Despachos/Pareceres/Decisões
10278563/2010
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Acórdão - DJ 990.10.278.563-7 - Apelação Cível
: 26/11/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.278.563-7, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante CARLA CESNIK DE SOUZA e apelado o 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, REIS KUNTZ, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 05 de outubro de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Declaração de vontade que consubstancia promessa de venda e compra de unidade condominial e não promessa de cessão de direitos, como constou do instrumento – Irrelevância do nomen iuris – Discrepância entre título e matrícula, no que concerne à área e fração de terreno – Registro inviável – Aplicação dos princípios da continuidade e da especialidade – Estado civil aferido mediante certidão de nascimento atualizada – Legalidade da exigência – Representação da pessoa jurídica – Insuficiência de ficha cadastral emitida com a ressalva de que não tem a força probante de certidão – Prova de quitação dos débitos condominiais (Lei nº 4.591, art. 4º, parágrafo único) – Necessidade – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta tempestivamente (fls. 47-51) contra sentença de procedência de dúvida suscitada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (fls. 39-40).
Aduziu a apelante, em resumo: a retificação do título é desnecessária, pois se converteu, automaticamente, de promessa de cessão em venda e compra; a unidade é identificável facilmente no condomínio vertical e o erro da vendedora não pode prejudicar a compradora; o extrato emitido pela Jucesp comprova a representação da vendedora; fez-se prova do estado civil da compradora.
O recurso foi respondido (fls. 66-67) e o Ministério Público se manifestou pelo desprovimento (fls. 71-72).
Esse o relatório.
Foi apresentado a registro o instrumento firmado em 18 de abril de 2006, tendo por objeto a unidade autônoma nº 503 de edifício a ser construído na Rua Pereira Leite, em dois terrenos matriculados sob os números 97068 e 92802 no 10º Registro de Imóveis da Capital (fls. 10-13).
Posto que denominado “instrumento particular de promessa de cessão de direitos quitado”, o título consiste em promessa de venda e compra. É o que se depreende das “declarações preliminares”, do preâmbulo, das cláusulas e, enfim, da substância do negócio.
A essência de promessa de venda e compra não passou despercebida ao oficial de registro, como se vê do item 1 da nota devolutiva (fls. 2 e 14).
De qualquer forma, para que não sobrevenha novo questionamento na requalificação, aqui se considera o título como promessa de compra e venda feita pela proprietária – CONSTRUTORA E INCORPORADORA ATLÂNTICA LTDA (fl. 6).
Afinal, deve-se perquirir o que a declaração de vontade consubstancia, sem apego ao nomen iuris do respectivo instrumento.
Na jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura encontra-se expressivo aresto sobre o tema:
“Das fases integrantes do procedimento notarial, as primeiras (comparecimento e exposição) preparam o estágio de estipulação ou disposição, em que se inserta a expressão representativa da vontade dos interessados, valendo-se o notário de linguagem técnica adequada. É nessa fase dispositiva que se encontra a essência do ato notarial, embora a ela não se chegue a não ser pelo percurso dos estágios procedimentais anteriores e não se lhe dê eficácia se, acaso elaborado o instrumento, faltar a este outorga dos interessados e autorização notarial. Interpreta-se o fato representante de consonância com a parte dispositiva ou de estipulação, não mediante o nomen iuris que, por equívoco notarial, se aponha no preâmbulo do instrumento. De nenhuma relevância é denominar “venda e compra”, v.g., em epígrafe de escritura pública, negócio de doação, como importância nenhuma tem declinar, por lapsus calami, em introdução do instrumento notarial que se cuida de “reserva de usufruto”, quando reserva alguma há no corpo da escritura.” (Apelação Cível nº 5566-0/86, Rel. Des. Sylvio do Amaral, j. 3.9.86).
Assim, relativamente ao item 1 da nota devolutiva (fls. 2 e 14), possível o ingresso do título no fólio real.
No mais, merece mantida a recusa.
As discrepâncias entre as áreas e a fração ideal no terreno atribuídas ao imóvel no título e as constantes da instituição e especificação do condomínio na matrícula 118073 (item 2 da nota devolutiva) não podem ser ignoradas, como pretende a apelante, sem ofensa aos princípios da continuidade e especialidade, estruturantes da atividade registrária.
Em tais circunstâncias, o registro seria contra legem, pois a Lei nº 6.015/73 considera irregular, para efeito de matrícula, o título no qual a caracterização do imóvel não coincide com a que consta do registro anterior (art. 225, § 2º).
É remansosa, a esse respeito, a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura (Apelação nº 590-6/3, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 30.11.06).
O risco à segurança e confiabilidade do registro público é inegável: a solução da dúvida no âmbito administrativo-correcional orienta toda a atividade registrária e por isso o desprezo a regra fundamental, ainda que em situação particular, pode comprometer a unidade e consistência do sistema de transmissão da propriedade imobiliária.
É lícito exigir certidão de nascimento atualizada para aferir estado civil. Somente depois de interposto o recurso foi exibido o documento (fl. 53).
A instrução probatória no curso do procedimento de dúvida não se coaduna com entendimento assente no Conselho Superior da Magistratura.
Dentre vários, há o seguinte julgado, relatado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Mário Antonio Cardinale:
“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em conseqüência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 60.460-0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível nº 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (Apelação Cível nº 220.6/6-00, j. 16.9.04).
No mesmo sentido acórdão relatado recentemente – não se conheceu de apelação instruída com documento novo:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Ausência de disponibilidade da área e de matrícula ou transcrição do lote objeto do negócio – Inadmissibilidade do exame da apelação em face da juntada de novos documentos com o recurso – Reexame que violaria a regra de que não pode haver prorrogação da prenotação – Recurso não conhecido” (Apelação Cível nº 1.245-6/7, Rel. Des. Munhoz Soares, j. 30.3.10).
Quanto ao item 3 da nota devolutiva, exigível também prova de que as pessoas que subscreveram o instrumento em nome da pessoa jurídica podiam fazê-lo, à luz dos atos constitutivos.
A dificuldade em providenciar a certidão em órgão público, por ineficiência ou outro aspecto contingente, não justifica a omissão da apelante. Impende salientar que a própria Jucesp fez a ressalva de que a ficha cadastral não tem a necessária força probante (fl. 17).
Por fim, o Corregedor Permanente dispensou a prova de quitação dos débitos condominiais (fl. 39).
Entretanto, no Conselho Superior da Magistratura prevalece o entendimento de que o art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64 não foi revogado pelo art. 1.345 do Código Civil (Apelação Cível nº 1.034-6/4, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 17.3.09).
A vedação de transferência sem prova de quitação consiste em norma de proteção do condomínio, como se deixou explícito em julgado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 671.941-RJ, Rel. Des. Aldir Passarinho, j. 28.3.06).
Não há olvidar que a apelação no procedimento de dúvida registrária devolve a qualificação do título por inteiro, não se aplicando a parêmia tantum devolutum quantum appellatum (Apelação Cível nº 11.584-0/0, Rel. Des. Onei Raphael, j. 31.10.90).
Portanto, fica restabelecida a exigência constante do item 6 da nota devolutiva.
Embora afastada uma das exigências, não cabe o deferimento do registro condicionado à complementação de documentos, pois a improcedência da dúvida enseja o registro imediato (Lei nº 6.015/73, art. 203, inciso II) e raciocínio diverso implica prorrogação do prazo de prenotação (ibidem, arts. 188 e 205).
Há muito a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura se consolidou no sentido de não conhecer de irresignação parcial contra recusa do oficial de registro (Apelação Cível nº 15.808-0/2, Rel. Des. José Alberto Weiss de Andrade, j. 29.3.93; Apelação Cível nº 20.603-0/9, Rel. Des. Antonio Carlos Alves Braga, j. 17.2.95; Apelação Cível nº 44.760-0/0, Rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, j. 28.4.98; Apelação Cível nº 71.127-0/4, Rel. Des. Luís de Macedo, j. 12.9.00; Apelação Cível nº 93.909-0/4, Rel. Des. Luiz Tâmbara, j. 30.10.02; Apelação nº 154-6/4, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 12.5.04; Apelação nº 495-6/0, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 11.5.06; Apelação Cível nº 822-6/3, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 3.6.08).
Pela mesma razão, remanescendo exigência não satisfeita pelo interessado, ainda que as demais sejam afastadas no julgamento, a procedência da dúvida é integral:
“Na dúvida o provimento é sempre negativo ou positivo. Não há falar em provimento parcial, salvo quando ela tiver por objeto mais de um ato de registro, instrumentalizado num ou mais títulos, sendo então possível recusar um e admitir o registro de outro. embargos intempestivos de que não se conhece, mas que não mereceriam acolhimento.” (Apelação Cível nº 20909-0/7-0/1, Rel. Des. Antonio Carlos Alves Braga, j. 26.6.95).
Em face do exposto, nega-se provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre relator.
O procedimento de dúvida, como sabido, presta-se ao exame da registrabilidade do título no momento de sua apresentação.
Formuladas pelo registrador várias exigências, tal como se verifica da nota de devolução de fls. 14/15, o seu atendimento parcial torna, a rigor, inviável o conhecimento do inconformismo.
Como tem decidido reiteradamente este Colendo Conselho Superior da Magistratura, o procedimento de dúvida não se presta à solução de dissenso relativo a apenas um dos óbices opostos ao registro.
Isso porque, afastados em parte os óbices questionados, restaria o que não foi atendido a impedir o registro.
Pertinente invocar, neste passo, acórdão relatado pelo eminente Desembargador e então Corregedor Geral da Justiça Luiz Tâmbara:
“A posição do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, como bem ressaltado pelo digno Procurador de Justiça, é tranqüila no sentido de se ter como prejudicada a dúvida, em casos como o que se examina, em que admitida como correta uma das exigências, não sendo a outra cumprida, posto que permanece a impossibilidade de acesso do título ao fólio. Nesse sentido os julgados das Apelações Cíveis números 54.073-0/3, 60.046-0/9, 61.845-0/2 e 35.020-0/2. A esse respeito, ainda: Ap. Cív. n. 71.127-0/4 – j. 12.09.2000 – rel. Des. Luís de Macedo; Ap. Cív. n. 241-6/1 – j. 03.03.2005 – rel. Des. José Mário Antonio Cardinale; Ap. Cív. n. 000.505.6/7 – j. 25.05.2006 – rel. Des. Gilberto Passos de Freitas.
E não é só.
Anote-se que, a discussão parcial dos óbices, por outro lado, sem cumprimento daqueles admitidos como corretos, possibilitaria a prorrogação indevida do prazo de prenotação, com conseqüências nos efeitos jurídicos desta decorrentes, tal como alteração do prazo para cumprimento das exigências ou a prorrogação da prioridade do título em relação a outro a ele contraditório.” (AC. n. 93.875-0/8 – j. 06.09.2002).
Não socorre a apelante o cumprimento de exigência com que concorda (item 4 da nota de devolução) no curso do procedimento de dúvida (juntada da certidão de nascimento atualizada da promitente compradora – fls. 53), pois isto “acarretaria a indevida prorrogação da prenotação, em detrimento potencial de outros titulares de direitos posicionais contraditórios” (AC nº 82.230.0/0, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha).
De qualquer forma, ainda que superadas essas questões, melhor sorte não assiste à apelante, diante da manifesta ofensa ao princípio da especialidade.
De acordo com Afrânio de Carvalho, “o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (Registro de Imóveis, 3ª ed., Rio de Janeiro, Forense, página 181).
Como bem apontado pelo registrador, a discrepância entre as áreas úteis, comuns, totais e frações ideais constantes da matrícula (fls. 06) e do título (fls. 11) – ou seja, a ausência de equivalência ou simetria entre a informação tabular e a documental – impede o registro.
Por fim, o artigo 4º, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64, que não foi revogado pelo artigo 1.345 do Código Civil, prevê, expressamente, que a alienação de unidade condominial e a transferência de direitos a ela relativos depende de prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
O título apresentado a registro – instrumento particular de “promessa de venda e compra” – foi qualificado negativamente (item 6 da nota de devolução) diante da ausência de prova de quitação das obrigações condominiais.
Agiu com acerto o Oficial Registrador, e em harmonia com a jurisprudência pacífica deste Conselho Superior da Magistratura, a qual exige essa comprovação para acesso do título ao fólio real.
Nesse sentido:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de arrematação – Dúvida procedente – Unidade condominial integrante de condomínio edilício – Recusa do Oficial de Registro de Imóveis ao registro – Ausência de prova de quitação de débitos condominiais – Inteligência do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.594/64 e do art. 1.345 do Código Civil – Recurso não provido (Apelação Cível n. 1.034-6/4 – São Paulo – Conselho Superior da Magistratura – Relator: Ruy Camilo – 17.03.09 – V.U. – Voto n. 17.586).
Subsistem, portanto, os citados óbices ao registro do título.
Nego provimento ao recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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