Despachos/Pareceres/Decisões
10163993/2010
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Acórdão - DJ 990.10.163.993-9 - Apelação Cível
: 26/11/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.163.993-9, da Comarca de CAMPOS DO JORDÃO, em que é apelante CLÁUDIA ELISA BUCKUP SULZBECK eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, REIS KUNTZ, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 05 de outubro de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de doação – Ingresso obstado – Prevalência da restrição convencional imposta em cláusula de contrato-padrão do loteamento – Autorização pela Prefeitura Municipal – Irrelevância – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Cláudia Elisa Buckup Sulzbeck contra r. sentença que, ao julgar dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Campos do Jordão, manteve a recusa de registro de escritura de doação do lote 13-A, resultante da subdivisão do lote 13, da quadra B, do loteamento ‘Parque do Ferradura – Nova Capivari’, matriculado sob n° 16.050, em virtude da existência de restrição convencional (fls.65/66).
A apelante alegou que a cláusula restritiva existente no contrato-padrão veda apenas a construção de mais de uma casa no mesmo lote e não o desdobro deste. Aduziu que não serão alteradas as características do loteamento e que o exercício do direito de propriedade garantido pelo artigo 1.228, §1º, do Código Civil, não merece qualquer proibição à sua fruição.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pela redistribuição do procedimento ao Conselho Superior da Magistratura e, no mérito, pelo não provimento do recurso.
Os autos foram redistribuídos a este E. Conselho Superior da Magistratura, em razão de sua competência para conhecer da controvérsia (fls.83/85).
É o relatório.
O presente recurso não comporta provimento.
Mostra-se inviável o registro da escritura de doação em tela, como corretamente decidido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente em sua decisão de primeiro grau, visto que o contrato padrão de fls.39 comprova que o plano do loteamento ‘Parque do Ferradura – Nova Capivari’ em que se situa o lote da ora apelante contém cláusula expressa (cláusula 8ª, “A”), estabelecendo só ser permitida a construção de uma residência por lote, sendo certo que referida cláusula é lícita, devendo prevalecer, a restrição convencional.
O tema não é novo e a questão em exame já se acha pacificada no âmbito deste Conselho Superior, mercê da reiteração de julgados.
Nesse ritmo, eis o definido na Apelação Cível nº 252-6/1, da Comarca da Capital, relatada pelo E. Des. José Mário Antonio Cardinale:
‘A Lei nº 6766/79 possibilita ao loteador a inserção no contrato padrão de compromisso de compra e venda e nos contratos de cessão de restrições urbanísticas supletivas da legislação pertinente, instruindo tal contrato o processo de registro do desmembramento devidamente aprovado.
‘Como ensina Hely Lopes Meirelles, tais restrições visam garantir "ao bairro os requisitos urbanísticos convenientes à sua destinação. Com essas restrições de caráter negocial, mas de finalidade nitidamente coletiva, os particulares suprem a deficiência de nossa legislação urbanística, e asseguram ao bairro a privatividade residencial e as condições de conforto e harmonia estética previstas no plano de urbanização do loteamento. São restrições de ordem urbanística, e por isso atendem não só ao interesse individual dos contratantes como ao de todos os moradores do bairro. Na verdade, o que se tem por objetivo nestas restrições gerais ao direito de construir é o interesse de todos, na formação e manutenção do bairro com as condições de conforto e bem estar, idealizadas e procuradas por seus moradores. Inadmissível é que qualquer vizinho descumpra as imposições urbanísticas, para construir em descordo com o estipulado a favor dos moradores do bairro. Além disso, o desatendimento das restrições urbanísticas do bairro lesa patrimonialmente a toda vizinhança, desvalorizando as propriedades, pela supressão das vantagens previstas no loteamento e que atuaram como fator valorizante dos lotes adquiridos" (Direito de Construir, 5ª ed., 1987, pg. 62).
‘As leis urbanísticas geralmente estabelecem requisitos mínimos que podem ser convencionalmente majorados. Como leciona José Afonso da Silva "a lei urbanística deixa margem ao administrado. Assim, por exemplo, se ela declara que o recuo de frente será de no mínimo 3 metros, está, ao mesmo tempo, facultando recuo maior. Então, se a convenção de loteamento estabelece um recuo mínimo de 6 metros, essa regra está de acordo com a lei. Vale dizer, não há conflito entre a restrição convencional e a lei urbanística. Em tal caso o pacto é válido" (Direito Urbanístico Brasileiro, 2ª ed., 1982, pg. 259).
‘É possível, portanto, haver previsão de restrições urbanísticas convencionais mais gravosas que as previstas em legislação municipal, as quais devem prevalecer ainda que haja aprovação da Prefeitura do desdobro do lote, desde que não haja colidência da limitação convencional com a lei municipal’.
Prossegue-se:
‘O fato de a Municipalidade aprovar o refracionamento de lote de modo oposto à restrição convencional não é apto a infirmá-la. Trata-se de autorização administrativa, com reflexo urbanístico e também registrário, mas que não significa, por si só, superação dos limites convencionais inscritos (cfr. JESUS GONZALEZ PEREZ, "Las licencias de urbanismo y el Registro de la Propiedad", R.Cr.D.I. n. 528, págs. 913ss.)."
‘Tal entendimento foi reiterado por este E. Conselho Superior da Magistratura, na ocasião do julgamento da Ap. Cív. n.º 22.300-0/0, relatada pelo eminente Des. Antonio Carlos Alves Braga, que versava sobre hipótese idêntica à tratada nestes autos, a saber, negativa de registro de escritura pública de divisão amigável de lote, aprovada pela Municipalidade, por afrontar limitação urbanística prevista no loteamento registrado, proibitiva de desdobro dos lotes.’
E conclui-se:
‘Neste sentido também a jurisprudência expressa no julgamento da Apelação Cível n. 44.565-0/0:
"Possível, assim, a previsão de restrições urbanísticas convencionais mais gravosas do que aquelas constantes da legislação municipal e não provada a colidência da limitação urbanística convencional com lei municipal imperativa, a simples aprovação pela Administração local do desdobro do lote em dois não invalida aquela restrição mais gravosa, sendo irrelevante perquirir se a Municipalidade, durante o procedimento de aprovação e registro do projeto de desmembramento teve, ou não, ciência inequívoca da restrição convencional prevista no contrato padrão".’
No mesmo sentido, a Apelação Cível n° 594-6/1, da Comarca de Palmeira D’Oeste, relatada pela E. Des. Gilberto Passos de Freitas, assim ementada:
Registro de Imóveis - Loteamento - Escritura de venda e compra de lote objeto de desdobro - Existência de restrição em contrato-padrão arquivado no registro predial que veda a subdivisão de lotes - Prevalência da restrição convencional - Aprovação do desdobro pela Prefeitura Municipal e registros anteriores de lotes subdivididos do mesmo loteamento - Irrelevância - Registro recusado - Recurso não provido.
De igual feição o pontificado na Apelação Cível nº 587-6/0, da Comarca de São Carlos, também relatada pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é a seguinte:
Registro de Imóveis - Loteamento - Pretendido o registro de título relativo à venda e compra de lote submetido a desdobro - Existência de restrição em contrato padrão que veda a subdivisão de lotes - Prevalência da restrição convencional - Aprovação do desdobro pela Prefeitura Municipal e existência de lei local - Irrelevância - Dúvida procedente - Recurso improvido.
A vedação à subdivisão dos lotes está implicitamente abrangida pela restrição convencional que estabeleceu não ser admitido mais de um prédio residencial em cada lote, dela decorrendo logicamente, uma vez que o pretendido desdobro, se acolhido, ensejaria alcançar, de maneira transversa, o adensamento ocupacional que a restrição em exame visou a evitar.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre Relator.
Preliminarmente, observo que, nos termos do artigo 198 da Lei nº 6.015/73, se o apresentante não se conformar com a exigência do oficial, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente.
Por sua vez, “a decisão da dúvida”, prevista no artigo 203 da Lei n. 6.015/73, tem por objeto a exigência propriamente dita do oficial, ainda que se trate de dúvida inversa - não prevista em lei, mas admitida pela jurisprudência recente deste Conselho Superior da Magistratura.
Assim, o dispositivo dessa decisão deve se referir à exigência em si: julgando-a procedente, tem-se por subsistente o óbice levantado pelo registrador para o ingresso do título no fólio real; julgando-a improcedente, esse óbice é afastado.
Na espécie, embora do dispositivo da r. sentença de fls. 65/67 conste que foi julgada improcedente a dúvida suscitada, a decisão, em verdade, manteve a recusa do oficial.
Manifesto, portanto, o erro material do dispositivo neste particular, haja vista que a dúvida foi julgada procedente.
No mérito, o recurso não deve ser provido.
Em que pese a autorização da Municipalidade para o desdobro, o contrato padrão do loteamento veda expressamente o parcelamento do imóvel, eis que somente permite a construção “de um único prédio residencial e suas dependências externas” (fls. 39) por lote.
Essa restrição urbanística convencional é lícita e deve prevalecer, nos termos dos precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, citados pelo eminente Relator e pelo oficial registrador (fls. 54).
Nego, pois, provimento ao recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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