Despachos/Pareceres/Decisões
272/2010
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Parecer 272/2010-E - Processo CG 2010/49482
: 08/10/2010
(272/2010-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: Dioceval Montalvão
Interessado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Poá
REGISTRO DE IMÓVEIS – Bloqueio de matrícula determinado em primeiro grau com fundamento em inobservância do princípio da especialidade objetiva e subjetiva – Medida de natureza acautelatória que se apresenta adequada “in casu” para a proteção do interesse de eventuais futuros adquirentes terceiros de boa-fé – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por Dioceval Montalvão contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Poá, que, após deferir a restauração das matrículas n° 42.669 e 42.670, determinou o seu bloqueio.
O recorrente sustentou, em síntese, que o bloqueio das matrículas em tela não se justifica, visto que os contratos de venda e compra que lhes deram origem atenderam às exigências legais da época. Acrescentou que seria até mesmo impossível apresentar o RG e o CPF do adquirente, posto que o antigo CIC só foi criado dois anos após o negócio, isto é, em 1967, e o RG só ganhou validade nacional em 1983. Afirmou que a mesma impossibilidade se verifica quanto à apresentação da planta parcial do loteamento, a qual, nunca existiu. Invocou, ademais, o item 25.1, da Seção II, do Capítulo XIII, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, quanto à restauração dos livros da serventia. Alegou, ainda, que, de acordo com Walter Ceneviva, o bloqueio de matrícula é inconstitucional, e que, acaso mantida tal restrição, haverá um atentado ao ato jurídico perfeito, um desrespeito ao ordenamento pátrio em vigor à época, e uma afronta ao princípio constitucional da segurança jurídica.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo acolhimento do recurso.
É o relatório.
Opino.
O presente recurso não comporta provimento.
O artigo 214 da Lei 6.015/73 estabelece que:
“As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no independentemente de ação direta.
Parágrafo primeiro - A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
Parágrafo segundo - Da decisão tomada no caso do parágrafo primeiro caberá apelação ou agravo conforme o caso.
Parágrafo terceiro - Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
Parágrafo quarto - Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
Parágrafo quinto - A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.”
O bloqueio de matrícula é uma criação administrativo-judicial, que visa a impedir que novas inscrições sejam feitas no fólio real até que o erro de registro que foi vislumbrado seja corrigido, possuindo, portanto, uma função acautelatória.
Neste sentido os precedentes desta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, podendo ser citado, entre outros, o r. parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral, Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho, lançado no Processo CG nº 1911/96, da Comarca de Cotia:
“Com efeito, o bloqueio constitui uma criação administrativo-judicial, que busca a correção de erro registral pretérito e ostenta certa função acautelatória, impedindo, simplesmente, que novos assentamentos sejam exarados com base em registro maculado. A providência se justifica, como o ressaltado nos Processos CG ns. 38/87, da Comarca da Capital e 1319, da Comarca de Cotia, pela possibilidade de ser evitada medida drástica, consistente no cancelamento, desde que se mostre suficiente para remediar ou prevenir o mal ocorrido ou em potencial”.
Na hipótese dos autos, o bloqueio em exame foi determinado porque as matrículas, cuja restauração foi deferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, foram abertas sem a observância do princípio da especialidade objetiva e subjetiva. Por conseguinte, se, enquanto não sanadas as irregularidades verificadas, referidos imóveis vierem a ser alienados a terceiros de boa-fé, tal fato, indubitavelmente, poderá gerar danos de difícil reparação, justificando-se, assim, a medida.
Conforme se verifica da certidão de fls.21, o imóvel matriculado sob n° 42.668, no Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Poá, foi adquirido por José Vieira Martins, qualificado simplesmente como casado, sem indicação, porém, do nome e da qualificação de sua esposa em referida matrícula, ou do regime de bens.
No registro de imóveis, prevalece o princípio da continuidade, segundo o qual deve haver um encadeamento entre a pessoa que figura no registro como titular do direito que está sendo outorgado e aquela que transmite referido direito.
Conforme leciona Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente.” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed. Forense, 1998, pág.253).
No mesmo sentido são as lições de Narciso Orlandi Neto, para quem:
“No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet. “Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo” (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53). (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, 1997, págs. 55/56).
Na medida em que o imóvel matriculado sob n° 42.668 aponta como titular do domínio apenas a pessoa de José Vieira Martins e a escritura pública de venda e compra de fls.101/102 indica como alienantes José Vieira Martins e sua mulher Cândida Teixeira Martins, existe divergência entre o titular do domínio indicado na matrícula e os transmitentes do imóvel identificados no título, o que implica dizer que era necessário que tivesse sido apresentada a certidão de casamento dos outorgantes vendedores, para que fosse possível o registro da escritura e a consequente abertura das matrículas n° 42.669 e 42.670, as quais, de acordo com averbação constante da matrícula n° 42.668, foram descerradas como conseqüência do desmembramento do imóvel original.
A mesma irregularidade ocorre em relação aos adquirentes Diogo Montalvão Filho e Anésio Bueno de Almeida, ambos qualificados apenas como casados, nas escrituras de fls.101/102 e 96/97, conforme informado pelo Oficial a fls.64, e, consequentemente, nas matrículas n° 42.669 e 42.670.
Embora a escritura em comento tenha sido lavrada em 1965 (fls.101/102), antes da vigência da Lei 6.015/73, não se aplica ‘in casu’ a ressalva feita pelo artigo 176, §2º, de referida lei, pois não se trata de exigência que diga respeito a informações relativas à descrição do imóvel ou à qualificação do transmitente, que pudessem ser eventualmente dispensadas, mas, ao contrário, trata-se de informação que concerne à própria titularidade do imóvel, não se podendo transigir nesse ponto, visto que a observância do princípio da continuidade já era exigida por nosso ordenamento jurídico mesmo antes da vigência da atual Lei de Registros Públicos.
Nos termos de referido dispositivo legal, apenas a exigência de apresentação dos documentos de identidade (RG e CPF) das partes contratantes pode ser dispensada, tendo em vista que a sua lavratura se deu sob a vigência do Decreto 4.857/39.
A eventual dificuldade em localizar a certidão de casamento dos alienantes e dos adquirentes não se constitui em fundamento para a superação da exigência formulada, dado que a publicidade dos registros existe justamente para que a eles possam ter acesso as pessoas interessadas.
A jurisprudência do Colendo Conselho Superior da Magistratura consolidou-se no sentido de que não é possível o registro de título sem que seja previamente averbado o casamento do titular do domínio, com a identificação da esposa e do respectivo regime de bens. Nessa linha, entre outros, pode ser citado o V. Acórdão prolatado na Apelação Cível nº 000.413-6/7-00, da Comarca da Capital, em que foi relator o eminente Desembargador José Antonio Mário Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, onde se verifica:
(...) No que concerne à matéria de fundo, a r. sentença apelada acha-se sob o amparo do princípio da continuidade, que lhe serve de broquel em face do ataque recursal.
Curial em sede registrária, esse preceito vem bem delineado por Walter Ceneviva: “Um dos princípios fundamentais do registro imobiliário, o da continuidade, determina o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas” (Lei dos Registros Públicos Comentada, 14ª edição, Saraiva, S. Paulo, 2001, p. 366).
Prossegue o doutrinador: “O princípio da continuidade percorre duas linhas: a do imóvel, como transposto para os livros registrários, e a das pessoas com interesse nos registros. Ambas devem ser seguidas de modo rigoroso e ininterrupto, pelo sistema criado em lei” (ob. cit., p. 367). Grifei.
Na esteira da segunda linha traçada se inserem as exigências formuladas na hipótese vertente.
Se casamento houve, imperiosa sua averbação, com a devida identificação da esposa do protagonista da transcrição, assim como do regime de bens adotado, dada a patente repercussão de tão relevante fato jurídico na órbita do direito.
Sem esse cuidado, seccionada restaria a cadeia de atos tabulares que contínua deve, forçosamente, se apresentar.
A questão já foi bem dirimida no V. Acórdão aqui anteriormente invocado, relativo a caso semelhante:
“Pois bem, inadmissível o ingresso do título, consistente no mandado de penhora, extraído dos autos da execução ajuizada pela recorrente contra Antonio Martins Ferreira e outra, que tramita perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Catanduva, em homenagem ao princípio da continuidade.
“O princípio da continuidade registrária impõe um perfeito encadeamento de titularidades, na medida em que somente será possível a inscrição de um direito se o outorgante aparecer no registro em momento imediatamente anterior.
“Desta forma, o inconformismo não se sustenta, porque é induvidoso que a averbação do casamento do titular do domínio ... é de absoluto rigor.
“Este Colendo Conselho Superior da Magistratura já pacificou o entendimento no sentido de que a prévia averbação do casamento e do óbito é indispensável ao registro da transmissão feita por quem comparece apenas como casado, sem qualquer outra qualificação.
“E isso porque o matrimônio e o óbito representam fatos jurídicos de evidentes repercussões patrimoniais, condicionadas à atuação dos Registros Públicos, e cuja exterioridade é do interesse de todos” (Ap. Cível nº 39.487-0/1, cit.).
Pelo mesmo fundamento, ante a notícia de que já falecidos o titular figurante na transcrição e sua esposa, imperioso, para que não haja sacrifício da continuidade, o prévio registro dos respectivos formais de partilha, como, aliás, antevisto na própria sentença que julgou a ação de adjudicação compulsória (fls. 11).
Vale notar que estão longe de eximir os apelantes do atendimento às exigências formuladas os argumentos no sentido de que não se lhes pode atribuir o encargo de diligenciarem para regularização tabular, com registro das partilhas, bem como de obtenção da certidão de casamento. É, notoriamente, seu o interesse em que tudo isto se concretize, a fim de que o título que os favorece tenha ingresso no álbum imobiliário. E, por outro lado, quanto à certidão matrimonial, a publicidade de que se reveste o registro civil tem por escopo, precisamente, a solução de problemas quejandos, franqueando a qualquer interessado o acesso a seus apontamentos. Provável, ademais, a presença de subsídios a respeito nos próprios inventários.
Justificados, pois, sob todos os prismas, os óbices enunciados.’
No mesmo sentido o V. Acórdão prolatado na Apelação Cível nº 001.091-6/3-00, da Comarca de Ribeirão Preto, em que foi relator o eminente Desembargador Ruy Pereira Camilo, cuja ementa é a que segue:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura Pública de Venda e Compra – Acesso Negado – Matrícula em que o titular qualificado como casado – Exigência de certidão de casamento, para prévia averbação, com identificação da esposa e do regime de bens – Respeito ao princípio da continuidade – Dúvida procedente – Recurso não provido.
Como visto, a escritura de venda e compra outorgada em favor do recorrente não poderia ter sido registrada, enquanto não fosse regularizada a matrícula n° 42.668, que deu origem às matrículas n° 42.669 e 42.670. Na medida em que estas foram, porém, abertas, não obstante a existência de irregularidades, mostra-se de rigor o bloqueio determinado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, até que sejam promovidas as regularizações necessárias.
O item 25.1, do Capítulo XIII, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, invocado pelo recorrente, apenas prevê que a restauração de livro desaparecido, se autorizada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, será feita com os elementos existentes, o que não implica dizer, porém, que, depois de realizada a restauração, desde que detectadas irregularidades, não se possam adotar medidas acautelatórias, como o bloqueio de matrícula determinado em primeiro grau.
A providência em tela igualmente se justifica em razão da precariedade da documentação relativa à descrição do imóvel, que contraria o princípio da especialidade objetiva, havendo inclusive divergência de metragens, como ressaltado pelo Oficial a fls.63/64.
Neste sentido, o entendimento adotado na ap. civ. 902-6/9, de Ribeirão Pires, relatada pelo eminente Des. Ruy Pereira Camilo, cuja ementa é a seguinte:
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida julgada procedente. Escritura de compra e venda. Descrição precária do imóvel, de forma a impossibilitar, a partir da matrícula, a identificação de sua localização no solo. Repetição, contudo, da descrição contida em matrícula já aberta. Princípio da especialidade. Possibilidade do registro, com determinação de bloqueio da matrícula, ex officio, até que seja promovida a necessária retificação. Recurso provido, com determinação.
Por fim, mostra-se impertinente a alegação de que o bloqueio de matrícula previsto pelo artigo 214, §3º, da Lei 6.015/73, seria inconstitucional, visto que a suposta inconstitucionalidade da lei não pode ser apreciada no restrito âmbito desta via administrativa.
Nesse sentido, verbi gratia, o decidido pelo E. Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 600-6/0, da Comarca de Limeira, em que figurou como relator o E. Des. Gilberto Passos de Freitas:
“Definitivamente, em sede administrativa, nem o Juízo Corregedor Permanente, nem a Corregedoria Geral da Justiça ou o Conselho Superior da Magistratura podem modificar critérios expressos em lei ou dá-la por inconstitucional”.
“Neste sentido, o v. acórdão proferido pelo E. Conselho Superior da Magistratura, nos autos de Apelação Cível nº 97.021-0/0, da Comarca de Jundiaí, verbis:
‘...pacificou-se o entendimento de que a inconstitucionalidade não se reconhece nesta esfera administrativa, fora das formas jurisdicionais de controle.
‘Com efeito, sedimentou-se a orientação, tanto no E. Conselho Superior da Magistratura (v.g. Aps. ns. 3.346-0, 4.936-0 e 20.932-0/0), quanto na Corregedoria Geral (v.g. Procs. ns. 274/93, 2038/94, 2374/97 e 1522/99), que a inconstitucionalidade não pode ser reconhecida na esfera administrativa pela ultratividade normativa da decisão, que faria o papel de um controle concentrado que só a ação direta, na jurisdição, enseja’.”.
A medida acautelatória decretada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente é, como visto, adequada à proteção dos interesses de terceiros de boa-fé que, porventura, pudessem vir a adquirir o imóvel em tela no futuro, sendo, ademais, dotada de proporcionalidade, na medida em que, ao contrário de determinar o cancelamento do registro efetuado sem observância das normas fixadas pela legislação de regência, limitou-se a, cautelarmente, bloquear as matrículas até que seja resolvida a pendência instaurada.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que seja negado provimento ao recurso.
Sub censura.
São Paulo, 30 de setembro de 2010.
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 5 de outubro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
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