Despachos/Pareceres/Decisões
10247068/2010
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Acórdão - DJ 990.10.247.068-7 - Apelação cível
: 26/11/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.247.068-7, da Comarca de TEODORO SAMPAIO, em que é apelante SILVINO ALVES FILHO eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, REIS KUNTZ, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de setembro de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis - Dúvida inversa julgada improcedente - Negativa de registro de carta de adjudicação – Título de origem judicial que também está sujeito à qualificação – Imóvel que não estava em nome do autor da herança – Violação do princípio da continuidade – Princípio da cindibilidade do título – Certidão negativa de débito que traz dúvidas a respeito da identificação do imóvel - Recurso não provido.
Cuidam os autos de dúvida inversa de registro de imóveis suscitada por SILVINO ALVES FILHO, em face do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Teodoro Sampaio. O apelante apresentou, no registro imobiliário, carta de adjudicação, tendo por objeto, entre outros, os lotes no. 4 e 5, da quadra 50, situados no Município de Rosana, Comarca de Teodoro Sampaio. O Oficial, feita a prenotação, recusou-se a promover o registro, sob o fundamento de que o lote 05 figura em nome da Imobiliária Colonizadora Camargo Corrêa Ribeiro S.A, e não em nome da autora da herança; que não foram apresentadas as certidões a que se referem os artigos 197 e 229, da Lei de Registros Públicos, em relação a esse lote; que não houve a averbação das construções feitas no lote 04, e que a descrição que dele é feita na certidão negativa de tributos da Municipalidade não coincide com aquele constante da matrícula 1442 da Comarca de Mirante do Paranapanema.
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado Silvino Alves Filho, tempestivamente, o presente recurso. Alega que a sentença é nula por falta de fundamentação. No mérito, aduz que a carta de adjudicação expedida por magistrado é ordem judicial e tem de ser cumprida. Todos os requisitos exigidos pela Lei 6.015/73 foram observados pelo juiz que conduziu o inventário. Não há ofensa ao princípio da continuidade, por força do contrato de compromisso de compra e venda, juntado a fls. 40/43. A fls. 147 foi juntado outro dos documentos exigidos pelo Oficial. Quanto ao lote 04, a averbação da construção não era condição para o registro, e a certidão municipal não tem por finalidade apurar as confrontações.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 217/219).
É o relatório.
Conquanto o MM. Juiz Corregedor Permanente tenha julgado improcedente a dúvida, resulta evidente da leitura da sentença que ele entendeu procedente a recusa do Oficial em efetuar o registro. A nomenclatura utilizada pelo art. 203 da Lei de Registros Públicos não faz distinção entre a dúvida comum e a inversa, razão pela qual na verdade a dúvida foi julgada procedente, a despeito do erro material contido na sentença.
A sentença indica, de maneira clara, as razões pelas quais o registro não poderia ser feito. O MM. Juiz Corregedor Permanente enfrenta, uma a uma, as questões suscitadas na dúvida inversa, inexistindo ofensa ao artigo 93, IX, da Constituição Federal.
A origem judicial do título não afasta a necessidade de prévia qualificação. Nesse sentido, o entendimento já pacificado do Egrégio Conselho Superior da Magistratura: “também os títulos judiciais submetem-se à qualificação do oficial registrador, principalmente para a verificação de sua conformidade com os postulados e princípios registrários” (Apelação Cível nº 39.487-0/1, Catanduva, rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. 31/07/97).
Não era mesmo admissível o registro do lote 05, porque a certidão de fls. 174 mostra que ele figura em nome da Imobiliária Colonizadora Camargo Corrêa Ribeiro S.A, e não da autora do inventário. O documento de fls. 40/43, a que alude a apelação – instrumento particular de compromisso de compra e venda - refere-se ao lote 06, e não ao 05. Ademais, nele figura como alienante a Imobiliária Vilandra, e não a pessoa jurídica em nome de quem o imóvel figura.
Ademais, tendo o imóvel sido anteriormente registrado em outra circunscrição, era indispensável que o suscitante apresentasse certidão atualizada, comprobatória do registro anterior, e da existência ou inexistência de ônus, nos termos do art. 197 da Lei de Registros Públicos. O documento de fls. 147, a que alude o apelante, não atende à exigência, porque constitui apenas certidão negativa de débito perante a Municipalidade.
Por essas razões, era mesmo inviável o registro da carta de adjudicação, em relação ao lote nº 05.
Resta verificar da viabilidade do registro da carta, em relação ao lote 04. O Oficial condicionou a efetivação a que o apelante apresentasse certidão comprobatória da construção realizada no imóvel e habite-se expedido pela Prefeitura Municipal, bem como o comprovante de recolhimento do CND/INSS relativo à construção.
Neste passo, contudo, não assiste razão ao Oficial, diante do princípio da cindibilidade do título, que permite o registro da aquisição do terreno, e posterior averbação das construções. Nesse sentido, a orientação pacificada do Conselho Superior da Magistratura, como se vê da Ap. Civ. 339-6/9, de 23/06/2005, relator Desembargador José Mário Antonio Cardinale:
“A prática do ato foi negada pelo Oficial Registrador porque os apelantes não comprovaram o recolhimento do imposto de transmissão "inter vivos", não comprovaram a regularidade do pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano, e porque na carta de arrematação consta a existência de prédio não averbado na matrícula do imóvel.
(...)
“Não obstante prejudicada a dúvida, é possível, desde já, ressalvar que a exigência de prévia averbação da edificação indicada na carta de arrematação, como condição para o registro, poderá ser superada mediante aplicação do princípio da cindibilidade do título, com registro da arrematação do terreno, ficando para momento posterior a averbação da construção que depende, por seu turno, do atendimento de requisitos específicos, em especial a apresentação, pelo interessado, do certificado de regularidade expedido pela Prefeitura Municipal e da Certidão Negativa de Débitos do INSS relativa à obra”.
No mesmo sentido, o V. Acórdão proferido no julgamento da apelação cível nº 083293-0, de 20 de dezembro de 2001, Rel. Desembargador Luís de Macedo, no qual ficou decidido:
“Embora nele conste a edificação de "uma casa de 847,58 m²" (f. 26), não há óbice de ser o formal de partilha registrado somente na parte relativa à área, consolidando-se a nova propriedade, para posteriormente ser averbada a edificação. Este Conselho tem admitido a cindibilidade do título para facultar a extração dos elementos nele insertos que possam ingressar de imediato no fólio real, desconsiderando-se aqueles outros, que para tanto necessitam de outras providências. Assim, decidiu-se na Ap. Cív. nº 21.841.0/1 que: "Atualmente o princípio pretoriano da incindibilidade dos títulos, construído sob a égide do anterior sistema registral, já não vigora". Nesse sentido já se posicionou o Conselho Superior da Magistratura, conforme, Ap. Cív. nº 2.642-0-São Paulo, in DOJ de 24 de novembro de 1993. "Isso porque só aquele sistema da transcrição dos títulos justificava não se admitisse a cisão do título, para considerá-lo apenas no que interessa. "Vale dizer que hoje é possível extratar só o que comporta inscrição, afastando-se aquilo que não puder constar do registro, por qualquer motivo, como quando, eventualmente, houver ofensa à continuidade registrária. "Na verdade, com o advento da Lei de Registros Públicos de 1973, e, conseqüentemente, a introdução do sistema cadastral, que até então não havia no direito registral brasileiro, a cindibilidade do título passou a ser perfeitamente possível e admitida”.
Mais recentemente, esse entendimento foi reiterado no parecer exarado pelo MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado pelo então Desembargador Corregedor Geral da Justiça Ruy Pereira Camilo, no Processo CG 2008/3274:
“Registro de Imóveis – Carta de arrematação expedida em processo judicial, comdescrição de edificação de prédio sobre o terreno não constante do fólio real – Registro da transmissão do terreno pela aplicação do princípio da cindibilidade do título, com dispensa da apresentação da CND do INSS – Aplicação do subitem 106.1 do Cap. XX das NSCGJ e OS INSS/DAF n. 207/99 – Averbação posterior da construção possível, condicionada, porém, à apresentação pelo interessado da CND do INSS relativa à obra – Situações diversas com tratamento normativo igualmente diverso - Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso não provido”.
O Oficial apresentou, ademais, uma segunda razão para não registrar o lote nº 04: a descrição do imóvel na certidão imobiliária de fls. 172 não coincide com a da certidão negativa de débitos da Prefeitura, fornecida a fls. 146.
Em princípio, não haveria óbice à efetivação do registro, desde que houvesse coincidência entre a descrição do imóvel no título e na matrícula. No entanto, é condição do registro a apresentação de certidão negativa de débitos perante a Municipalidade. E a descrição feita na certidão de fls. 146 é de tal forma divergente daquela que consta da matrícula, que traz dúvida razoável a respeito de a certidão negativa referir-se ao imóvel objeto da adjudicação. Com efeito, a certidão de fls. 172 refere-se a parte do lote 04, que tem por confrontantes o remanescente do lote 03 pelo lado direito e o lote 04 pelo lado esquerdo. Já a certidão negativa refere-se ao lote 04P, que confronta à direita com o remanescente do lote 04 e à esquerda com o lote 05.
Além disso, a certidão negativa alude a um terreno sobre o qual há uma construção “em estilo residencial”, medindo 177,59 metros quadrados, ao passo que a carta de adjudicação alude ao lote 04 como contendo uma construção de alvenaria de 07 por 09 metros (fls. 14). O problema, pois, não decorre de a descrição do imóvel na certidão negativa não corresponder àquela da matrícula. Mas do fato de que as divergências são tais, que não é possível saber se a certidão negativa da Prefeitura se refere ao imóvel objeto da carta de adjudicação. E sem a certidão negativa não havia mesmo como proceder ao registro.
Nesses termos, e à vista do exposto, nego provimento ao recurso, mantendo a procedência da dúvida e a negativa de registro.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
I – Relatório
Trata-se de recurso interposto por Silvino Alves Filho contra a r. sentença, que julgou improcedente dúvida inversa suscitada em face do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Teodoro Sampaio, ao recusar o registro de carta de adjudicação, cujo objeto era os lotes nº 4 e nº 5, da quadra 50, no Município de Rosana.
O recorrente sustenta, em síntese, a nulidade da r. sentença, pela falta de fundamentação; quanto ao mérito, assevera que a carta de adjudicação deve ser registrada, pois se trata de ordem judicial expedida por magistrado, além disso, o juiz condutor do inventário observou todos os requisitos exigidos pela Lei nº 6.015/73, demais disso, afirma que por força do contrato de compromisso de compra e venda (fls. 40/43), não houve ofensa ao princípio da continuidade, ainda, ratifica, que a fls. 147 juntou o documento exigido pelo oficial registrador, por fim, no concernente ao lote 04, alega que não era condição para o registro a averbação da construção e a apresentação da certidão municipal, sendo que esta não tem por objetivo apurar as confrontações.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso.
II – Fundamentação
Acompanho o nobre Relator, o recurso não comporta provimento.
De início, observe-se que, a despeito do termo utilizado no artigo 203 da Lei n. 6.015/73 ser aplicado à dúvida inversa, constata-se o não comprometimento da r. sentença, pois, apesar da autoridade judiciária ter julgado a dúvida registrária improcedente, negou o registro requerido.
A r. sentença não padece de falta de exposição dos motivos que ensejaram a rejeição do registro. O Magistrado enfrentou, ponto a ponto, as questões ventiladas, para concluir pela correção do impedimento.
É necessário, mesmo sendo título judicial, a sua qualificação registrária, em acréscimo ao lembrado no voto condutor, cf. Apelação Cível nº 011412-0/6, Rel. Des. Onei Raphael, Julg. 17.10.1990.
Nota-se que, em relação ao lote 05, incide a divergência existente entre o nome da autora do inventário e o nome constante da certidão de fls. 174, bem como, que o instrumento particular de compromisso de compra e venda, mencionado na apelação, não diz respeito ao lote 05, todavia, ao lote 06 e nele figura alienante pessoa jurídica diversa de quem é titular do imóvel supra referido.
Nos termos do artigo 197 da Lei de Registros Públicos, o suscitante deveria ter apresentado certidão atualizada, que comprovasse o registro anterior, tendo em vista que o imóvel havia sido anteriormente registrado em outra circunscrição, além do que, a existência ou inexistência de ônus, e o documento apresentado a fls. 147, por ser, tão-somente, certidão negativa de débito municipal, não satisfaz aquela exigência.
Dessa forma, nada há que se reparar na recusa apresentada pelo Oficial Registrador, ao registro do lote 05.
No que concerne ao lote 04, apesar de possível posterior averbação das construções, aplicando-se, para tanto, o princípio da cindibilidade do título, o registro do título também não pode ser levado a efeito, a descrição feita do imóvel na certidão imobiliária de fls. 172 não coincide com a da certidão negativa de débitos da Prefeitura (fls. 146).
De fato, há divergências entre a descrição do imóvel feita na certidão de fls. 146 e a constante do outro documento. Desse modo, não há como se desconsiderar tal erro, sendo imprescindível a perfeita descrição do bem, para que o registro possa ser realizado, caso contrário, não se saberia ser o bem descrito o isento de qualquer ônus municipal.
III – Dispositivo
Ante o exposto, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo Eminente Relator, ou seja, pelo não provimento do recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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