Despachos/Pareceres/Decisões
10024681/2010
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Acórdão - DJ 990.10.024.681-0 - Apelação Cível
: 28/09/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.024.681-0, da Comarca de CAMPINAS, em que são apelantes DECORTEX DECORAÇÕES LTDA ME. e OUTROS eapelado o 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, LUIZ TÂMBARA, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 30 de junho de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de especificação de condomínio – Divergência quanto às medidas e confrontações do imóvel constantes da matrícula e as do projeto, bem como entre as desse último e a escritura de especificação - Acesso negado – Dúvida procedente - Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 3º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas e indeferiu o acesso ao registro de escritura de venda e compra e instituição de imóvel em condomínio, em decorrência da divergência das medidas e confrontações constantes da matrícula e do projeto apresentado.
Em recurso, a apelante sustenta que as divergências referidas pelo registrador são mínimas e que todos os condôminos subscreveram a escritura a registrar. Aduziu não haver dúvida quanto à descrição do imóvel.
O parecer da Procuradoria Geral de Justiça é pelo improvimento do recurso.
É o relatório.
De início, note-se que a dúvida foi julgada procedente, a despeito do que ficou consignado na r. sentença, pois foi recusado o registro pretendido.
Por escritura de venda e compra, instituição e especificação de condomínio lavrada em 27 de julho de 1994, a apelante alienou a quatro pessoas parte de um lote de terreno, assim descrito: “5,37 ms (cinco metros e trinta e sete centímetros) de frente para a Rua Duque de Caxias; do lado esquerdo 20,56 ms (vinte metros e cincoenta e seis centímetros) onde confronta com o terreno do prédio 118 da mesma rua; do lado direito mede 20,55 ms (vinte metros e cincoenta e cinco centímetros) onde confronta com o terreno dos prédios 399, 401 e 409, todos pela Rua José de Alencar e fundo 4,49 ms (quatro metros e quarenta e nove centímetros), onde confronta com o lote 34 (da anexação dos lotes 34, 35 e 36), e com o lote 19/20, encerrando a área de 102,75 metros quadrados” (fls. 16 verso).
Sobre o terreno, vendedora e adquirentes edificaram um prédio comercial, em condomínio, e pretendem o registro da escritura de especificação.
Em virtude da recusa ao registro da mencionada escritura, os contratantes providenciaram a retificação da área e uma escritura de reti-ratificação foi lavrada em 2008, com o propósito de regularização da especificação do condomínio, a fim de viabilizar seu registro (fls. 21/27).
Da leitura da matrícula de fls. 55 e verso, extrai-se que a divergência entre a área do terreno constante do registro e o projeto apresentado para instruir a escritura é de dois metros e setenta e cinco centímetros, e não meros dois centímetros, como afirmado pela apelante.
Esse conflito é expressivo e não permite segurança à exata mensuração da área, o que compromete a especificidade registrária.
Ademais, o projeto do condomínio tem divergências em relação às medidas de frente, fundo e laterais do terreno constantes da matrícula e não há coincidência entre a descrição da loja apontada no projeto e na escritura de especificação, o que é essencial, como se extrai do item 206 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça:
206. Será sempre indispensável a correspondência da descrição e da área do imóvel a ser incorporado com as que constarem da transcrição ou da matrícula respectiva, exigindo-se, caso contrário, prévia retificação.
No item 209, as Normas apontam a prevalência das medidas constantes do registro, quando divergirem das do projeto:
209. O quadro de áreas deverá obedecer às medidas que constarem do registro, não se admitindo que ele se refira às constantes da planta aprovada, em caso de divergência.
E, finalmente, o item 210 veda o registro da incorporação enquanto não se der o esclarecimento da divergência entre a planta e a construção registrada, de modo que a recusa está correta e há de prevalecer.
O registro da incorporação só pode ser feito segundo o que consta do projeto, se não houver divergência entre ele e a escritura, ou entre essa última e a matrícula.
No primeiro caso, porque a divergência compromete a identificação exata da unidade a ser registrada; no segundo, porque haverá violação ao princípio da continuidade, inserindo-se na matrícula edificação de natureza diversa da original.
De todo modo, as divergências identificadas não permitem o acesso da escritura ao registro e o recurso não pode prosperar.
Não socorre a apelante o fato de todos os condôminos terem firmado a escritura e de o imóvel estar identificado. No caso, a especificação equivocada das unidades irá gerar ingresso no fólio de unidades com descrição equivocada, com flagrante prejuízo a terceiro, que porventura adquirir a unidade fiando-se na descrição do registro, o que não se pode admitir.
No sentido dessa decisão, há precedente do E. Conselho Superior da Magistratura:
“DJ-36.642-0/8 – SÃO PAULO – Registro de Imóveis – Dúvida – Título Extrajudicial – Escritura de Divisão e de Divisão e Especificação de Condomínio – Violação do Princípio da Especialidade – Divergência de medidas do imóvel em relação à sua matrícula – Necessidade de prévia retificação de área – Falta de aprovação pela Municipalidade do desmembramento, que não é suprida pelo lançamento fiscal ou pela aprovação de planta – Impossibilidade do Registro – Dúvida Procedente”.
Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre relator.
A dúvida é procedente.
De acordo com Afrânio de Carvalho, “o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (Registro de Imóveis, 3ª ed., Rio de Janeiro, Forense, página 181).
Como bem apontado pelo registrador, existe divergência expressiva a respeito da área total do terreno: enquanto a av. 04 da matrícula nº 51.567 noticia área de 100,00 m2 (fls. 55v.), do projeto aprovado pela Municipalidade consta área superior, qual seja, 102,75 m2 (fls. 30).
Não bastasse isso, existem divergências entre o projeto de condomínio e a matrícula a respeito das medidas de frente, fundo e laterais do imóvel, bem como entre a escritura de instituição e especificação de condomínio e o memorial descritivo, no tocante às peças que compõem a loja nº 122 (confira-se fls. 23 e 38)
Subsiste, portanto, o óbice ao ingresso do título no fólio real.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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