Despachos/Pareceres/Decisões
10261081/2010
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Acórdão - DJ 990.10.261.081-0 - Apelação Cível
: 26/11/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.261.081-0, da Comarca de CARAGUATATUBA, em que é apelante a RHR & MI BRAZIL INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA. eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em julgar prejudicada a dúvida e não conhecer do recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, REIS KUNTZ, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de setembro de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Dúvida inversa – Negativa de registro de carta de arrematação – Título de origem judicial também sujeito à qualificação – Exigências parcialmente cumpridas, mas após a apresentação do título – Dúvida inversa prejudicada – Arrematação realizada em processo do qual não participou o ex-cônjuge, e que abrangeu a integralidade do bem, sem que tenha havido prévia partilha – Ofensa ao princípio da continuidade – Registro Inviável – Recurso não conhecido.
Cuidam os autos de dúvida inversa de registro de imóveis suscitada por RHR & MI INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA, em face do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caraguatatuba. A apelante apresentou, no registro imobiliário, carta de arrematação do imóvel objeto da matrícula 10.546 daquele Cartório. O Oficial, feita a prenotação, recusou-se a promover o registro, sob o fundamento de que as folhas da carta de arrematação não foram devidamente numeradas; que, no título, a executada figurava como separada judicialmente, enquanto na matrícula constava como casada no regime da comunhão universal de bens; que a execução foi dirigida apenas contra Shirley Aparecida Feldmann, sem a inclusão de Gariardi José Feldmann, com quem ela fora casada no regime da comunhão universal de bens, o que viola o princípio da continuidade; e que era preciso juntar o original ou cópia autenticada do recibo de recolhimento do ITBI.
O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa do registro.
Inconformada com a r. decisão, interpôs a interessada, tempestivamente, o presente recurso, alegando que a arrematação abrangeu todo o imóvel, não apenas a metade ideal.
Feita a aquisição em hasta pública, não poderia ter havido a recusa no registro. Cumpria ao MM. Juiz Corregedor acolher a sugestão do Ministério Público, e determinar a citação do possível titular da outra metade ideal, para dar-lhe conhecimento da arrematação.
Por fim, aduz que a separação da executada se deu há mais de 27 anos, tendo ela mantido a posse integral do imóvel desde então, e teria transcorrido tempo mais que suficiente para que ela obtivesse a titularidade única do bem, por prescrição aquisitiva.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 159/163).
É o relatório.
Conquanto o MM. Juiz Corregedor Permanente tenha julgado improcedente a dúvida, resulta evidente da leitura da sentença que ele entendeu procedente a recusa do Oficial em efetuar o registro. A nomenclatura utilizada pelo art. 203 da Lei de Registros Públicos não faz distinção entre a dúvida comum e a inversa, razão pela qual na verdade a dúvida foi julgada procedente, a despeito do erro material contido na sentença.
A suscitante denominou a sua pretensão de “pedido de providências”, embora se trate de dúvida inversa, que visa afastar a recusa do Oficial em promover o registro do título a ele apresentado.
A jurisprudência deste Conselho Superior tem admitido a dúvida inversa, como se verifica do acórdão nº 890-6/2, Rel. Desembargador Ruy Camilo, de 04 de novembro de 2008:
“O artigo 198 da Lei nº 6.015/73 prevê que o apresentante, não se conformando com as exigências que forem efetuadas para o registro do título, pode requerer ao Oficial de Registro de Imóveis que suscite dúvida.
Ao requerer ao Oficial de Registro de Imóveis a suscitação de dúvida não corre o apresentante risco, pois o título que, tal como protocolado para o registro, estiver em poder do Oficial Registrador será remetido ao juízo competente a fim de que promova o reexame da qualificação, como previsto nos artigos 198, inciso IV, e 201 da Lei nº 6.015/73.
Preferindo, contudo, suscitar dúvida inversa que, apesar de não prevista em lei, é admitida pela jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, deve o interessado instruí-la com o título que anteriormente apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis e de que pretende o registro”.
Assim porque o procedimento de dúvida inversa, tal como a dúvida diretamente suscitada, se destina ao reexame da qualificação do mesmo título que teve o registro recusado, mediante formulação de exigências, pelo Oficial de Registro de Imóveis”.
A origem judicial do título não afasta a necessidade de prévia qualificação. Nesse sentido, o entendimento já pacificado deste Conselho:
“Também os títulos judiciais submetem-se à qualificação do oficial registrador, principalmente para a verificação de sua conformidade com os postulados e princípios registrários” (Apelação Cível nº 39.487-0/1, Catanduva, rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 31/07/97).
Das quatro exigências formuladas pelo Oficial do Registro, a suscitante alega ter atendido três: a numeração das folhas da Carta de Sentença; a averbação do novo estado civil da proprietária, na matrícula; e a apresentação do comprovante do recolhimento do ITBI no original ou cópia autenticada (fls. 06), contudo, o eventual atendimento se deu após a emissão da nota de devolução juntada a fl. 06, inexistindo notícia de que o título tenha sido reapresentado, e as exigências satisfeitas. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica o julgamento do mérito da dúvida, pois impede a análise da adequação do título na data de sua apresentação.
Por isso, primeiro deveria a interessada cumprir as exigências incontroversas para, em seguida, reapresentá-lo; e só então suscitar a dúvida inversa ou requerer que o Oficial suscitasse a dúvida quanto às demais.
Isso porque a solução parcial das exigências sem nova apresentação do título implica injusta prorrogação do prazo da prenotação, em detrimento de eventuais terceiros que portem títulos contraditórios.
Este Colendo Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Ap. Cív. nº 31.719-0/3, decidiu:
"Como é sabido o procedimento de dúvida não admite sejam atendidas exigências no curso do procedimento. Ao ser suscitada a dúvida, a requerimento do interessado, o título recusado deve ser prenotado para que esteja assegurado o direito de prioridade do apresentante. Se fosse admitido cumprir exigência durante o procedimento, estaria aberto caminho para uma injusta prorrogação do prazo da prenotação, que, muita vez, viria em prejuízo dos eventuais detentores de títulos contraditórios. Tem-se, pois, que o provimento judicial, em procedimento de dúvida, deverá ser sempre positivo ou negativo, a fim de que o registro seja ou não autorizado diante da dissensão que existia ao tempo da suscitação. O cumprimento de exigências depois daquele momento, como sucedeu no caso, ou mesmo a aceitação da procedência do outro óbice que tinha sido posto contra o registro, com a afirmação de que este deverá ser atendido depois, tal como se verifica das razões de recurso, prejudicam a dúvida, pelo que falece interesse recursal à recorrente. Não há como se levar em conta, por estes motivos, o atendimento das exigências depois da suscitação, nem como considerar a promessa de que o alvará de desdobro deverá ser mais tarde providenciado. É tranqüila a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, há muito orientada nessa direção (Ap. Cíveis nos. 30.763-0/6, da Comarca de Itapecerica da Serra e 31.007-0/4, da Comarca de São Caetano do Sul). Isto posto, prejudicada a dúvida, não conhecem do recurso”.
Ademais, ainda que fosse possível conhecer a apelação, não assistiria razão à suscitante pois, como observaram o Oficial do Registro, o MM. Juiz Corregedor Permanente e a ilustre Procuradoria Geral de Justiça, o registro implicaria em ofensa ao princípio da continuidade, pois o título provém de processo em que o cônjuge da executada não participou, embora não haja registro de eventual partilha em que ela tenha ficado integralmente com o bem.
Sem a prévia partilha, com o registro do imóvel exclusivamente em nome da executada, há ofensa ao princípio da continuidade, pois do processo de execução apenas ela participou, não seu ex-marido. E o bem foi integralmente arrematado. A notícia de que o imóvel nem foi levado à separação constitui mais uma razão para pressupor que ele não pertence apenas à executada, mas também ao ex-marido.
Conforme ficoudecidido na Ap. Cív. n° 351-6/3, de 01/11/2005, da Comarca de Franco da Rocha, cujo relator foi o eminente Desembargador José Mário Antonio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça:
“Registro de Imóveis. Dúvida. Recusa de registro de certidão de penhora. Executada que figura no registro imobiliário como casada em regime da comunhão universal, e como viúva na certidão da penhora. Necessidade de registro do formal de partilha. Ofensa ao princípio da continuidade. Recurso improvido”.
Nem se alegue que o princípio da continuidade pode ser violado, quando a aquisição é feita em hasta pública. No acórdão proferido no julgamento da apelação 1.230-6/9, de 16 de março de 2010, por mim relatado, e acolhido por votação unânime deste Conselho, ficou assentado:
“O atendimento do requisito da continuidade, por sua vez, não é afastada pela natureza judicial da arrematação porque, como esclarece Narciso Orlandi Neto:
‘No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet. “Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo” (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53).(Retificação do Registro de Imóveis, São Paulo: Oliveira Mendes, 1997, págs. 55/56).
A jurisprudência desse Egrégio Conselho Superior da Magistratura, de igual modo, é no sentido da prevalência do princípio da continuidade no registro imobiliário, como decidido no v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 28.327-0/7, da Comarca de Marília, em que foi relator o Desembargador Antonio Carlos Alves Braga, dotado da seguinte ementa:
Registro de Imóveis - Dúvida - Registro de Carta de Adjudicação - Inadmissibilidade - Bem titulado em nome diverso do executado - Irrelevância do procedente registro de penhora - Recusa acertada, preservando o princípio da continuidade - Recursonão provido.”
As soluções alvitradas pela apelante, de que seja citado o ex-marido da proprietária, e se reconheça a usucapião, não podem ser acolhidas, dada a natureza administrativa do presente procedimento. Tanto uma quanto outra das soluções só pode ser buscada pela via própria.
Nesses termos, à vista do exposto, uma vez prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre relator.
Nos termos do artigo 198 da Lei nº 6.015/73, se o apresentante não se conformar com a exigência do oficial, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente.
Por sua vez, “a decisão da dúvida”, prevista no artigo 203 da Lei n. 6.015/73, tem por objeto a exigência propriamente dita do oficial, ainda que se trate de dúvida inversa - não prevista em lei, mas admitida pela jurisprudência recente deste Conselho Superior da Magistratura.
Assim, o dispositivo dessa decisão deve se referir à exigência em si: julgando-a procedente, tem-se por subsistente o óbice levantado pelo registrador para o ingresso do título no fólio real; julgando-a improcedente, esse óbice é afastado.
Na espécie, embora o dispositivo da r. sentença de fls. 140/145 tenha julgado improcedente a dúvida suscitada, a decisão em verdade asseverou que “legítima se mostra a negativa do ato registral” (fls. 144).
Manifesto, portanto, o erro material do dispositivo neste particular.
Superada essa questão, o recurso não deve ser conhecido.
Inicialmente, cumpre consignar que a origem judicial do título apresentado para registro não o exime da qualificação feita pelo Oficial Registrador.
No mais, o procedimento de dúvida, como sabido, presta-se ao exame da registrabilidade do título no momento de sua apresentação.
Formuladas pelo registrador várias exigências, tal como se verifica da nota de devolução de fls. 06/07, o seu atendimento parcial torna inviável o conhecimento do inconformismo.
Como tem decidido reiteradamente este Colendo Conselho Superior da Magistratura, o procedimento de dúvida não se presta à solução de dissenso relativo a apenas um dos óbices opostos ao registro.
Isso porque, afastados em parte os óbices questionados, restaria o que não foi atendido a impedir o registro.
Pertinente invocar, neste passo, acórdão relatado pelo eminente Desembargador e então Corregedor Geral da Justiça Luiz Tâmbara:
“A posição do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, como bem ressaltado pelo digno Procurador de Justiça, é tranqüila no sentido de se ter como prejudicada a dúvida, em casos como o que se examina, em que admitida como correta uma das exigências, não sendo a outra cumprida, posto que permanece a impossibilidade de acesso do título ao fólio. Nesse sentido os julgados das Apelações Cíveis números 54.073-0/3, 60.046-0/9, 61.845-0/2 e 35.020-0/2. A esse respeito, ainda: Ap. Cív. n. 71.127-0/4 – j. 12.09.2000 – rel. Des. Luís de Macedo; Ap. Cív. n. 241-6/1 – j. 03.03.2005 – rel. Des. José Mário Antonio Cardinale; Ap. Cív. n. 000.505.6/7 – j. 25.05.2006 – rel. Des. Gilberto Passos de Freitas.
E não é só.
Anote-se que, a discussão parcial dos óbices, por outro lado, sem cumprimento daqueles admitidos como corretos, possibilitaria a prorrogação indevida do prazo de prenotação, com conseqüências nos efeitos jurídicos desta decorrentes, tal como alteração do prazo para cumprimento das exigências ou a prorrogação da prioridade do título em relação a outro a ele contraditório.” (AC. n. 93.875-0/8 – j. 06.09.2002).
Por sua vez, não socorre o recorrente o cumprimento das exigências com que concorda no curso do procedimento de dúvida, pois isto “acarretaria a indevida prorrogação da prenotação, em detrimento potencial de outros titulares de direitos posicionais contraditórios” (AC nº 82.230.0/0, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha).
Finalmente, é manifesta a ofensa ao princípio da continuidade, previsto no artigo 195 da Lei de Registros Públicos.
Segundo Venício Salles, esse princípio “estabelece a necessidade de fixar um liame rigoroso em toda a cadeia filiatória entre o titular do domínio indicado no fólio e aquele que realiza a alienação ou efetiva a oneração. O princípio da perfeita concatenação é utilizado não só para estruturar os elos de alienação e transferência imobiliária, como também para vincular os gravames e os ônus lançados sobre o imóvel” (Direito Registral Imobiliário, 2ª Edição, 2007, Saraiva, página 16).
O imóvel, de acordo com a certidão de matrícula do imóvel, encontra-se registrado em nome de Shirley Aparecida Feldmann e Gariardi José Feldmann, casados pelo regime da comunhão universal de bens (fls. 11/12), e foi arrematado na íntegra em ação de procedimento sumário, em fase de execução, promovida tão-somente em face da primeira titular do bem (fls. 09/10 e 32/33).
Ora, sem o prévio registro de título que comprove que o bem passou a ser de propriedade exclusiva da executada, subsiste a recusa apresentada pelo Oficial Registrador, a fim de que seja preservado o princípio da continuidade registrária.
Diante do exposto, não conheço do recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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