Despachos/Pareceres/Decisões
211/2010
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Parecer 211/2010-E - Processo CG 2010/56038
: 25/10/2010
(211/2010-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Registro especial (Lei nº 6.766/79, art. 18) – Dispensa – Inviabilidade, haja vista a quantidade de lotes e a caracterização de parcelamento sucessivo – Preexistência de alvará municipal – Irrelevância – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto contra respeitável decisão do Corregedor Permanente do Registro de Imóveis de Atibaia, pela qual se indeferiu pedido de dispensa do registro especial previsto no art. 18 da Lei nº 6.766/79 (fls. 79-82).
Alegaram os recorrentes, em suma, que a situação é de mero desdobro, com retorno dos lotes ao statu quo existente ao tempo da escritura lavrada em 12 de janeiro de 1973 (fls. 84-87).
A 10ª Câmara de Direito Privado não conheceu do recurso, determinando a remessa dos autos à Corregedoria Geral de Justiça (fls. 98-100).
O Ministério Público opinou pelo provimento (fls. 106-107).
Esse o relatório. Passo a opinar.
Não obstante o nomen juris atribuído ao recurso (apelação – fl. 84), é forçoso conhecê-lo como administrativo, com fundamento no art. 246 do Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69, por força do princípio da fungibilidade.
Os recorrentes são proprietários do imóvel matriculado sob nº 25056 no Registro de Imóveis de Atibaia, descrito como lotes 10 a 24 da quadra 126 do Jardim Imperial, com área total de 4.227 metros quadrados, e pretendem fracioná-lo sem o registro especial previsto no art. 18 da Lei nº 6.766/79.
Porém, inviável a dispensa, haja vista a quantidade de lotes e a caracterização de parcelamento sucessivo.
É certo que não é toda divisão de gleba ou lote que se ajusta ao conceito legal de desmembramento. Há parcelamentos de menor dimensão que se não destinam à oferta pública e por isso podem prescindir do registro especial. Daí porque se formou no âmbito correcional a regra de conduta do registrador, devendo aferir, casuisticamente, sob critério prudencial e a partir de dados objetivos, a incidência do art. 18 da Lei nº 6.766/79 (item 150.4, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça).
Em parecer exarado em recurso administrativo, o Doutor Vicente de Abreu Amadei, Meritíssimo Juiz Auxiliar da Corregedoria, depois de ressaltar a imprecisão terminológica em matéria de parcelamento do solo, concluiu:
“Todavia, enquanto o legislador federal não se sensibilizar para a questão, suprindo as lacunas da lei de parcelamento do solo urbano já apontadas, com normas gerais, não se pode falar em plena segurança registral dos desmembramentos e parece-me que, administrativamente, até então, não resta outra alternativa ao Juízo Corregedor a não ser, em cada caso concreto, considerando as peculiaridades destes, reiterar a mencionada construção jurisprudencial administrativa, para, em atenção à realidade social de cada caso e à finalidade do registro especial e da Lei 6.766/79, dispensar (ou não) o desmembramento do registro especial.” (Decisão nº 08/92, 21.1.92, in Kollemata – cinco décadas de jurisprudência).
Conforme orientação administrativa da Corregedoria Geral da Justiça, o registro especial existe por razões de interesse público (ordem urbanística) e para tutelar os futuros adquirentes de lotes (Processo CG 256/2004, parecer exarado pelo Juiz Auxiliar José Marcelo Tossi Silva aprovado em 10.5.04 pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mário Antonio Cardinale).
No caso particular, a quantidade de novos lotes (quinze) é significativa.
Além disso, conforme a transcrição anterior nº 43865, a área matriz já foi desdobrada uma vez em 1982, gerando as matrículas 25056 e 25057 (fl. 36).
É certo que preexistia loteamento regular (fl. 39 verso) e que os lotes foram adquiridos conjuntamente, observando-se que ao tempo do registro originário (Decreto 4.857/39) a cada imóvel não correspondia uma matrícula: o sistema da unitariedade se tornou realidade jurídica pouco tempo depois, com o advento da Lei nº 6.015/73 (arts. 176, § 1º, inciso I, 227 e 236).
De qualquer modo, o procedimento específico é necessário para preservar a ordem urbanística e o interesse de futuros adquirentes.
Para fracionamento dentro de área já loteada também é exigível o registro especial, como já decidiu a Corregedoria Geral da Justiça (Decisão nº 403/95, in Kollemata – cinco décadas de jurisprudência).
Do parecer, exarado pelo Juiz Auxiliar Cláudio Luiz Bueno de Godoy em 13.3.05, o seguinte excerto:
“Nesta esteira já assentou esta Corregedoria que ‘aquele que desmembra o imóvel para comercializar razoável quantidade de lotes deve se submeter aos ditames da lei’. Mais adiante arremata-se que ‘na medida em que maior é o número de lotes parcelados, maior também o significado do aspecto social. Inafastável, ademais, a caracterização do desmembramento como empreendimento imobiliário, o que, à evidência, afasta a possibilidade de dispensa do registro especial. Os dispositivos cogentes e reguladores das relações entre os parceladores e os adquirentes dos lotes têm sua eficácia condicionada ao registro do desmembramento, cujo ônus é imposto ao parcelador, exatamente para dar segura proteção aos adquirentes’ (in Decisões Administrativas, RT, 1989, nº 102, p. 191)”.
Em outro processo similar, da mesma localidade, foi mantida exigibilidade de registro especial para a divisão de gleba em vinte e sete lotes. No parecer, exarado pelo Juiz Auxiliar Walter Rocha Barone, e aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Ruy Pereira Camilo em 21.11.08, anotou-se o adensamento populacional inerente à presumida comercialização a terceiros (Processo CG nº 2008/92233).
Outrossim, a preexistência de alvará municipal, por si só, não afasta o registro especial:
Isso porque, além de não excluir a qualificação registral, a manifestação concorde da Municipalidade não se presta a elidir texto expresso de lei federal, que, como visto, no caso, impõe o registro especial para o parcelamento do solo, sem o qual não se poderá ter como lícito o desmembramento.
Conforme já assentado, uma vez mais, em precedente desta Corregedoria Geral da Justiça, “(...) a só aprovação municipal não basta para elidir texto expresso de lei federal que determina o registro especial de loteamentos. Entender o contrário seria permitir aos Municípios contornar o que dispõe lei federal, tornando-a letra morta” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ano 1996. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, ementa n. 79).” (Processo CG nº 2008/83696, parecer exarado pelo Juiz Auxiliar Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. Ruy Pereira Camilo em 16.10.08).
Enfim, a decisão não se apartou das normas correcionais e da reiterada orientação administrativa da Corregedoria Geral da Justiça.
Posto isso, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 2 de agosto de 2010
(a) JOMAR JUAREZ AMORIM
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 4 de agosto de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça
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