Despachos/Pareceres/Decisões
10270279/2010
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Acórdão - DJ 990.10.270.279-0 - Apelação Cível
: 26/11/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.270.279-0, da Comarca de PIRACICABA, em que é apelante ANA PAULA STOLF MONTAGNER PAULILLO eapelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores MARCO CÉSAR, Vice-Presidente no impedimento ocasional do Presidente do Tribunal de Justiça, BARRETO FONSECA, Decano em exercício, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 24 de agosto de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Recusa do Oficial em registrar escritura de compra e venda de fração ideal de terreno. Incorporação imobiliária não registrada. Inteligência do art. 32 da Lei 4.591/64. Escritura pública que alude apenas à fração do terreno, sem correspondência com a unidade condominial alienada. Inviabilidade do registro. Recurso não provido.
Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo 1º. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Piracicaba, a requerimento de Ana Paula Stolf Montagner Paulillo. A apelante apresentou, para registro, a escritura pública de compra e venda da fração ideal correspondente a 2,63157% do terreno situado no Jardim Boa Vista III, descrito na matrícula 24.994 do Primeiro Oficial de Registro de Imóveis de Piracicaba. O Oficial recusou-se a efetuar o registro, alegando que, sobre o terreno, por força de incorporação imobiliária, foi estabelecido um condomínio em edifícios. No entanto, a incorporação não foi registrada, e a escritura pública nem sequer alude ao fato de que a fração ideal adquirida pela interessada correspondente à unidade 161 do edifício construído. Sem o registro da incorporação, não poderia ter havido a alienação das frações ideais, o que impede o registro da escritura. Após regular processamento, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em registrar o título.
Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a interessada, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta que o edifício está regularizado na Prefeitura e que o registro não viola as normas da Corregedoria Geral. O caso constitui exceção à regra geral, e a recusa do registro prejudicará apenas os adquirentes do imóvel, embora a obrigação fosse da incorporadora.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento ao recurso (fls. 116/119).
É o relatório.
A escritura pública de compra e venda cujo registro foi negado tem por objeto a alienação de fração ideal correspondente a 2,63157% do terreno objeto da matrícula nº 24.994 do 1º. Oficial do Registro de Imóveis de Piracicaba.
Conforme resulta da certidão de matrícula, juntada a fls. 24, uma parte ideal correspondente a 81,5767% do imóvel foi alienada a diversas pessoas, uma vez que entre os compradores haveria contrato de construção por administração do edifício “Solar Marques de San Raffaele”.
A apelante informa que, de fato, o edifício foi construído, e que a fração ideal adquirida corresponde à unidade 161 do condomínio.
Mas a incorporação imobiliária nunca foi registrada, e a escritura pública nem sequer alude à unidade condominial que corresponde à fração alienada.
O art. 32 da Lei de Incorporações Imobiliárias veda a alienação de unidades autônomas antes do registro da incorporação. Na escritura não consta nem mesmo a indicação da unidade, mas tão só de uma fração, como se não tivesse havido a incorporação imobiliária.
Não se pode registrar título de alienação de unidade, quando a incorporação não foi regularizada. Nesse sentido, o V. Acórdão na Apelação Cível nº 59.953-0/5, rel. Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição:
“Efetivamente, não existindo o registro da incorporação imobiliária, não há falar em unidade autônoma futura. Com efeito, só com o registro da incorporação é que passam a existir, do ponto de vista jurídico, as futuras unidades autônomas, que então podem ser objeto de alienação. A fração ideal de terreno é parte indissociável da unidade autônoma e, por isso mesmo, não pode merecer ingresso como tal, sem que antes se faça o registro de sua origem, que está na incorporação imobiliária”.
O registro, tal como solicitado, violaria, ademais o disposto no item 151, da subseção I, seção V, capítulo XX, tomo II, das Normas da Corregedoria Geral, que assim estabelece: “É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil...”.
É certo que a obrigação de promover o registro era da incorporadora. Mas eventuais prejuízos pelo não cumprimento da obrigação refogem ao âmbito administrativo, e só podem ser objeto de discussão na via própria.
Como se vê, acertada a decisão de primeira instância, ao ratificar a recusa do Oficial Registrador, diante da impossibilidade de registro de escritura de fração ideal de área em que foi realizada incorporação imobiliária não registrada.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
I – Relatório
Trata-se de recurso interposto por Ana Paula Stolf Montagner Paulillo contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Piracicaba, que recusou o registro de escritura de compra e venda de fração ideal correspondente a 2,63157% do terreno situado no Jardim Boa Vista III, descrito na matrícula 24.994, sob o argumento de que não houve sequer registro de incorporação imobiliária.
A apelante sustenta, em síntese, não haver óbice de ingresso de registro no fólio real da escritura de compra e venda na medida em que o edifício está regularizado na Prefeitura, além disso, há violação das normas da Corregedoria Geral de Justiça. Acrescenta que não pode ser prejudicada porquanto a obrigação ora exigida era da incorporadora.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 116/119).
II – Fundamentação
Acompanho o nobre Relator, o recurso não comporta provimento.
Com efeito, o artigo 32 da Lei 4.591/64 condiciona a alienação de unidades autônomas ao registro da incorporação imobiliária.
No caso dos autos, não há registro de incorporação imobiliária, além de que a escritura de compra e venda não se refere à indicação da unidade objeto da alienação, limitando-se apenas a uma fração do imóvel.
Walter Ceneviva ensina:
“Os registros ou averbações referentes a negócios jurídicos sobre lotes ou unidades autônomas também são submetidos ao princípio da continuidade. O exame da questão, do ponto de vista do registrador, envolve o primeiro passo, no processo negocial, a ser assentado: o de registro original ao empreendimento, do qual decorrem todos os demais. Cuida-se, portanto, de tratamento especial do princípio da continuidade, consistente na inserção obrigatória de assentamento prévio, como pressuposto necessário da eficácia dos que virão a seguir, e não simples continuação registral, na seqüência de assento feito anteriormente” (Lei dos registros públicos comentada, 19ª ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 390).
Assim, inviável o registro de título de alienação, na ausência de regular incorporação.
Procedesse o inconformismo da apelante, estaria violado o disposto no item 151, da subseção I, seção V, capítulo XX, tomo II, das Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça.
Já se decidiu:
“1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964” (AgRg no REsp 334838/AM – Rel. Min. João Otávio de Noronha – Quarta Turma do STJ – Julg. 18.05.2010).
III – Dispositivo
Ante o exposto, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo Eminente Relator, ou seja, pelo não provimento do recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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