Despachos/Pareceres/Decisões
10169412/2010
:
Acórdão - DJ 990.10.169.412-3 - Apelação Cível
: 26/11/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.169.412-3, da Comarca da CAPITAL, em que são apelantes CARLOS EDUARDO DE CAMPOS BALSANO e CÉLIA REGINA DE SÁ BALSANO eapelado o 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, REIS KUNTZ, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de setembro de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Registro de instituição, especificação e convenção de condomínio edilício negado – Ausência de partes efetivamente comuns – Imóvel em que edificadas duas casas geminadas, tendo cada qual acesso direto ao logradouro público e numeração própria – Condomínio edilício não caracterizado – Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta por Carlos Eduardo de Campos Balsano e Célia Regina de Sá Balsano, contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada em razão da recusa ao registro da instituição, especificação e convenção de condomínio edilício matriculado sob o n. 36.660.
Sustentam que quintais com garagem e áreas permeáveis são consideradas comuns, para fins de instituição do condomínio, além de ter o projeto sido aprovado pela Municipalidade. Acrescentaram haver sobreposição de áreas das casas, o que as torna comuns. Também são comuns, segundo o recurso, fundações, fachada e o próprio terreno.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou, em preliminar, pela remessa dos autos à E. Corregedoria Geral da Justiça, pois há pleito de averbação de construção, não examinado. Quanto ao mérito, manifestou-se pelo improvimento do recurso porque os apelantes pretendem simular condomínio inexistente.
É o relatório.
A averbação da construção não foi impugnada na via recursal. Os apelantes insistiram, exclusivamente, na postulação de registro do condomínio. Assim sendo, não se justifica a remessa dos autos à E. Corregedoria Geral da Justiça.
O registro da instituição do condomínio foi recusado, porque os dois imóveis integrantes do condomínio não têm área comum e têm saídas independentes à via pública.
A constituição de condomínio edilício em terreno dotado de unidades autônomas consistentes em casas térreas ou assobradadas é possível, pois o rol contido no artigo 1.331 do Código Civil de 2002 não é exaustivo.
Para que exista condomínio edilício, de casas, regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e pela Lei nº 4.591/64 (na parte em que não foi revogada), contudo, é indispensável que haja a vinculação entre o terreno e a construção que constitui a unidade autônoma (artigo 8º, letra “a”, da Lei nº 4.591/64), o que não ocorre no presente caso.
A indicação de que as áreas comuns são garagens e partes sobrepostas das casas não tem amparo no instrumento de instituição de condomínio (fls. 8/15), que afirma que são comuns solo, redes de distribuição da água, esgoto, pluviais e seus equipamentos, acesso ao logradouro público, telhado e demais partes utilizadas em comum por todos, além de áreas permeáveis e muros de fecho (fls. 11).
Pelo que se verifica do memorial e das plantas, não há no imóvel, condomínio constituído por casa assobradada em que cada um dos pavimentos é uma unidade autônoma, mas sim de dois lotes de terreno desmembrados e em que foram construídas duas casas geminadas, devendo ser aplicada, pela inexistência de vinculação entre a construção (unidade autônoma) e o terreno, a regra contida no artigo 5º da Lei nº 4.591/64.
Para a instituição do condomínio de casas os apelantes devem seguir integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 a 1.346 do Código Civil e na Lei nº 4.591/64, no que esta não foi revogada. Tal providência não se verificou in casu.
Como se não bastasse a ausência de comprovação da existência de áreas comuns, há acessos independentes ao logradouro público para cada uma das casas, como se extrai do memorial, sem controvérsia a respeito.
O tema, aliás, não é novo nesse E. Conselho Superior da Magistratura:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Registro de instituição, especificação e convenção de condomínio edilício negado – Ausência de partes efetivamente comuns – Imóvel em que edificadas duas casas geminadas, tendo cada qual acesso direto ao logradouro público e numeração própria – Condomínio edilício não caracterizado – Recurso não provido (Ap. n. 1.266-6/2, rel. Des. Munhoz Soares, j. 16.3.2010).
Irrelevante, ainda, que tenha havido aprovação pela Municipalidade da instituição do condomínio, pois obviamente, esta não exclui a qualificação registrária, subordinada a critérios específicos.
Nem socorre a pretensão dos apelantes, a decisão proferida na Apelação Cível n° 155-6/9, relatada pelo E. Des. José Mario Antonio Cardinale, que, ao contrário do sustentado no recurso, não dá amparo a sua pretensão, pois naquela oportunidade ficou assentado que ‘nada impede, por fim, que a apelante institua condomínio de casas regido pelas regras do condomínio edilício, mas para isto deverá observar integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 a 1.346 do Código Civil e na Lei nº 4.591/64, esta última na parte em que não foi revogada pelo atual Código Civil’ e na hipótese dos autos, como visto, não se encontra atendida integralmente a norma do artigo 1.331, § 2°, do Código Civil.
No mesmo sentido dessa decisão, o acórdão proferido na Apelação Cível nº 788-6/7, da Comarca de Cubatão, relatada pelo E. Des. Ruy Pereira Camilo:
“O recorrente pretende promover o registro da instituição de condomínio edilício na matrícula nº 8.098 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Cubatão, relativa ao lote 09 da quadra AY do loteamento Vale Verde.
O registro da instituição do condomínio foi recusado pelo Oficial de Registro de Imóveis porque o exemplar do contrato padrão de compromisso de compra e venda arquivado com o registro do loteamento veda o desmembramento dos lotes e porque estão ausentes os requisitos legais para a caracterização do condomínio edilício (fls. 21).
Anoto, primeiro, que para o registro da instituição e o da convenção do condomínio edilício é necessária a prévia averbação da edificação, conforme previsto nos itens 211 e 213 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, pois sem construção não existem unidades autônomas que possam ser individualizadas e discriminadas, o que faço porque na única certidão da matrícula juntada aos autos não consta a averbação da construção do edifício que comportaria as unidades autônomas (fls. 10).
Esse fato, contudo, não se apresenta como prejudicial ao exame da dúvida porque mesmo que a construção venha a ser averbada não estão presentes os requisitos legais para o subseqüente registro da instituição do condomínio edilício.
Não há dúvida sobre a possibilidade de constituição de condomínio edilício em terreno dotado de unidades autônomas consistentes em casas térreas ou casa assobradada, porque o rol contido no artigo 1.331 do Código Civil de 2002 não é exaustivo e porque o condomínio de casas está previsto nos artigos 8º, alínea a, e 31-A, parágrafo 9º, inciso I, da Lei nº 4.591/64.
Além disso, não há, em tese, impedimento para que determinado condomínio tenha como unidades autônomas casas geminadas, constituindo cada casa uma unidade, desde que presentes os requisitos legais para sua caracterização.
Pode-se, de forma meramente exemplificativa, citar condomínio edilício constituído em terreno dotado de, digamos, oito casas geminadas situadas de um lado e cinco casas geminadas situadas do outro lado de via interna que constitui área de propriedade comum e que serve, tanto para a circulação de pessoas e veículos, como para o acesso dos condôminos à via pública.
Isso, contudo, não significa que qualquer terreno que contenha casas geminadas comporte a instituição de condomínio edilício, uma vez que nesta espécie de condomínio devem estar presentes as características que o distinguem do imóvel loteado ou desmembrado.
Essas características consistem na efetiva vinculação entre o terreno e as construções que constituem as unidades autônomas e na co-existência de partes de propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, e outras partes que são de propriedade comum dos condôminos e que não podem ser alienadas separadamente ou divididas.
No presente caso, entretanto, a planta e o instrumento de instituição do condomínio que se encontram às fls. 11/16 e 27 permitem verificar, com clareza, que o recorrente construiu no lote de que é proprietário duas casas geminadas, que se ligam unicamente por uma parede divisória comum.
Conforme a referida planta, o lote de propriedade do recorrente será dividido em duas partes, cada uma contendo, em sua totalidade, uma das casas geminadas, excetuada como de uso efetivamente comum a única parede que as divide e que está prevista na planta de fls. 27 para prosseguir na forma de muro e dividir em dois o restante do terreno não ocupado por construção.
Da planta e do instrumento de instituição do condomínio não decorre a real existência de outras partes de propriedade e de uso comum, exceto no que se refere à ligação ao tronco público de eletricidade, telefone, água e esgoto, o que pode ser modificado a qualquer tempo porque em razão da natureza do terreno e da construção realizada nada impede que cada uma das casas se ligue, isoladamente, às redes de serviços públicos.
Esse fato fez com que no instrumento de instituição do condomínio fosse atribuído para a área de propriedade comum dos condôminos o total de 1,35 m² (fls. 12), o que, como bem anotou o MM. Juiz Corregedor Permanente, revela a ausência dos elementos que caracterizam o condomínio edilício.
Além disso, a planta e o instrumento de instituição do condomínio mostram que cada uma das casas geminadas tem acesso direto à via pública, sem, portanto, a existência de via comum de circulação, e também mostram que cada casa ocupa isoladamente uma metade do terreno que, de fato, foi desdobrado em duas partes.
Trata-se, desse modo, de desdobro de lote com formação do condomínio necessário a que se referem os artigos 1.327 a 1.330 do Código Civil de 2002, hipótese que não caracteriza o condomínio edilício conforme previsto no artigo 5º da Lei nº 4.591/64, que tem o seguinte teor: O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos de unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Para evitar novas indagações, é bom lembrar que a Lei nº 4.591/64 foi editada na vigência do Código Civil de 1916 que, por sua vez, nada dispunha sobre o condomínio edilício, razão pela qual as espécies de condomínio a que se refere em seu artigo 5º são o voluntário e o necessário, que não se confundem com o edilício.
Neste caso concreto, portanto, estão ausentes os elementos indispensáveis para a caracterização do condomínio edilício, previstos em normas de natureza cogente, razão pela qual mostra-se correta a recusa do registro efetuada pela Sra. Oficial de Registro de Imóveis e confirmada na r. sentença apelada.
Esta solução, por seu turno, não é alterada pela alegação do recorrente no sentido de que a instituição do condomínio não importa no desdobro do lote e na abertura de nova matrícula, uma vez que se admitida serão criados dois novos imóveis, consistentes nas unidades autônomas, devendo a cada um corresponder matrícula própria.
Outrossim, a anterior obtenção na Comarca de origem, pelo recorrente, de registro de instituição de condomínio em situação idêntica à presente não enseja a improcedência da dúvida porque, como reiteradamente se tem decidido, a existência de erro pretérito não cria direito à sua repetição.
Cabe anotar, por outro lado, que a planta e o alvará de construção expedidos pela Prefeitura Municipal dizem respeito, expressamente, a pedido de construção de casas geminadas, sem qualquer referência à constituição de condomínio edilício.
Por fim, ficou incontroverso que em razão de restrição convencional imposta com o registro do loteamento não é possível o desdobro do lote de propriedade do recorrente, com o que prevalece o reconhecimento, contido na r. sentença apelada, no sentido de que a instituição do condomínio edilício, neste caso concreto, se destina, de forma imprópria, a contornar tal vedação.”
Finalmente, registre-se que não houve a prévia e indispensável averbação da construção, o que seria essencial para a instituição do condomínio, tal como consignado nos itens 211 e 213 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo. É assim, porque, sem construção não há unidades autônomas a individualizar e discriminar.
Diante do o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre Relator.
Embora possível a instituição de condomínio edilício em relação a casas geminadas, é mister a comprovação da efetiva vinculação entre o terreno e as construções que constituem as unidades autônomas, e da existência de áreas comuns de utilização, o que não se verifica na espécie, haja vista que como tais foram indicados apenas o solo, redes de distribuição de água, telhado e muros (confira-se cláusula 5 do instrumento particular de instituição e especificação de condomínio – fls. 11).
Esse é o entendimento pacífico deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura, conforme se verifica dos precedentes citados pelo eminente Relator.
A pretendida instituição de condomínio, em verdade, mascara desdobro de lote - assertiva corroborada pela existência de saídas independentes das unidades para a via pública -, o que infringe a respectiva lei de regência (Lei nº 6.766/79).
Os próprios apresentantes ressaltaram “a proibição de desdobro do terreno onde se ergueu o empreendimento” (fls. 90), o que só vem a confirmar que buscam, com a pretendida instituição de suposto condomínio, contornar as regras atinentes ao parcelamento do solo urbano.
Subsiste, portanto, o óbice levantado pelo Oficial para o ingresso no fólio real do registro da instituição, especificação e convenção de condomínio edilício em comento.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
|
