Despachos/Pareceres/Decisões
226/2010
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Parecer 226/2010-E - Processo 2009/110100
: 26/10/2010
(226/2010-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: TERUO SAKAI e outra
Ref.: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Barueri
REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação de área e apuração de remanescente indeferidas em 1º grau – Retificação da filiação de determinados lotes viável, posto que evidenciado, ‘in casu’ o erro registrário afirmado – Inviabilidade, porém, da retificação quanto a outros lotes, que exigem discussão e eventual correção da própria natureza do negócio subjacente – Exigência de que a planta que instruiu o pedido seja aprovada pela Prefeitura – Cabimento – Recurso provido em parte.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto por TERUO SAKAI e HIROKO YOMURA SAKAI contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Barueri, que indeferiu pedido de retificação de área e apuração de remanescente por eles formulado relativamente aos imóveis relativos à transcrição n° 7.206 à matrícula nº 13.649.
Os recorrentes sustentaram, em síntese, que a via administrativa é a adequada para a retificação de registro quando não há litígio. Aduziram que o loteamento em exame foi regularizado antes da Lei n° 6.766/79 pela averbação n°03, à margem da transcrição n° 7.106. Alegaram que o elevado número de lotes abrangidos pela retificação não pode servir de motivo para a recusa de seu processamento, visto que referidos lotes já existem fisicamente. Acrescentaram que a regularização do loteamento, se efetivamente fosse necessária, não resolveria os erros apontados. Afirmaram que o fato de existirem quatro plantas do mesmo loteamento arquivadas no Registro Imobiliário, cada qual com medidas diversas, ao contrário de ser um obstáculo, constitui-se em um sinal da necessidade da retificação. Por fim, sustentaram, ainda, que a falta de contigüidade dos lotes não impede a apuração dos remanescentes.
Inicialmente remetidos os autos à Quinta Câmara de Direito Privado, determinou-se a sua redistribuição a esta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, dado ser a competente para conhecer do recurso administrativo interposto pelos interessados.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
Opino.
Sem embargo do respeito ao parecer divergente ofertado pela D. Procuradoria de Justiça, o presente recurso merece provimento em parte.
Os ora recorrentes adquiriram, por doação, o remanescente do loteamento denominado ‘Jardim Rancho Alegre’, conforme transcrição n° 7.106, e adquiriram também, por usucapião, um imóvel contíguo, com área de 193.600m², matriculado sob n° 13.649.
Inúmeros lotes foram alienados pelos recorrentes ou por seus antecessores e várias escrituras definitivas foram registradas regularmente nas matrículas abertas para esse fim. Ocorre que, de acordo com o informado, outras escrituras não obtiveram, porém, registro porque, de acordo com o controle realizado pela serventia imobiliária, não há mais disponibilidade quantitativa na transcrição n° 7.106 e na matrícula n° 13.649.
Na medida em que os lotes remanescentes existem fisicamente, estão sendo ocupados por seus adquirentes, mas, no cálculo aritmético, a soma de suas áreas supera a área que está em nome dos ora recorrentes, estes pretendem que os erros registrários que levaram a essa, segundo eles, aparente falta de disponibilidade apontada pelo Oficial de Registro de Imóveis sejam retificados.
Da análise da documentação apresentada pelos interessados verifica-se ser viável o deferimento de algumas das providências pleiteadas.
Consta da ‘escritura pública de doação, cessão de direitos reais, cessão de crédito e outras avenças’ copiada a fls.53/55 que Takaki Sakai e sua mulher Harue Sakai doaram a Teruo Sakai uma área de terras no local denominado ‘Rancho Alegre’, cujo remanescente tinha 69.662m², com origem na transcrição n° 308, da 8ª Circunscrição Imobiliária da Capital, sendo que os doadores já haviam compromissado à venda as seguintes parcelas: a) 43 e 44, com a área total de 3.729 m², a José Sanches Bergamo, conforme contrato inscrito sob n° 370 no Registro Imobiliário local; b) 42, com área de 1.860m², também a José Sanches Bérgamo, conforme contrato inscrito sob n° 501 no Registro Imobiliário local; c) 18 e 19, com área de 5.019 m², a Israel Rodoskowich, conforme contrato inscrito sob n° 692 no Registro Imobiliário local. Nessa escritura, fez-se expressa ressalva no sentido de que referidas promessas de venda e compra já haviam sido deduzidas da área remanescente, objeto de doação a Teruo Sakai, o que implica dizer que esses lotes não integram a área de titularidade do donatário Teruo, não podendo, pois, ser computados para fins de controle da disponibilidade.
As áreas de 3.729 m² e de 1.860 m², correspondentes às parcelas 42 a 44 previamente alienadas pelo doador a José Sanches Bergamo, deram ensejo à abertura das matrículas 57953, 57954 e 57955 com área de 1.860 m² cada uma (fls.84/89), relativas aos lotes 10 a 12 da quadra “D” do loteamento Jardim Racho Alegre, as quais, posteriormente, foram encerradas em virtude da fusão do imóvel, tendo em sido aberta então a matrícula n° 112.774. Note-se que embora a somatória das áreas das três matrículas resulte em 5.580 m² (1.860 + 1.860 + 1.860) e não 5.589 m², que seria o resultado da soma entre as áreas de 3.729m² e 1.860 m² mencionadas na escritura de doação, tal diferença de metragem mostra-se irrelevante, dado não impedir a sua segura identificação.
Consta, porém, de referidas matrículas que suas respectivas áreas têm origem na transcrição n° 7.106 e na matrícula 13.649, o que não corresponde à realidade, posto que já haviam sido deduzidas da área remanescente doada a Teruo Sakai quando feita a doação, não a integrando, portanto. Trata-se, pois, de áreas que têm origem na transcrição n° 308, da 8ª Circunscrição Imobiliária da Capital, da mesma forma que o imóvel objeto da transcrição n° 7.106 e do imóvel matriculado sob n° 13.649, com os quais, porém, não se confundem. Na medida em que constou da doação feita em favor de Teruo Sakai que o donatário ficava sub-rogado nos direitos e obrigações dos promitentes vendedores em relação aos imóveis em exame, mostra-se cabível a pretendida averbação dessa sub-rogação no antigo Livro 04, bem como a averbação, nas matrículas 57.953, 57.954 e 57.955, de que cada um desses lotes teve origem na transcrição n° 308, da 8ª Circunscrição Imobiliária da Capital, e não na transcrição n° 7.106 e na matrícula 13.649, como constou.
O mesmo se diga dos imóveis matriculados sob n° 58.270 e 58.271, de titularidade de Israel Radoszkowicz. Com efeito, nessas matrículas encontram-se descritos os lotes 06 e 07 da quadra ‘B’, do Loteamento Jardim Rancho Alegre, com áreas de 2.393 m² e 2.626 m², respectivamente, perfazendo a área total de 5.019 m², isto é, exatamente aquela ressalvada na escritura de doação como já tendo sido deduzida da área doada. Assim, também aqui cabe proceder à averbação nas matrículas 58.270 e 58.271 para que conste que essas áreas tiveram origem na transcrição n° 308, da 8ª Circunscrição Imobiliária da Capital, e não na transcrição n° 7.106 e na matrícula 13.649, como constou.
Inviável se apresenta, contudo, a adoção da mesma medida em relação às matrículas 59.357 (fls.75), 59.358 (fls.61) e 59.359 (fls.68), que dizem respeito aos lotes 18, 19 e 20 da quadra ‘B’, do loteamento denominado “Jardim do Rancho Alegre”, como pleiteado, visto que elas foram abertas com base em escrituras de venda e compra outorgadas por Teruo Sakai e sua mulher em 16/09/85 e não nas escrituras de doação outorgadas por Takaki Sakai e sua mulher, copiadas a fls.56/59, 63/66 e 71/74, não se podendo simplesmente ‘deduzir’ que os lotes alienados por aquelas escrituras eram os mesmos que haviam sido doados por Takaki Sakai e sua mulher e que, por conseguinte, não estariam incluídos na área que foi doada aos recorrentes por Takaki Sakai, objeto da transcrição n° 7.106, uma vez que as escrituras de doação outorgadas por Takaki Sakai não foram apresentadas a registro e, por outro lado, tanto o imóvel matriculado sob n° 59.358 (lote 19, de 1.970 m²) quanto o imóvel matriculado sob n° 59.357 (lote 18, de 1.996 m²) foram alienados a Kimiye Sakai, diversamente do que constava da escritura de doação copiada a fls.71/74, segundo a qual o lote de 1.996 m² de área, objeto matriculado sob n° 59.357, teria sido doado a Yumico Maria Regina Sakai Furusho.
Destarte, na medida em que as matrículas 59.357 (fls.75), 59.358 (fls.61) e 59.359 (fls.68) foram abertas a partir do registro de escrituras públicas de venda e compra outorgadas por Teruo Sakai e sua mulher, os quais eram proprietários do imóvel objeto da transcrição n° 7.106 e do imóvel matriculado sob n° 13.649, nenhuma irregularidade, nesta esfera administrativa, pode ser reconhecida em relação ao fato de terem sido indicadas a transcrição n° 7.106 e a matrícula n° 13.649 como origem dos imóveis matriculados sob n° 59.357, 59.358 e 59.359, já que referida informação é a que corresponde à realidade registrária.
Neste ponto, portanto, mostra-se correta a exigência do Oficial Registrador (fls.16), no sentido de que caberá aos interessados promover, através de procedimento judicial, a retificação das matrículas n° 59.357, 59.358 e 59.359, visto que, conforme reconhecido pelos próprios interessados a fls.09, esses lotes, ‘inexplicavelmente’, foram transmitidos por escritura de venda e compra e não pelas escrituras de doação anteriormente lavradas, sendo que no caso de um dos lotes, ademais, a outorgada compradora ali indicada é pessoa diversa daquela que antes figurava como donatária do imóvel, não se podendo, pois, neste âmbito exclusivamente administrativo, reconhecer, por mera dedução, a existência de negócio diverso daquele constante do título.
Por conseguinte, a apuração de remanescente, da forma como apresentada ao Oficial, e por este qualificada, não poderá ter curso, visto que partiu da premissa de que os lotes matriculados sob n° 59.357, 59.358 e 59.359 teriam origem na transcrição n° 308, da 8ª Circunscrição Imobiliária da Capital, e não na transcrição n° 7.106 e na matrícula 13.649, mas tal circunstância, como dito, depende de eventual reconhecimento em sede própria.
Por fim, nenhum reparo merece a exigência de apresentação de planta aprovada pela Prefeitura Municipal de Santana do Parnaíba, como consta do item n° 02 da nota de devolução de fls.16, posto que necessária, em hipóteses como a dos autos, a aprovação da Municipalidade. Aliás, tal exigência não se constitui em nenhuma surpresa aos requerentes, visto que as plantas do loteamento que se encontram arquivadas no Registro Imobiliário (fls.419/422) contaram com tal aprovação.
Impertinente, ademais, a controvérsia acerca da necessidade ou não de se promover a regularização do loteamento em tela, dado que referida hipótese só foi aventada pelo Oficial Registrador como alternativa ao não cumprimento das exigências feitas em sua nota de devolução de fls.16, e não como exigência autônoma.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que seja dado provimento em parte ao presente recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 10 de agosto de 2010.
(a) Walter Rocha Barone
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, dou provimento em parte ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 13 de agosto de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça
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