Despachos/Pareceres/Decisões
124368/2010
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ACÓRDÃO _ DJ 1.243-6/8
: 31/05/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.243-6/8, da Comarca de PEDREGULHO, em que são apelantes GILMAR LUIZ RIBEIRO e VERA LÚCIA RAMALHO RIBEIRO eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de abril de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS –Desmembramento requerido com amparo no art. 18 da Lei n. 6.766/79 – Devolução integral da matéria ao conhecimento do Conselho Superior da Magistratura – Registro negado em virtude do decurso do prazo de 180 dias previsto no art. 18 da Lei n. 6.766/79 e da ausência de apresentação de originais – Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta por Gilmar Luiz Ribeiro e sua esposa, Vera Aparecida Ramalho Ribeiro, contra a r. sentença de fls. 91/92, que julgou procedente dúvida suscitada pela Oficiala do Registro de Imóveis e Anexos de Pedregulho e indeferiu o registro do desdobro de imóvel em decorrência de débito de um dos ex-proprietários da área.
Os apelantes disseram que a dívida pode ser suportada por um só dos lotes que do desdobro resultaram a prontificou-se a prestar caução para viabilizar a aprovação do desmembramento.
Recurso processado regularmente.
O parecer da E. Procuradoria Geral de Justiça é pelo provimento do recurso.
É o relatório.
O parcelamento de imóveis, a rigor, só se realiza de acordo com o disposto na Lei n. 6.766/79, como estabelecido em seu artigo 1º.
No entanto, em hipótese em que o fracionamento não é de grande expressão, de há muito a vem sendo admitido o parcelamento sem o atendimento integral do art. 18 do diploma legal referido.
Nesse sentido a lição contida no voto do Des. Luís de Macedo no voto proferido na Apelação Cível nº 73.382.0/1-00:
“Não se olvida que, a rigor, todo fracionamento do solo para fins urbanos se sujeita à incidência da Lei nº 6.766/79, ex vi de seu art. 1º, caput, dispondo que o parcelamento do solo para fins urbanos é por ela regido, e de seu art. 2º, caput, rezando que o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições dessa lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
Porém, não se pode, por outro lado, deslembrar que a doutrina e a jurisprudência têm excepcionado do âmbito da incidência de tal lei pequenos fracionamentos do solo urbano, denominados “desdobros”, tendo capital relevância para sua distinção do desmembramento o número de lotes resultantes do parcelamento.
O item 150.3 do Cap. XX das Normas de Serviço desta E. Corregedoria Geral de Justiça relativas aos Cartórios Extrajudiciais, a propósito, dispõe que: “Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente”.
In casu, lembre-se, do imóvel primitivo, com os destaques já realizados e a venda da parte destacada do lote 4, surgirão apenas dez lotes, número insuficiente para caracterizar o pretendido parcelamento do solo urbano como desmembramento regrado pela Lei nº 6.766/79.
Saliente-se, finalmente, que o destaque do terreno da parte certa vendida ao recorrente conta com autorização da Municipalidade”.
No caso em exame, porém, a hipótese é de desmembramento, propriamente, e não de mero desdobro, como afirmado pela Oficial na suscitação da dúvida (fls. 2).
O pedido do apelante foi o de desmembramento (fls. 5/6 e 11) e veio instruído por alguns dos documentos previstos no art. 18 da Lei n. 6.766/79, tudo a revelar a natureza da pretensão deduzida perante o Registro.
Assim sendo, cumpre examinar a questão à luz dessa regra específica e verificar se os requisitos do mencionado art. 18 estão preenchidos.
Nada impede que em julgamento de dúvida se proceda ao reexame integral da qualificação, seja para afastar exigências, seja para indicar outras, diversas das apontadas pelo registrador:
“Não é demais observar, porém, que o julgamento da dúvida, em primeira instância e em grau de recurso, importa no reexame integral da qualificação, o que permite tanto afastar exigências formuladas pelo Oficial de Registro como reconhecer a existência de eventuais outras não indicadas na nota de devolução por esse emitida, sem que disso decorra julgamento “extra” ou “ultra petita” em razão da natureza administrativa do procedimento. Nesse sentido, dentre outros, cabe lembrar o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha” (Ap. n. 1.128-6/3, rel. Des. Luiz Tâmbara)
E mais: Ap. n. 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba, rel. Des. Márcio Martins Bonilha.
Implementado, porém, o exame da documentação apresentada, verifica-se que há outros obstáculos, diversos dos apontados pela oficiala para autorizar o registro pretendido.
A primeira questão a impedir o registro do loteamento resulta do desatendimento, pelo apelante, do prazo de 180 dias previsto no art. 18 da Lei 6.766/76.
Segundo o referido dispositivo, a contar da data da aprovação do loteamento, o loteador tem 180 dias para submetê-lo ao Registro, sob pena de caducidade.
No caso dos autos, a aprovação data de 22 de outubro de 2008 e somente em 4 de junho de 2009 a apresentação ocorreu (fls. 12 e 2) pela primeira vez, já após o decurso do mencionado prazo.
A atual prenotação data de 24 de agosto de 2009, cerca de 300 dias após o decurso do prazo referido.
Desse modo, para o exame do desmembramento, cabe ao interessado, querendo, postular novamente a aprovação do loteamento, ou sua renovação, junto à Municipalidade.
Não fosse, porém, a caducidade constatada, o desmembramento havia de ser indeferido porque dos autos não constam todos os documentos necessários ao registro.
Dentre eles, extraem-se os previstos nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça (Seção V do Capítulo XX, Tomo II):
“165. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões não tenham sido expedidas há mais de 3 (três) meses.
166. Para as finalidades previstas no art. 18, parág. 2º, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre que das certidões pessoais e reais constar a distribuição de ações cíveis, deve ser exigida certidão complementar, esclarecedora de seu desfecho ou estado atual.
166.1. Tal complementação será desnecessária quando se trate de ação que, pela sua própria natureza, desde logo aferida da certidão do distribuidor, não tenha qualquer repercussão econômica, ou, de outra parte, relação com o imóvel objeto do loteamento.
Faltam, pois, certidões expedidas pela Justiça Federal, pela Justiça do Trabalho e as CND, bem como a certidão negativa de tributos que recaem sobre o imóvel (art. 18, III, letra a, da Lei n. 6.766/79) e certidão negativa de ações reais referentes ao imóvel (art. 18, III, letra b, da Lei n. 6.766/79).
No sentido da exigência dessas certidões: Ap. Civ. 182-6/1, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 13.10.2004,
Atendidas as exigências até aqui indicadas, a dívida que impediu o registro poderia ser reexaminada diante da demonstração documental a ser produzida pelo interessado de que não há risco aos adquirentes dos lotes.
As dívidas de um dos anteriores proprietários da área indicada, porém, não autorizariam a procedência da dúvida sem análise circunstancial de suas características.
As certidões de fls. 36/65 demonstram que os débitos podem não ser relevantes para colocar em risco a segurança conferida aos adquirentes de lotes.
A execução movida em face de Paulo Elias Saad, alienante da gleba, é de R$ 12.718,41, as execuções fiscais objeto das certidões de fls. 38/41, em um total de quatro têm o valor máximo de R$ 668,96, a de fls. 47/55 refere-se a R$ 38.891,48, mas conta com penhora levada a efeito (fls. 54), e finalmente, a ação popular de fls. 56/58 foi, em primeiro grau, favorável ao réu Paulo Saad.
Note-se que as certidões de fls. 62/64 e 65/67, a seu turno, são relativas a demandas posteriores à alienação de fls. 12 verso, de modo a não autorizar a fraude de execução prevista no art. 593 do Código de Processo Civil ou a fraude contra credores do art. 159 do Código Civil.
Acrescente-se, ainda, que os apelantes adquiriram o imóvel de Maria José e José Medrado Nascimento, que por sua vez o havia adquirido de Paulo Elias Saade, ao qual se atribuem os débitos.
Assim sendo, se o atual proprietário do imóvel não o adquiriu diretamente do devedor, a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça lhe confere a segura perspectiva de proteção afastando-se o reconhecimento de fraude em virtude de sua presumida boa-fé:
“A jurisprudência desta Corte tem considerado válida a alienação a terceiro, que adquiriu o bem sem conhecimento da constrição judicial, amparado pela boa-fé. Nesse sentido, não há fraude à execução na aquisição feita por terceiro de boa-fé, que adquire o bem de outro alienante, que não o executado. Precedentes: REsp nº 325.584/SP, Rel. Min. GILSON DIPP, DJ de 15/10/2001; REsp nº 298.558/RJ, Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, DJ de 27/08/2001; REsp nº 112.445/SP, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJ de 21/08/2000 e REsp nº 162.268/RS, Rel. Min. ADHEMAR MACIEL, DJ de 16/11/1998” “(AgRg no REsp. 726.549, rel Min. Francisco Falcão, j. 14.6.2005)
Destarte, após a nova apresentação do pedido de desmembramento, com instrução dos documentos faltantes, será o caso de verificar se os débitos indicam risco para os futuros adquirentes dos lotes.
Ainda que existam posições doutrinárias que consideram que as dívidas atribuídas a proprietários dos imóveis a desmembrar não impedem o registro – limitando-se a permitir que os adquirentes delas tenham ciência -, o certo é que cabe ao registrador acautelar-se nessas hipóteses, para só admitir o registro se as obrigações apuradas não comprometerem os interesses dos adquirentes.
É a posição que vem sendo reconhecida pelo E. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS - Loteamento - Registro negado - Cognição plena devolvida ao Corregedor Permanente em revisão hierárquica - Ações movidas contra a pessoa jurídica loteadora, ou contra sócio representante legal, nos termos do art. 18, § 2º, da lei nº 6.766/79 - Execuções fiscais e ação civil pública - Ausência de demonstração cabal, ao tempo da suscitação da dúvida, de que tais demandas não prejudicarão adquirentes de lotes - Existência, ainda, de ação penal contra sócio representante legal por crime contra a administração pública, configurando impedimento ao ato registrário - Dúvida procedente - Recurso não provido” (Apelação Cível nº 439-6/5, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale, j. 12.5.2005).
E mais: Ap. Cível n. 1.114-6/0, rel. Des. Ruy Camilo, j. 16.6.2009.
Em caso semelhante, o E. Conselho Superior da Magistratura manifestou-se no sentido dessa decisão:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negativa de registro de parcelamento do solo urbano - Pendência de ação de execução fiscal em face do anterior proprietário do imóvel parcelado - Ausência, no caso, de risco efetivo ou potencial aos futuros adquirentes dos lotes - Alienação do imóvel realizada dez anos antes do ajuizamento da demanda fiscal - Possibilidade de afastamento pela adquirente de constrição judicial que porventura recaia sobre o bem - Óbice levantado que, à luz das circunstâncias da espécie, não pode prevalecer - Recurso provido” (Ap. n. 1.189-6/0, rel. Des. Reis Kuntz, j. 27.10.2009).
Por fim, registre-se que o contrato-padrão de fls. 73/74 também está a merecer algumas modificações.
Assim, o padrão deve conter a integral qualificação do vendedor, a especificação daquele a quem caberão as despesas com transcrição, impostos e taxas (cláusula IV), a indicação do percentual de multa (cláusula VIII) e o local eleito para dirimir controvérsias (cláusula X).
Diante do exposto, por fundamentos diversos dos deduzidos nas razões recursais, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre relator.
Como bem observado em seu voto, nada obsta, nesta sede, ao reexame integral da qualificação, até mesmo para indicação de outras exigências.
O documento de fls. 12 demonstra que o projeto de desmembramento, a despeito de ter sido aprovado pela municipalidade em 22 de outubro de 2008, somente foi apresentado a registro em 04 de junho de 2009, ou seja, após o decurso do prazo de cento e oitenta dias a que se refere o artigo 18 da Lei nº 6.766/79.
Imperiosa, portanto, a revalidação do ato administrativo de aprovação, com a observação de que “à autoridade reserva-se, no entanto, o direito de impor novas formalidades, na hipótese de terem surgido situações diferentes na problemática urbanística da cidade” (Arnaldo Rizzardo, Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano, 3ª Ed., 1987, página 43).
Faltam, ainda, documentos que a lei ordena sejam depositados na serventia imobiliária, como certidões expedidas pela Justiça Federal, Justiça do Trabalho, CND, certidão negativa de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel e certidão negativa de ações reais a ele referentes.
Em arremate, o exemplar do contrato-padrão necessita de ajustes, como a qualificação integral do vendedor, indicação de quem suportará despesas de registro, impostos e taxas, especificação da cláusula penal e do foro de eleição.
Nego provimento, pois, ao recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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