Despachos/Pareceres/Decisões
10249808/2010
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Acórdão - DJ 990.10.249.808-5 - Apelação Cível
: 26/11/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.249.808-5, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante ABDALLA CHAMMUS ACHCAR e apelado o 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, REIS KUNTZ, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 05 de outubro de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Negativa de acesso ao fólio real de certidão judicial. Sentença homologatória de acordo de permuta de quinhões com a finalidade de extinguir condomínio sobre imóveis. Sentença e decisões interlocutórias que indeferem a expedição de mandado de averbação, mandado de adjudicação ou carta de sentença. Permuta de quinhões que, homologada judicialmente, dispensaria escritura pública. Questão, no entanto, que foi especificamente examinada na via jurisdicional, e que não pode ser reapreciada na esfera administrativa. Negócio jurídico que exige o recolhimento de ITBI. Recurso não provido.
Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Nono Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, a requerimento de Abdalla Chammus Achcar. O apelante apresentou, para registro, certidão judicial emitida em ação de divisão e extinção de condomínio, processo nº. 126198-9/2007. As partes – o apelante e Indaiá Loureiro Achcar – haviam celebrado um acordo, por instrumento particular, pelo qual permutavam frações ideais de dois imóveis dos quais eram condôminos, de sorte a que, cada qual, passasse a ser titular exclusivo de cada um deles. O acordo foi homologado em juízo, mas a MMa. Juíza prolatora da sentença homologatória fez constar expressamente que não se poderia emitir mandado de averbação, já que o cumprimento do acordo deveria ser formalizado por escritura pública. Posteriormente, foi proferida nova decisão indeferindo a expedição de mandado de adjudicação e de carta de sentença, pelas mesmas razões. O Oficial Registrador apresentou nota de devolução, aduzindo que não poderia registrar a certidão, diante do teor da sentença homologatória do acordo; e da omissão no recolhimento do ITBI.
Após regular processamento, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial, já que a sentença homologatória não promoveu a transferência de domínio, como ficou expressamente consignado, nem foi recolhido o ITBI.
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta que a certidão não menciona o indeferimento da expedição do mandado de averbação, e que o Oficial não poderia buscar, fora do título, justificativa para sua recusa. A sentença está fundamentada em documentos não autenticados, e até mesmo sem assinatura. O acordo homologado judicialmente tem o condão de transferir propriedade, sendo desnecessária a escritura pública, conforme entendimento jurisprudencial. Nem seria possível escritura nessas circunstâncias, em que há apenas adjudicação de quinhões. O apelante ainda alega que o título teve duas entradas anteriores àquela que ensejou a suscitação de dúvida, e que, em ocasiões anteriores, a única exigência foi o recolhimento do ITBI.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento ao recurso (fls. 180/182).
É o relatório.
No curso da ação de extinção de condomínio, aforada pelo apelante em face de Indaiá Loureiro Achcar, as partes celebraram um acordo, formalizado por petição, no qual permutavam frações ideais dos dois imóveis de que eram condôminos, com o fito de tornarem-se titulares únicos de cada um.
Conquanto tenham denominado o acordo como “adjudicação entre os condôminos”, com respaldo no art. 1322 do Código Civil, o que houve foi permuta de frações ideais.
Nesse sentido, o V. Acórdão, deste Egrégio Conselho Superior, cujo relator foi o Desembargador Ruy Pereira Camilo, datado de 07 de outubro de 2008:
“Parece claro que, como decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, o que houve, no caso, sob a denominação de divisão, foi autêntica permuta de partes ideais dos imóveis, já que a extinção da comunhão entre os condôminos se deu com atribuição de domínio exclusivo sobre os imóveis a um ou alguns dos comunheiros.
Esse tem sido, a propósito, o entendimento seguido nesta esfera administrativa, valendo mencionar antiga e paradigmática decisão proferida em primeira instância pelo então ilustre Juiz de Direito, hoje eminente Desembargador, José Renato Nalini, em processo que contou, ainda, com parecer da lavra do então ilustre Promotor de Justiça, hoje eminente Ministro do Supremo Tribunal Federal, José Celso de Mello Filho:
“(...) A intenção dos partícipes do ato negocial foi, à evidência, eliminar a comunhão, e, para essa conseqüência, permutaram as frações ideais de que titulares. A circunstância de firmarem escritura de divisão de condomínio ao invés de escritura de permuta de partes ideais não desnatura a substância de sua expressa voluntariedade. Existe, aliás, previsão expressa em lei para que, nas declarações de vontade, se atenda mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem.
Conforme bem assinala o Dr. Curador, invocando o superior magistério de Agostinho Alvim, ‘os problemas da Dogmática não se resolvem pela taxonomia’ (Estudos e Pareceres de Direito Tributário, vol. 2/15, 1978, Ed. RT, fls.).
A matéria já foi objeto de v. acórdão do Egrégio CSM nos autos da Ap. cível 267.112, de Monte Alto, conforme enfatiza o notável magistrado Narciso Orlandi Neto, in Registro de Imóveis, Saraiva, 1982, p. 210. Deixou assente, na oportunidade, o Des. Corregedor Geral da Justiça: Tratando-se de comunhão sobre diversos imóveis rurais, o extingui-la com atribuição de domínio exclusivo de um deles a determinado consorte implica, à evidência, permuta de frações ideais. Se todos tinham apenas partes ideais sobre todas as coisas, e, pois, nenhum ostentava propriedade exclusiva sobre uma delas, quando vem, por força de negócio jurídico rotulado de divisão e extinção do condomínio, a ocorrer esta situação, aquele que recebeu o domínio exclusivo transferiu aos outros as parcelas ideais de que era titular sobre os demais prédios e, em troca, transmitiram-lhe os outros as frações que possuíam sobre o imóvel que se tornou de propriedade exclusiva. E o correspondente negócio jurídico encobre autêntica permuta, que é fato gerador do imposto de transmissão’. No mesmo sentido RT 297/606, 292/638 e 287/645.” (Sentença proferida na 1ª Vara de Registros Públicos em 06.01.1984).
Daí por que, na espécie, a admissão do registro do formal de partilha onde apresentado o instrumento particular de extinção de condomínio somente pode se dar com o reconhecimento de que este último documento representa, efetivamente, instrumento de permuta de partes ideais de imóveis”.
Em regra, o acordo, ainda que celebrado por instrumento particular, quando homologado judicialmente, pode ser levado a registro, sendo desnecessária a formalização por meio de escritura pública. Seria excesso de formalidade exigi-la, quando a homologação judicial já é bastante para tornar eficaz a transação. No V. Acórdão acima mencionado, ficou ainda decidido:
“A circunstância de a permuta de partes ideais de imóveis em questão ter se dado por instrumento particular, por outro lado, não obsta, no caso, o registro pretendido. Isso porque, pese embora o disposto no art. 108 do Código Civil (art. 134, II, do diploma revogado, vigente ao tempo do negócio jurídico), houve, na hipótese, homologação judicial da partilha de bens, com a consideração da permuta realizada, a qual restou chancelada pelo Meritíssimo Juiz de Direito da 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional III – Jabaquara, a tornar desnecessária a intervenção do tabelião de notas.
No tema, este Conselho Superior da Magistratura tem admitido a formalização de negócios jurídicos em processos judiciais sem a intervenção do tabelião de notas, por se entender que o termo judicial não é forma menor do que o ato notarial indicado pela lei civil para a prática de determinado ato (Ap. Cív. n. 010382-0/0 – j. 15.12.1989 – rel. Des. Milton Evaristo dos Santos).
Ademais, como muito bem lembrado pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, os objetivos visados pelo legislador ao exigir a realização do ato jurídico em questão por escritura pública – garantia da autenticidade do negócio e da livre manifestação da vontade das partes contratantes, demonstração da seriedade do ato praticado e facilitação da sua prova –, na hipótese, “já foram alcançados, de sobejo, com a homologação da partilha pelo juízo da família, sendo desnecessário que se lavre nova escritura pública, pois ‘representaria demasiado apego ao formalismo negar validade a negócio jurídico celebrado no bojo do processo de inventário, sob a presidência do magistrado’ (CSM/SP, Ap. Cível nº 101.259-0/8)”.
No presente caso, porém, houve expresso pronunciamento judicial a respeito da necessidade de formalização do acordo por escritura. Entendeu a MM. Juíza que a transferência dos quinhões só poderia ser feita pelos meios ordinários, já que a homologação judicial não tinha o condão de fazê-lo. A mesma decisão foi ainda reiterada, em duas outras ocasiões. Irrelevante que, na sentença, tenha havido referência a “mandado de averbação”, e não a “carta de sentença” ou “carta de adjudicação”. O fundamental é que, da própria sentença, constou que a homologação não tinha eficácia atributiva de propriedade, sendo necessária a escritura pública. A questão ainda está “sub judice”, havendo notícia da interposição de recurso especial (fls. 74).
Ora, havendo decisão judicial expressa a respeito, não há como revê-la na via administrativa. As decisões judiciais devem ser questionadas na via própria.
Irrelevante que não tenha constado expressamente da certidão que a transferência de quinhões deveria ser formalizada por escritura: a certidão apenas espelha o que teria ocorrido nos autos. E neles foi, de fato, proferida a sentença da qual consta a necessidade de escritura. Ademais, da certidão de fls. 50, parte final, constou expressamente que houve o indeferimento do pedido de expedição do mandado de averbação.
Conquanto alguns dos documentos que instruem a dúvida tenham sido juntados em cópias não autenticadas, ou sem assinaturas, não se questionou a sua autenticidade, nem a sua correspondência com as peças do processo.
Ainda que o título tenha sido apresentado anteriormente, o objeto da dúvida são as exigências suscitadas pelo Oficial a fls. 08.
Mas há ainda um segundo motivo, apontado na nota de devolução (fls. 08), para a recusa do registro: a falta de recolhimento do ITBI. As manifestações do apelante não deixam claro se ele concorda ou discorda da exigência do Oficial, já que ao mesmo tempo considera ausente o fato gerador da incidência do tributo, e propõe o recolhimento assim que a transmissão seja determinada em definitivo (fls. 45 e 110). A falta de impugnação de qualquer das exigências do Oficial impede o conhecimento da dúvida, conforme jurisprudência pacificada deste Egrégio Conselho Superior (“v.g” o que ficou decidido na apelação 1.096-6/6, de 14 de abril de 2009, relator Desembargador Ruy Camilo). No entanto, à míngua de maiores esclarecimentos e para não prejudicar o conhecimento do recurso, melhor será considerar que o suscitado impugnou a incidência do tributo. Mas também aqui não lhe assiste razão. O imposto de transmissão é devido, pois houve verdadeira permuta de frações ideais, fato gerador do ITBI. Sem o recolhimento, não há como admitir o ingresso do título no fólio real. O tributo já deve estar recolhido quando o título é apresentado ao Cartório para prenotação. A satisfação da exigência no curso do processo de dúvida ou após o seu julgamento implicaria indevida prorrogação do prazo de prenotação, em detrimento de outros títulos, de conteúdo virtualmente contraditório ao daquele apresentado pelo apelante.
Por fim, o documento de fls. 200 em nada altera o resultado do julgamento do recurso. O alvará – mera autorização judicial - foi expedido já na pendência do procedimento de dúvida, e não foi em relação a ele que o suscitante emitiu a nota de devolução questionada pelo apelante.
Como se vê, acertada a decisão de primeira instância, ao ratificar a recusa do Oficial Registrador, diante dos termos em que proferida a sentença homologatória, e dada a necessidade de recolhimento do ITBI.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
I – Relatório
Trata-se de recurso interposto por Abdalla Chammus Achcar contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que recusou o ingresso no fólio real de certidão judicial, oriunda de ação de divisão e extinção de condomínio que, após determinar a realização de leilão público dos imóveis que compunham o condomínio, homologou acordo entre o apelante e sua ex-esposa, Indaiá Loureiro Achcar, salientando a necessidade de efetivação do negócio jurídico pelas vias ordinárias.
O recorrente alega, em síntese, que o oficial registrador extrapolou ao lançar na nota de exigências providências descabidas e incompatíveis com os limites de sua análise, de modo que não observou os ditames legais. Acrescenta que a certidão judicial levada a registro está em conformidade com o disposto no artigo 221, inciso IV, 3ª figura, da Lei n. 6.015/73. Sustenta que a autoridade judiciária fundamentou a sentença ora hostilizada em documentos desprovidos de força probatória, ressaltando apenas que aqueles por ele juntados, porque dotados de fé pública, em verdade, se prestam ao julgamento. Aduz, ainda, que o acordo homologado judicialmente constitui título executivo judicial, cabendo então ao oficial registrador “efetuar o Registro, apenas com a exigência do ITBI”. Assevera que o oficial registrador não fez constar o registro de tentativas anteriores de ingresso no fólio real, porquanto os respectivos “pronunciamentos foram totalmente antagônicos”. Insurge-se contra a exigência consubstanciada na necessária realização de escritura pública, cuja dispensa é assente na jurisprudência. Pugna, ao final, pela improcedência da dúvida.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.
II – Fundamentação
Acompanho o nobre relator.
Primeiramente, registre-se que a “adjudicação entre condôminos”, denominação dada pelo recorrente, em verdade, é ato jurídico que consubstancia permuta de frações ideais dos dois imóveis, objeto do acordo entre o apelante e sua ex-cônjuge.
De outra parte, nota-se que na r. sentença proferida pela MMª. Juíza da 3ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara, Comarca de São Paulo, constou na homologação judicial do acordo firmado entre o recorrente e sua ex-esposa, a necessidade de escritura pública como forma de atribuição da propriedade, de modo que o estrito âmbito do procedimento de dúvida registrária não se presta a rever decisão judicial.
Quanto à certidão judicial de fls. 10, juntada pelo apelante, a despeito de não contar em seu teor a necessidade de realização do negócio jurídico por escritura pública, observa-se que nela fez-se constar que foi indeferido o pedido de expedição de mandado de averbação, situação que afasta a irresignação do apelante.
E mais:
Em que pese não tenha o apelante se manifestado de maneira inequívoca sobre a exigência consubstanciada no pagamento do ITBI, certo é que o recolhimento deste imposto deve ser realizado, posto que o negócio jurídico realizado concretiza seu fato gerador.
Por derradeiro, o alvará judicial juntado às fls. 200 pelo recorrente não consta como objeto da nota de exigências, não produzindo qualquer alteração no julgamento do recurso da dúvida registrária.
III - Dispositivo
Ante o exposto, deve-se negar provimento ao recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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