Despachos/Pareceres/Decisões
9901019/2010
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Acórdão - DJ 990.10.019.093-8 - apelação cível
: 14/09/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 990.10.019.093-8, da Comarca de SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, em que é apelante HILDELENA FERRARI PENNELLI eapelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, LUIZ TÂMBARA, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 30 de junho de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura cujo registro foi negado em virtude da precariedade de descrição da área – Não conhecimento da dúvida em primeiro grau – Conhecimento diante da verificação de que as demais exigências haviam sido atendidas – Dúvida procedente diante da necessidade da retificação da área do imóvel - Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou prejudicada dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São José dos Campos em virtude de o apresentante não haver atendido, nem impugnado, algumas das exigências constantes da nota de devolução.
O apelante pretende a reforma da r. sentença. Afirmou que atendeu ou impugnou todas as exigências do Oficial, de modo que a dúvida deve ser julgada improcedente.
O parecer da Procuradoria Geral de Justiça é pelo improvimento do recurso.
É o relatório.
O não conhecimento do recurso sob o fundamento de que houve concordância da apelante com determinadas exigências, sem que ela, contudo, as cumprisse, de fato não se justificava.
Como ponderado pelo I. Procurador de Justiça que subscreve o parecer de fls. 86/92, as qualificações das partes foram apresentadas por documentos que possibilitavam sua verificação pelo registrador e posterior inclusão na matrícula.
Vale o destaque de que a escritura foi celebrada em 1945 e os dados mais específicos não eram exigidos por lei, de modo que a inserção dos elementos faltantes é medida perfeitamente compatível com as finalidades do ato registrário.
Do mesmo modo, a retificação dos sobrenomes dos contratantes foi feita (fls. 31).
Contudo, ainda que superada a razão do não conhecimento da dúvida em primeiro grau, seria imperiosa a conclusão de que a dúvida é procedente, pois, de fato, a descrição apresentada é precária em demasia.
Basta ler a certidão de fls. 5 para concluir nesse sentido.
A transcrição refere-se, exclusivamente, a uma área de 20 alqueires no Bairro dos Ferreiras, Distrito de Buquira, sem referência a localização e confrontantes, o que se afasta do que está consignado no artigo 176, § 1°, II, item 03, ‘a’, da Lei 6.015/73.
Imperiosa, pois, a retificação do imóvel para que possam ser recebidos para registro títulos nela fundados.
Nesse sentido já decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível n° 524-6/3:
“Registro de Imóveis - Procedimento de dúvida.
1. Compromisso de venda e compra que se limitou a reproduzir a precária descrição do imóvel constante na matrícula - Ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
2. Procuração hábil a alienar deve conter poderes, não só expressos, como também especiais - Inteligência do artigo 661, § 1º, do Código Civil em vigor.
3. Servidão - incerteza na sua localização - Desobediência ao princípio da especialidade objetiva.
4. Procedimento de dúvida julgado procedente, negando o registro - Recurso improvido”.
Do mesmo teor, a lição de Afrânio de Carvalho:
“A matrícula recebe um número, correspondente à sua posição cronológica, com o qual se distingue de qualquer outra, e deve ter um teor em forma narrativa, mas abreviada, que satisfaça sua finalidade, que é individualizar o imóvel e o seu proprietário. Tendo por extremas o objeto e o titular do direito real, abrange dados individualizadores de um e de outro. Tanto o imóvel como o proprietário hão de ser descritos precisamente, sem que reste dúvida sobre a sua identidade, declinando-se, por fim, o vínculo ou título que prende o primeiro ao segundo, vale dizer, o número de registro anterior. O imóvel deve ser descrito de modo a fixar exatamente o lugar que ocupa na superfície da terra, a sua situação no país e na circunscrição territorial. A descrição há de mencionar primeiramente o terreno, com os seus limites e confrontações, e secundariamente as construções, se houver, porque estas são meras acessões. Tanto vale dizer que, em se tratando de imóvel urbano, não está na ordem natural das coisas mencionar primeiro as casas ou moradas e depois o terreno, com suas medidas e confrontações. Estas abrangem os limites e os nomes dos confrontantes, porque sem estes se torna não raro impossível situar no espaço a figura do imóvel. As confrontações dos imóveis rurais são referidas aos pontos cardeais: confronta ao norte com..., ao sul com..., a oeste com..., chegando a maior precisão, nordeste, noroeste, sudeste, sudoeste, rumo e metragem, quando existe planta topográfica. Correlatamente, as confrontações dos imóveis urbanos são referidas à frente, ao fundo, à direita, à esquerda, tendo as duas últimas em vista a frente, isto é, a rua, praça ou logradouro para onde os imóveis dão, com a metragem das respectivas linhas e o número da edificação; se se tratar de terreno não-construído, acrescerá a distância da esquina mais próxima. Quando os imóveis são fechados por tapumes naturais, como cursos d’água, ou artificiais, como cercas, muros ou valados, estes devem ser mencionados, pois definem materialmente um corpo certo,” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998, p. 361/362).
Nesse sentido: Apelação Cível nº 000.956.6/4-00, rel. Des. Ruy Camilo.
Ante o exposto, NEGO provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre relator.
A dúvida é procedente, diante da precariedade da descrição tabular.
Requisito da matrícula é a identificação do imóvel, que se será feita com indicação, em se tratando de imóvel rural, “do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e suas características, confrontações e localização de área” (art. 176, § 1º, II, 3, “a”, da Lei nº 6.015/73).
Conforme se verifica da certidão de fls. 05, o imóvel objeto da transcrição nº 7.635 encontra-se assim descrito: “20 alqueires de terras situado no Bairro dos Ferreiras, distrito de Buquira (...)”.
De acordo com Afrânio de Carvalho, “o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (Registro de Imóveis, 3ª ed., Rio de Janeiro, Forense, página 181).
Para Walter Ceneviva, “a indicação dos característicos e confrontações, em núcleos densamente habitados, não é das que ofereçam maior dificuldade. É diversa a situação nas áreas rurais. Nestas, a descrição exige particular cuidado. É de evitar referência, comum na tradição brasileira, a árvores, touceiras isoladas, cercas, vegetais e acidentes facilmente removíveis. A tendência deve ser no sentido da clara delimitação, a contar de ponto inicial rigorosamente assinalado, de preferência evoluindo no sentido dos ponteiros do relógio, orientando-se segundo o meridiano do lugar, dados os rumos seguidos, levantados por instrumentos de precisão e mediante auxílio técnico competente. Tem-se difundido, em entre nós, o levantamento aerofotogramétrico e o mapeamento de áreas rurais, em cartas de escala satisfatória, confeccionados pela Fundação IBGE” (Lei dos Registros Públicos Comentada, 19ª ed., Saraiva, 2009, página 411/412).
E observa, ao tratar especificamente da identificação do imóvel rural:
“Com as alterações introduzidas no § 1º, II, 3, em 2001,a identificação desse imóvel passou a ser mais pormenorizada que a exigida no texto original, a contar da distinção entre o situado na área urbana e aquele que fica fora desse limite, sobretudo para ajustar-se ao Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, exigido pelo art. 22 da Lei nº 4.947/66” (Lei dos Registros Públicos Comentada, 19ª ed., Saraiva, 2009, página 412).
“A identificação do imóvel rural na matrícula requer sejam indicados o código próprio do bem referido e os dados constantes do CCIR, denominação (a mesma desse código), características e confrontações, localização por município e comarca, bem como a área em hectares e seus submúltiplos. O sistema métrico decimal, de uso legal no Brasil, exige a adequação, passando a inaceitáveis as antigas referências a alqueires, partes, braças e assim por diante, ao se tornar definitiva a implantação do novo sistema, por ato do Poder Executivo federal”.
Desta feita, “a identificação do imóvel rural, quando não satisfaça as exigências do novo sistema, dependerá da apresentação de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado, integrado pela devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Deve oferecer as coordenadas dos vértices definidores dos limites do terreno e toda a linha perimetral, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA” (op. cit., página 413).
Venício Salles, ao tratar do princípio da especialidade, “um dos grandes pilares da segurança jurídica que informa o mundo registral”, mais precisamente da especialidade objetiva, anota que “o primeiro passo afeta a indicação da via pública que serve o imóvel, pois mesmo os imóveis encravados necessitam ter um acesso para a rua, invariavelmente constituída por servidões. Por evidente que, feita a indicação da via pública frontal e lateral, mostra-se necessária a indicação da numeração pública, desde que existente, que é atribuída pela Municipalidade. Na falta desta, as demais indicações ganham relevo, tais como os pontos de amarração, que se consubstanciam em referências firmes sobre a localização espacial do imóvel (...)” (Direito Registral Imobiliário, 2ª ed., Saraiva, 2007, página 18).
“Estando perfeitamente indicada no mapa da cidade a sua exata amarração ao ponto de referência, a descrição imobiliária exige a informação sobre todas as medidas perimetrais que compõem o imóvel. Em se tratando do padrão retangular, a indicação de consignar todas as medidas, considerando a metragem da frente, da frente aos fundos do lado direito e esquerdo e a medida dos fundos”.
“Após a fixação das medidas perimetrais, mostra-se necessária a menção à metragem de superfície do imóvel, que deverá ser compatível com as indicações de ângulos e/ou rumos”.
E mais adiante:
“A indicação dos confrontantes também se constitui em detalhamento insuperável, não só em função da específica determinação legal neste sentido, mas também como uma informação capaz de fazer superar outras imperfeições ou omissões, como a ausência de pontos de amarração”.
“Na indicação dos confrontantes, em função do que dispõe o art. 225, caput, da Lei de Registros Públicos, invariavelmente é anotado o nome do confrontante, desprezando-se os dados objetivos mais relevantes ou mais importantes, como o número da matrícula destes e o número do contribuinte. A indicação apenas do nome gera dificuldades às Serventias Imobiliárias na identificação exata do imóvel, uma vez que o proprietário pode não ter sido o mesmo ao longo do tempo, o que dificulta a visualização da situação fática”.
Diante do exposto, impõe-se a prévia retificação da descrição do imóvel, “em face da ausência de equivalência ou de simetria entre a informação tabular e a realidade fática ou documental, mais freqüentemente constatada nos assentos registrais antigos, sobretudo naqueles lavrados antes da edição da Lei n. 6.015/73, concebidos sem rigor técnico e sem precisão, contendo descrições deficientes e lacunosas, formadas a partir da utilização de termos inexatos e despidos de complementos fundamentais para a identificação exata do imóvel ou de seus titulares”, até porque “as transcrições tabulares, mormente aquelas que envolvem grandes glebas, na maior parte das vezes não conseguem refletir as bases físicas do imóvel, expondo grande carência descritiva e omissões significativas em termos de referência e amarração do terreno em seu local” (Venício Salles, op. cit., página 33).
E, enquanto não operada a retificação do registro, subsiste o óbice para o ingresso do título no fólio real.
Nego provimento, pois, ao recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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