Despachos/Pareceres/Decisões
208/2010
:
Parecer 208/2010-E - Processo 2010/78527
: 25/10/2010
(208/2010-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação – Cancelamento de registro, em decorrência de decisão definitiva em ação de resolução contratual – Retorno dos sujeitos ao “statu quo ante” – Decorrência lógica da tutela jurisdicional – Restituição do preço aos compradores sem o correlato desfazimento do domínio sobre a coisa ensejaria enriquecimento sem causa – Desnecessidade de mandado judicial – Exegese dos arts. 248 e 250 da Lei nº 6.015/73 – Reconhecimento de firma no requerimento do interessado – Necessidade – Juntada de documento depois da interposição do recurso – Inadmissibilidade – Recurso não conhecido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto contra respeitável decisão do Corregedor Permanente do Registro de Imóveis de Olímpia, pela qual se indeferiu averbação de cancelamento de registro imobiliário como decorrência do resultado de ação de resolução contratual, bem como o subsequente registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra e dação em pagamento (fls. 85-87).
Alegaram os recorrentes, em suma, que a decisão de resolução do contrato transitou em julgado e que a subsistência do domínio em nome dos compradores implicará enriquecimento sem causa (fls. 90-95).
O Ministério Público opinou pelo desprovimento (fls. 131-136).
O recurso, originalmente registrado no Conselho Superior da Magistratura, foi remetido a esta Corregedoria Geral da Justiça, por versar ato de averbação e não de registro stricto sensu (fls. 137-138).
Esse o relatório.
Passo a opinar.
Não obstante o nomen juris atribuído ao recurso (apelação – fl. 90), é forçoso conhecê-lo como administrativo, com fundamento no art. 246 do Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69, por força do princípio da fungibilidade.
A irresignação cinge-se apenas ao ato de averbação, consistente no cancelamento do registro nº 1 da matrícula 17.550 do Registro de Imóveis da Comarca de Olímpia – venda mediante escritura pública lavrada em 22.12.92 (fl. 13).
Com efeito, as demais exigências relacionadas ao subseqüente registro do título translativo (compromisso de compra e venda e dação em pagamento) não integram a dúvida. O ato não prescinde da prévia averbação, mas é totalmente distinto para fins de qualificação
O cancelamento foi postulado por BACURIBE IMÓVEIS SOCIEDADE CIVIL LIMITADA, que vendeu o imóvel a Nemesio Cavalcante Junior e sua mulher Marystella Aparecida Fogaça de Aguiar Cavalcante; mas posteriormente os compradores ajuizaram ação de resolução do compromisso referente ao mesmo imóvel, firmado em 29.8.91.
A demanda, fundada no incumprimento da obrigação de realizar obras de infraestrutura do loteamento, tramitou na 2ª Vara de Olímpia (autos 349/94).
Como não se exibiu mandado de cancelamento do registro, sobrevieram nota de devolução (nº 117105 – fls. 7-8) e suscitação de dúvida (fls. 2-6).
O Corregedor Permanente considerou que em tese o mandado é prescindível, mas no caso a sentença (fls. 32-36) e o acórdão (fls. 38-43) não foram explícitos sobre a desconstituição do título causal (escritura) nem sobre o cancelamento do respectivo registro, daí a necessidade de documento específico expedido pela autoridade judiciária, para suprir a omissão.
Conforme a Lei nº 6.015/73, faz-se o cancelamento mediante averbação (art. 248) e (no que pertine ao caso) “em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado” (art. 250, inciso I) ou a “requerimento do interessado, instruído com documento hábil” (art. 250, inciso III).
De tais preceitos se depreende que o mandado não é sempre indispensável. A prática do ato com base em documentação hábil, representativa de decisão definitiva, não viola o texto legal nem os princípios registrários; ao contrário, harmoniza-se com o princípio de instância (art. 13).
Além disso, na legislação especial sobre loteamentos urbanos também há previsão de cancelamento do registro à vista de prova da “rescisão” (resolução) do negócio (Lei nº 6.766/79, art. 36, inciso III).
No caso, embora não declarada textualmente a resolução do negócio subsequente (formalizado por escritura pública) nem determinado o cancelamento do registro respectivo, é corolário da procedência da demanda o retorno dos sujeitos ao statu quo ante.
Aí se compreende a restituição também da coisa pelos compradores (não só do preço, a título indenizatório, pela contraparte vencida).
Assim, posto que compreensível o rigor qualificativo, o título seria hábil à averbação, pois a subsistência do domínio com os vencedores não se coadunaria com a proscrição do locupletamento indevido.
No entanto, como a qualificação positiva aqui proposta transcende a literalidade ou limite extrínseco do título (que seria integrado mediante inferência lógica), afigura-se prudente, por razões de segurança registrária, submeter os documentos ao Corregedor Permanente, a fim de que decida acerca da habilidade para o cancelamento.
A providência não significa apego ao formalismo, pois o Corregedor Permanente em tais circunstâncias deverá cientificar a pessoa interessada (no caso, os compradores e autores da ação de resolução contratual) para que se manifeste, efetivando-se o princípio constitucional do contraditório, afinal o cancelamento recairá sobre direito que, devida ou indevidamente, ainda integra seu patrimônio.
A cautela procedimental servirá também para dissipar algum receio sobre a abrangência do “documento hábil”: no caso, o Corregedor Permanente, embora entendendo prescindível o mandado, declarou procedente a dúvida porque as decisões não eram explícitas sobre o cancelamento do registro de domínio.
Por tudo isso, a solução seria a anulação da decisão administrativa, por violação ao contraditório.
Mas há aspectos formais não observados pelos recorrentes, impondo que o recurso não seja conhecido.
O requerimento de cancelamento não veio com as firmas reconhecidas.
A exigência não foi questionada pelos recorrentes, mas é devida e advém de compreensão sistemática da norma especial. A respeito a lição de Walter Ceneviva:
“A exegese aceitável é a de que o requerente terá sua firma reconhecida pelo funcionário ao qual a lei atribui tal função, sempre que peça averbação ou cancelamento. A interpretação literal do texto conduziria ao paradoxo de exigir o reconhecimento da assinatura no pedido unânime e consensual dos titulares do registro, e não a impor na postulação unilateral de um terceiro, embora interessado. O inciso II é de ser lido sob os princípios da LNR” (Lei dos Registros Públicos Comentada, São Paulo: Saraiva, 2009, 19ª edição, pág. 576).
Ainda, somente depois de interposto o recurso foi exibida cópia dos autos com a certidão de trânsito em julgado, e sem a necessária autenticação (fl. 102).
É entendimento assente do Conselho Superior da Magistratura que se não admite instrução probatória no curso da dúvida e o mesmo raciocínio se estende ao procedimento de averbação.
A respeito o seguinte aresto, relatado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Mário Antonio Cardinale:
“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em conseqüência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 60.460-0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível nº 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (Apelação Cível nº 220.6/6-00, j. 16.9.04).
No mesmo sentido acórdão relatado recentemente – não se conheceu de apelação instruída com documento novo:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Ausência de disponibilidade da área e de matrícula ou transcrição do lote objeto do negócio – Inadmissibilidade do exame da apelação em face da juntada de novos documentos com o recurso – Reexame que violaria a regra de que não pode haver prorrogação da prenotação – Recurso não conhecido” (Apelação Cível nº 1.245-6/7, Rel. Des. Munhoz Soares, j. 30.3.10).
Portanto, é forçoso não conhecer do recurso, nada obstando a reapresentação do título depois de sanadas as irregularidades para nova e integral qualificação pelo oficial de registro, com observância do procedimento sobredito.
Posto isso, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de não conhecer do recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 3 de agosto de 2010
(a) JOMAR JUAREZ AMORIM
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, não conheço do recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 6 de agosto de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
|
