Despachos/Pareceres/Decisões
121760/2010
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Acórdão - DJ 1.2176/0 - apelação cível
: 14/09/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.217-6/0, da Comarca de RIBEIRÃO PIRES, em que são apelantes WALTER GALLO e OUTROS eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MARCO CÉSAR, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, LUIZ TÂMBARA, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 30 de junho de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de registro de escritura pública de divisão consensual de imóvel. Violação do princípio da especialidade. Imóvel descrito de maneira insuficiente, o que não permite a identificação do espaço da superfície terrestre que ocupa. Certidão da Municipalidade que não supre o prévio procedimento de retificação dos arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos. Necessidade de segurança dos atos registrários. Registro inviável. Recurso não provido.
Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Ribeirão Pires, a requerimento de Walter Gallo, Humbelina Gomes Gallo e Mauro Gallo. Os apelantes apresentaram, para registro, uma escritura pública de divisão do imóvel objeto da matrícula nº 22.974. Por meio da escritura, eles pactuaram a divisão convencional do lote. O Oficial recusou-se a efetuar o registro, alegando que há prévia necessidade de retificação da matrícula, que viola o princípio da especialidade, ao descrever o imóvel de forma imprecisa, o que não permite a sua exata localização, havendo sério risco de sobreposição de registros sobre a mesma base territorial. Após regular processamento, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em registrar a escritura, diante da precariedade das especificações e confrontações do imóvel na matrícula.
Inconformados com a respeitável decisão, interpuseram os interessados, tempestivamente, o presente recurso. Sustentam que as eventuais deficiências do imóvel teriam sido supridas pelas certidões de medidas e confrontações expedidas pela Municipalidade de Ribeirão Pires, que atualizaram as confrontações do imóvel, indicando os atuais confrontantes, e os antecessores. O art. 212 da Lei de Registros Públicos autoriza o Oficial do Registro a promover de ofício as retificações necessárias quando não há alteração de área, o que foi expressamente autorizado pelos interessados na própria escritura. A certidão da Municipalidade é documento público.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento ao recurso (fls. 82 a 91).
É o relatório.
A despeito do parecer da ilustre Procuradoria Geral de Justiça, não há como acolher o recurso.
O imóvel objeto da escritura de divisão faz parte do loteamento denominado “Vila Nova Suissa Santista” (“sic”). Um exame, ainda que perfunctório, da matrícula, permite constatar a precariedade da sua descrição: a área total é mencionada como tendo “808 metros quadrados mais ou menos”. Nem sequer há identificação da sua posição exata, na R. Papa João XXIII (antiga R. Olaria).
Como ensina Afrânio Carvalho, “A precariedade da especialização dos imóveis nos títulos faz-se sentir tanto a respeito dos limites e confrontações como a respeito da área, mas sobretudo acerca desta, porque, ainda que os limites e confrontações mencionados sejam exatos, a área geralmente não o é, por ter sido meramente estimada” (Registro de Imóveis, 3ª. Edição, p. 259).
A matrícula do imóvel dividido descreve precariamente a área, as confrontações e a posição do imóvel, o que dificulta até mesmo a sua identificação.
As informações do Oficial Registrador dão conta de que o parcelamento foi implantando apenas de fato, por volta da década de 1920, não havendo ato registrário formal da inscrição, nem o arquivo da planta.
Em acórdão recente deste Egrégio Conselho Superior, a respeito de imóvel no mesmo loteamento, ficou decidido:
“Os dados trazidos aos autos revelam não ser exata a assertiva de que a negativa de registro se baseia em ‘simples conjecturas’. Bem o demonstra a manifestação do Oficial, que dá conta de elementos tabulares bastante relevantes no que tange a imóveis situados na ‘Vila Nova Suissa Santista (sic) e, particularmente, ao objeto da matrícula aqui enfocada: ‘existem indícios sobre a probabilidade de sobreposições de registros sobre a mesma base territorial, decorrência de grandes deficiências de registros antecedentes, de que serve como exemplo a própria matrícula nº 12.398, a qual tem por objeto um terreno constituído por parte dos lotes nos. 17 e 19, da quadra 28 e de parte do lote 8, da quadra 29, do loteamento Vila nova Suissa Santista...”(Apelação Cível nº 993-6/2, de 17 de fevereiro de 2009, Rel. Ruy Camilo).
Nesse acórdão, ficou decidido que as certidões da Municipalidade não se prestam a suprir as deficiências da matrícula:
“Inviável, à luz da boa técnica, pretender, como faz a recorrente, que tal descrição possa ter suas deficiências supridas ao se lançar, a respeito, na própria escritura cujo ingresso se almeja, alteração, atualização e ampliação. Nesta linha, alega a interessada que ‘a escritura, num primeiro passo, descreveu o imóvel exatamente como consta da matrícula. Em seguida, amparada em certidões expedidas pela Prefeitura Municipal de Ribeirão Pires, atualizou as confrontações, alterou a denominação do logradouro público e consignou a ampliação das benfeitorias. Por fim, constou da escritura a descrição atualização do imóvel.
“Sabido é que, todavia, quanto à descrição do objeto, para efeito registrário, descabe inovar na escritura de venda e compra, que não é meio próprio para tanto, não se podendo levar em conta aquilo que estiver em desconformidade com a caracterização matricial.
“Com efeito, já se viu ser necessária neste caso concreto a retificação do registro (o que a própria recorrente não deixa de reconhecer, ao notificar a modificação, a pretexto de atualização, na escritura, da descrição do bem matriculado). E, para tal retificação, é imperioso trilhar o caminhado traçado pelos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/73, com sua atual redação”.
Situação idêntica é a retratada na presente dúvida, com apenas uma diferença. A escritura cujo registro foi vedado não é de compra e venda do imóvel, mas de divisão amigável, para extinção de condomínio.
Cumpre examinar, pois, se essa diferença implicaria em adotar solução distinta da observada no V. Acórdão citado.
A resposta é negativa: o registro da escritura de divisão perpetuará as imprecisões das matrículas, e não facilitará a sua correção. O acórdão citado pela ilustre Procuradoria Geral de Justiça, para justificar o registro, trata de consolidação, em que o condomínio desaparece porque o imóvel passa a ter um dono único, o que pode facilitar a correção. Mas, no presente caso, com a divisão, haverá necessidade de abertura de duas novas matrículas, que conterão as mesmas imprecisões da anterior, dificultando a necessária regularização.
Nesse sentido, o decidido na Apelação Cível nº 12.189-0/4:
"Inexiste razão para se conceber temperamento à regra imperada pelo artigo 176, parágrafo único, II, nº 3 da Lei 6015/73 que, ao prever os requisitos objetivos da matrícula, não se compadece com a mera indicação das confrontações do imóvel, senão que exige também a referência às suas características, suficientes e necessárias a estremar o espaço geográfico por ele ocupado, tornando-o inconfundível com outros imóveis, tudo isso de molde ao aperfeiçoamento do sistema cadastral idealizado pelo legislador de 1973, e de maneira a contribuir para maior segurança dos atos de registro, propiciando efetivo controle da disponibilidade do direito real e evitando-se o risco de sobreposições atuais e futuras".
Da mesma forma na Apelação Cível nº 12.189-0/4:
" importando o título em parcelamento de área maior, descrita de forma deficiente, não se vê alternativa senão o prévio recobro de especialização objetiva, mediante processo retificatório judicial, no qual se apurem as reais características do imóvel, de maneira a posteriormente se viabilizar seu parcelamento".
A negativa do registro não prejudicará o direito de propriedade dos apelantes, que continuam figurando como titulares do imóvel. Apenas obrigará a que promovam a necessária retificação, observando o princípio da especialidade.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre relator.
A dúvida é procedente, diante da precariedade da descrição tabular.
Requisito da matrícula é a identificação do imóvel, que se será feita com indicação, em se tratando de imóvel urbano, “de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver” (art. 176, § 1º, II, 3, “b”, da Lei nº 6.015/73).
Conforme se verifica da certidão de fls. 129, o imóvel objeto da matrícula nº 22.974 encontra-se assim descrito: “um terreno constituído por parte do lote 5, da quadra 2, da Vila Nova Suissa Santista, situado no perímetro urbano da Cidade e Comarca de Ribeirão Pires, com área de 808 metros quadrados mais ou menos, medindo 10 metros de frente para a Rua Olaria, 75 metros do lado esquerdo, confrontando com Elvira Gallo Della Ricca, do lado direito mede 78 metros onde confronta com a propriedade de Manoel Olímpio da Rocha Gonçalves, e nos fundos mede 11,10 metros confrontando com o terreno de Antônio Nardelli”.
De acordo com Afrânio de Carvalho, “o princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado” (Registro de Imóveis, 3ª ed., Rio de Janeiro, Forense, página 181).
Venício Salles, ao tratar do princípio da especialidade, “um dos grandes pilares da segurança jurídica que informa o mundo registral”, mais precisamente da especialidade objetiva, anota que “o primeiro passo afeta a indicação da via pública que serve o imóvel, pois mesmo os imóveis encravados necessitam ter um acesso para a rua, invariavelmente constituída por servidões. Por evidente que, feita a indicação da via pública frontal e lateral, mostra-se necessária a indicação da numeração pública, desde que existente, que é atribuída pela Municipalidade. Na falta desta, as demais indicações ganham relevo, tais como os pontos de amarração, que se consubstanciam em referências firmes sobre a localização espacial do imóvel (...)” (Direito Registral Imobiliário, 2ª ed., Saraiva, 2007, página 18).
“Estando perfeitamente indicada no mapa da cidade a sua exata amarração ao ponto de referência, a descrição imobiliária exige a informação sobre todas as medidas perimetrais que compõem o imóvel. Em se tratando do padrão retangular, a indicação de consignar todas as medidas, considerando a metragem da frente, da frente aos fundos do lado direito e esquerdo e a medida dos fundos”.
“Após a fixação das medidas perimetrais, mostra-se necessária a menção à metragem de superfície do imóvel, que deverá ser compatível com as indicações de ângulos e/ou rumos”.
E mais adiante: “A indicação dos confrontantes também se constitui em detalhamento insuperável, não só em função da específica determinação legal neste sentido, mas também como uma informação capaz de fazer superar outras imperfeições ou omissões, como a ausência de pontos de amarração”.
“Na indicação dos confrontantes, em função do que dispõe o art. 225, caput, da Lei de Registros Públicos, invariavelmente é anotado o nome do confrontante, desprezando-se os dados objetivos mais relevantes ou mais importantes, como o número da matrícula destes e o número do contribuinte. A indicação apenas do nome gera dificuldades às Serventias Imobiliárias na identificação exata do imóvel, uma vez que o proprietário pode não ter sido o mesmo ao longo do tempo, o que dificulta a visualização da situação fática”.
Essa dificuldade (indicação, como confrontante, do nome do proprietário, e não do imóvel propriamente dito) foi argutamente observada pela registradora (fls. 115).
Não bastasse isso, o denominado loteamento Vila Nova Suissa Santista, no qual se situa o imóvel objeto do título que se pretende levar a registro, nunca foi formalmente registrado, e inexiste planta desse loteamento arquivada em serventia predial.
A registradora, a fls. 113, noticia apenas a existência de precária planta obtida junto à Municipalidade, desprovida de carimbo de aprovação, da qual não consta o imóvel (lote 5 da quadra 2) objeto da escritura que se pretende registrar, o que inviabiliza o controle da disponibilidade quantitativa.
Diante do exposto, impõe-se a prévia retificação da descrição do imóvel, “em face da ausência de equivalência ou de simetria entre a informação tabular e a realidade fática ou documental, mais freqüentemente constatada nos assentos registrais antigos, sobretudo naqueles lavrados antes da edição da Lei n. 6.015/73, concebidos sem rigor técnico e sem precisão, contendo descrições deficientes e lacunosas, formadas a partir da utilização de termos inexatos e despidos de complementos fundamentais para a identificação exata do imóvel ou de seus titulares”, até porque “as transcrições tabulares, mormente aquelas que envolvem grandes glebas, na maior parte das vezes não conseguem refletir as bases físicas do imóvel, expondo grande carência descritiva e omissões significativas em termos de referência e amarração do terreno em seu local” (Venício Salles, op. cit., página 33).
Assim, enquanto não operada a retificação do registro, subsiste o óbice para o ingresso do título no fólio real, inclusive para se evitar a sobreposição de registros relativos a uma mesma base territorial.
Nego provimento, pois, ao recurso.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
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