo, restando estabelecido que, a cada fração ideal de terreno corresponderiam unidades autônomas designadas por um apartamento e boxes de garagem, sendo que referido empreendimento nunca foi ofertado no mercado imobiliário, motivo por que não se sujeita às exigências do artigo 32 da Lei 4.591/64. Aduziram que sucederam os alienantes em referido termo de adesão e que, embora tenha constado do título que o negócio tinha por objeto a unidade autônoma pronta, essa cláusula teve apenas a finalidade de assegurar que o preço não sofresse alterações em virtude de eventual resíduo da construção, cujo pagamento, nesse caso, seria de responsabilidade dos vendedores. Por fim, requereram o bloqueio da matrícula, a fim de evitar prejuízo a terceiros de boa-fé.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso e pelo deferimento do bloqueio proposto.
É o relatório.
Em primeiro lugar, ressalte-se que a qualificação efetuada pelo Oficial Registrador foi regular, não se vislumbrando ‘in casu’ nenhuma falta disciplinar, a pretexto de suposta contradição entre o teor da nota de devolução e as razões de suscitação da dúvida expostas pelo Registrador.
Com efeito, de acordo com a nota de devolução de fls.28, verifica-se que o registro do título apresentado foi recusado em vista da impossibilidade de, na situação em exame, registrar-se alienação sucessiva de fração ideal. Este foi efetivamente o motivo da recusa, pois se trata de alienação de fração ideal vinculada a unidade autônoma em condomínio edilício que não se encontra, porém, regularizado pelo necessário registro da incorporação. Esse o teor da nota de devolução subsistente e esse o teor da suscitação de dúvida. O fato de ter constado na fundamentação daquela nota de exigência, por equívoco, precedente relativo a uma hipótese de loteamento irregular caracteriza mera irregularidade.
No mérito, o apelo não comporta provimento.
Como se verifica da matrícula de fls.17/22, o prédio cogitado foi alienado em frações ideais a pessoas diversas, sem nenhum liame entre si, na proporção, em regra, de 1/26 do imóvel. Não consta, porém, dessa matrícula nenhum registro de incorporação imobiliária que justificasse as alienações de frações ideais ocorridas.
O ‘Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda’ de fls. 11/15, cujo registro foi recusado pelo Oficial, materializa a transmissão de uma dessas frações ideais de 1/26 do imóvel de Francisco Callejas Neto e sua mulher Suzanne Hoverter (R-11/78.906) aos ora apelantes, tendo ademais vinculado essa fração ideal ao apartamento n° 81 e aos boxes de garagem n° 09 e 10, deixando claro que, na verdade, houve a construção de um edifício no imóvel, com a irregular alienação de frações ideais do terreno a terceiros sem a providência da necessária incorporação, segundo a lei da regência.
Trata-se de inequívoco empreendimento imobiliário condominial ofertado a público, malgrado a tentativa dos ora apelantes de negar tal fato, tentando fazer crer que se tratou de um ‘grupo de amigos’. Aliás, a fração ideal em tela nem mesmo foi adquirida do titular do domínio original, mas sim das pessoas que a adquiriram daquele e que depois a revenderam aos apelantes.
Flagrante, portanto, o artifício utilizado para burlar o disposto no artigo 32 da Lei 4.591/64, que veda a alienação das unidades autônomas antes do registro da instituição do condomínio.
Não tendo sido registrada a incorporação, não se pode registrar o título apresentado pelos apelantes, o qual, como visto, tem por objeto a alienação de unidade autônoma e vagas na garagem.
Nesse sentido, o que restou decidido na Apelação Cível n° 59.953-0/5, relator o E. Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, então Corregedor Geral da Justiça:
“Efetivamente, não existindo o registro da incorporação imobiliária, não há falar em unidade autônoma futura. Com efeito, só com o registro da incorporação é que passam a existir, do ponto de vista jurídico, as futuras unidades autônomas, que então podem ser objeto de alienação. A fração ideal de terreno é parte indissociável da unidade autônoma e, por isso mesmo, não pode merecer ingresso como tal, sem que antes se faça o registro de sua origem, que está na incorporação imobiliária”.
O que ocorreu ‘in casu’ é que se alterou deliberadamente uma situação de fato para tentar subtrair-se à incidência do dispositivo legal. Simulou-se uma situação para que a lei não a atingisse, livrando-se dos seus efeitos. Na clássica lição de Serpa Lopes: "O significado do negócio em fraude à lei é o de um ato realizado de um modo aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva do Direito. Quando a lei veda um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir o objetivo proibido" (in “Curso de Direito Civil - Introdução, Parte Geral e Teoria dos Negócios Jurídicos", vol. I, 5ª ed., 1971, Freitas Bastos, pág. 398).
Não há, em razão do uso do instituto do condomínio voluntário para afastar o cumprimento dos requisitos previstos pelo artigo 32 da Lei nº 4.591/64 e para o registro de incorporação imobiliária, que falar-se, portanto, em irregular recusa de novos atos de alienação voluntária das referidas frações ideais, nem em violação do exercício do direito de propriedade.
Acertada, pois, a r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, que manteve a recusa do Oficial, diante da impossibilidade de registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra de fração ideal de imóvel em que realizada incorporação não registrada.
Descabe, por fim, o pretendido bloqueio da matrícula em exame, como sugerido pelos apelantes, uma vez que o artigo 214, §3º, da Lei 6.015/73, permite que a matrícula do imóvel seja bloqueada se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação, o que, porém, não se verifica na hipótese dos autos, pois nesta sede se reconheceu justamente a impossibilidade de novos registros, tendo por objeto títulos relativos a frações ideais vinculadas a unidades autônomas do condomínio edilício sem o necessário registro da correspondente incorporação, não se vislumbrando, por conseguinte, a ocorrência do perigo aventado.
Daí negar-se provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre Relator.
Subsiste o óbice levantado pelo Oficial para o ingresso, no fólio real, do compromisso de compra e venda de fls. 11/15, relativo à transmissão da fração ideal de 1/26 do lote de terreno matriculado sob nº 78.906, e registrada sob nº 11.
O instrumento contratual descreve que a fração alienada corresponde a unidades autônomas, consistentes no apartamento nº 81, localizado no 8º andar, e nos boxes de garagem nºs 09 e 10, localizados no 1º subsolo.
Ocorre que não consta da matrícula o registro da respectiva incorporação imobiliária, única forma de se legitimar a alienação de frações ideais naqueles moldes.
Outrossim, a certidão da matrícula do imóvel revela que outras vinte e duas frações ideais do imóvel foram alienadas a terceiros sem qualquer vínculo entre si, numa demonstração inequívoca de que se trata de empreendimento imobiliário ofertado ao público.
E, como sabido, o registro de negócios jurídicos que tenham por objeto unidades autônomas está condicionado ao prévio registro da instituição e convenção do condomínio, e averbação da construção.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
|
