Despachos/Pareceres/Decisões
270/2010
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Parecer 270/2010-E - Processo CG 2010/104310
: 05/10/2010
(270/2010-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Registro especial (Lei nº 6.766/79, art. 18) – Dispensa – Impossibilidade – Desmembramento sucessivo caracterizado – Parecer pelo desprovimento do recurso.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto contra respeitável decisão do Corregedor Permanente do Registro de Imóveis da Comarca de Barueri, pela qual se indeferiu pedido de dispensa do registro especial previsto no art. 18 da Lei nº 6.766/79 (fls. 192-196).
Os recorrentes – BRASILENGE CONSTRUÇÃO E COMÉRCIO LTDA E OUTROS – alegaram, em suma, que obtiveram do Município aprovação para o projeto e não propriamente desmembramento do imóvel matriculado sob nº 111059, de modo que a medida almejada é a primeira depois de dezembro de 1979, não caracterizando violação ao Provimento nº 1/89 do Corregedor Permanente; aduziram, ainda, que “os aspectos urbanísticos estão devidamente assegurados” e que os lotes serão destinados à incorporação imobiliária (fls. 202-209).
O Ministério Público opinou pelo desprovimento (fls. 213-215 e 221-224).
Determinada a distribuição do feito à Corregedoria Geral da Justiça, por não se cuidar de ato de registro em sentido estrito (fls. 225-226).
Esse o relatório. Passo a opinar.
Os recorrentes são titulares do domínio útil do imóvel matriculado sob nº 111059 (fls. 41-47), denominado área “C”, com 73.215,30 metros quadrados, e pretendem fracioná-lo sem o registro especial previsto no art. 18 da Lei nº 6.766/79.
Em que pese a argumentação expendida, não se afigura viável a medida.
Realmente não é toda divisão de gleba ou lote que se ajusta ao conceito legal de desmembramento, daí a regra de que o oficial de registro deve aferir, casuisticamente, sob critério prudencial e a partir de dados objetivos, a incidência do art. 18 da Lei nº 6.766/79:
“Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente.” (NSCGJ, Cap. XX, item 150.4).
Além da quantidade e dimensão dos lotes, a preexistência de subdivisão de área maior é circunstância obstativa, por caracterizar o chamado desmembramento sucessivo:
“Diversos elementos de natureza objetiva devem ser utilizados, dentro do prudente critério do registrador, para evitar que a norma administrativa, que tem como escopo evitar a inviabilização de pequenos desmembramentos, torne-se válvula de escape para ladear as exigências de ordem pública a que se subordinam empreendimentos de maior porte.
Dentre tais elementos, ressalta-se o número de lotes em que se retalhará o solo. Claro que especial cuidado deve ter o registrador para que, por sucessivos desmembramentos de pequeno porte, não se contorne a finalidade da Lei 6.766/79.
É por isso que o o Prov. 3/88 das Varas de Registros Públicos da Capital - que não se aplica à comarca de Jundiaí - ressalva expressamente que a dispensa do registro especial só diz respeito a imóveis que, entre outros requisitos, não tenham sido objeto de outro parcelamento a contar de dezembro de 1979.” (Processo nº 104/92, parecer exarado em 2.6.92 pelo então Juiz Francisco Eduardo Loureiro).
No caso particular, o imóvel tem origem na matrícula 85917 (fls. 172-173), a qual por sua vez resultou de área maior, com 436.812,00 metros quadrados, matriculada sob nº 7088 (fls. 157-160).
O fracionamento, em verdade, ensejou a abertura de outras três matrículas (8915, 8916 e 8918), em que houve registro do loteamento denominado 18 DO FORTE EMPRESARIAL (fls. 163, 168 e 176).
Como se percebe, a área matriz já foi objeto de parcelamento voluntário; não decorre exclusivamente de desapropriações encetadas pelo Poder Público, situação que poderia legitimar o deferimento de desdobro, sem o registro especial, como já se decidiu na Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 2338/99, parecer do Juiz Auxiliar Luiz Paulo Aliende Ribeiro em 30.11.99) e no Conselho Superior da Magistratura (Apelação nº 714-6/0, Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 26.7.07).
Ainda que regular, o parcelamento anterior impede a dispensa do registro especial, cuja previsão normativa se deve a razões de ordem urbanística e para tutelar os futuros adquirentes de lotes (v. dentre outros o Processo CG 256/2004).
No parcelamento dentro de área já loteada também é exigível o registro especial, como já decidiu a Corregedoria Geral da Justiça (Decisão nº 403/95, in Kollemata – cinco décadas de jurisprudência):
“Nesta esteira já assentou esta Corregedoria que ‘aquele que desmembra o imóvel para comercializar razoável quantidade de lotes deve se submeter aos ditames da lei’. Mais adiante arremata-se que ‘na medida em que maior é o número de lotes parcelados, maior também o significado do aspecto social. Inafastável, ademais, a caracterização do desmembramento como empreendimento imobiliário, o que, à evidência, afasta a possibilidade de dispensa do registro especial. Os dispositivos cogentes e reguladores das relações entre os parceladores e os adquirentes dos lotes têm sua eficácia condicionada ao registro do desmembramento, cujo ônus é imposto ao parcelador, exatamente para dar segura proteção aos adquirentes’ (in Decisões Administrativas, RT, 1989, nº 102, p. 191)” (parecer exarado pelo Juiz Auxiliar Cláudio Luiz Bueno de Godoy em 13.3.05)
Outrossim, a obtenção de alvará municipal, por si só, não afasta o registro especial:
Isso porque, além de não excluir a qualificação registral, a manifestação concorde da Municipalidade não se presta a elidir texto expresso de lei federal, que, como visto, no caso, impõe o registro especial para o parcelamento do solo, sem o qual não se poderá ter como lícito o desmembramento.
Conforme já assentado, uma vez mais, em precedente desta Corregedoria Geral da Justiça, “(...) a só aprovação municipal não basta para elidir texto expresso de lei federal que determina o registro especial de loteamentos. Entender o contrário seria permitir aos Municípios contornar o que dispõe lei federal, tornando-a letra morta” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ano 1996. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, ementa n. 79).” (Processo CG nº 2008/83696, parecer exarado pelo Juiz Auxiliar Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. Ruy Pereira Camilo em 16.10.08).
Enfim, a decisão se coaduna com as normas correcionais e a reiterada jurisprudência da Corregedoria Geral da Justiça.
Posto isso, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 29 de setembro de 2010
(a) JOMAR JUAREZ AMORIM
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 1º de outubro de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
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