Despachos/Pareceres/Decisões
116163/2010
:
Acórdão - DJ 1.161-6/3 - apelação cível
: 14/09/2010
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.161-6/3, da Comarca de VARGEM GRANDE DO SUL, em que é apelante ARPI AGROPECUÁRIA LTDA. eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, MUNHOZ SOARES, Revisor Convocado, LUIZ TÂMBARA, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente, Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 30 de junho de 2010.
(a) REIS KUNTZ, Relator Convocado
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Registro de loteamento – Imóvel originado de anterior divisão, promovida há menos de dez anos, de área maior que foi adquirida pela viúva e seus filhos em decorrência de meação e de sucessão hereditária – Loteadora que recebeu a propriedade do imóvel por meio de integralização de cotas sociais promovida por sua sócia majoritária – Ações pessoais e protestos de títulos de crédito contra dois ex-proprietários da área maior, já dividida, que em sua maioria não caracterizam risco ao empreendimento que não possa, em tese, ser afastado pelo patrimônio dos devedores dessas obrigações e da sócia majoritária da loteadora – Existência, porém, de ação de execução fiscal com valor elevado, movida contra um dos ex-proprietários do imóvel e contra empresa de que a sócia majoritária da loteadora recebeu, em partilha, cotas sociais – Necessidade de comprovação, por documentos idôneos, de que da referida ação não decorre risco ao loteamento que não possa ser afastado pela loteadora – Impossibilidade de complementação do título, mediante instrução probatória, no curso da dúvida – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Arpi Agropecuária Ltda., tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa oposta ao registro do loteamento “Jardim América”, a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº 13.777 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Vargem Grande do Sul, fundada na existência de ações pessoais movidas contra Caio Luiz Figueiredo e Paulo Dutra Pistoresi, ex-condôminos do imóvel em que teve origem aquele a ser loteado, capazes de atingir os futuros adquirentes dos lotes.
A apelante alega, em suma, que foram atendidos todos os requisitos para o registro do loteamento que, porém, foi indeferido em razão da existência de protestos de títulos e ações movidas contra dois antigos co-proprietários do imóvel de que, mediante divisão, foi desmembrado aquele que será loteado. Assevera que, porém, não existem protestos de títulos ou ações movidas contra a loteadora e atual proprietária do imóvel a ser loteado, nem contra Ivan Dutra Pistoresi que foi proprietária do mesmo imóvel e que é sócia majoritária da loteadora. Esclarece que o imóvel a ser loteado teve origem em outro maior, denominado “Chácara Regina”, que foi de propriedade de Ivan Dutra Pistoresi e seu ex-marido, já falecido. Com esse falecimento foi a “Chácara Regina” dividida em quatro glebas, sendo as Glebas “A” e “B” transmitidas para a Prefeitura Municipal e as Glebas “C” e “D” divididas entre a viúva e seus filhos, cabendo à Ivan Dutra Pistoresi a Gleba “C” e aos seus filhos a Gleba “D”. Considera que as dívidas do filho e do genro de Ivan, que pela sucessão hereditária ocorrida se tornaram co-proprietários da “Chácara Regina”, não impedem o loteamento porque estão garantidas pela Gleba “D” que, em razão da divisão realizada, teve o domínio atribuído aos devedores dos títulos protestados e réus das ações indicadas nas certidões de distribuição. Ademais, a sócia majoritária da empresa loteadora é proprietária de outros imóveis em que estão incluídas a Gleba “C-1”, com área de 3,2812 alqueires, objeto da matrícula nº 13.766 do Registro de Imóveis de Vargem Grande do Sul, e a Gleba “C-3”, objeto da matrícula nº 13.477 do Registro de Imóveis de Vargem Grande do Sul, a primeira avaliada em R$ 562.000,00 e a segunda em R$ 2.100.000,00. Informa que esses imóveis estão isentos de ônus e constituem patrimônio suficiente para garantir os adquirentes de lotes. Por outro lado, não existe contra Caio Luiz Figueiredo Filho, que é sócio minoritário da loteadora, ação capaz de colocar em risco o empreendimento. Aduz que os protestos de títulos e as ações reconhecidas como impeditivas do loteamento são movidas contra Caio Luiz Figueiredo, que é o pai e, portanto, pessoa distinta do sócio minoritário da empresa loteadora, e contra Paulo Dutra Pistoresi que, por outro lado, são titulares de patrimônio suficiente para satisfazer seus respectivos credores. Reitera que a gleba a ser loteada nunca foi de propriedade de Caio Luiz Figueiredo e Paulo Dutra Pistoresi e, assim, não responde pelos seus débitos. Requer o provimento do recurso para que seja promovido o registro do loteamento.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso (fls. 459/466).
Iniciado o julgamento, com prolação de votos, houve suspensão mediante requerimento do Exmo. Desembargador Presidente do Tribunal de Justiça.
A apelante, na seqüência, apresentou documentos novos e requereu a reconsideração dos votos já prolatados.
É o relatório.
O procedimento de dúvida, de natureza puramente administrativa, tem como única finalidade a apuração da aptidão para registro do título na forma como apresentado ao Oficial de Registro de Imóveis e por este protocolado e prenotado, sem possibilidade de posterior complementação mediante exibição de documentos novos, nem de realização de instrução probatória visando a comprovação de fato que, por consistir requisito para o registro deveria, neste caso concreto, ser objeto de demonstração diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis, e por documentos apresentados juntamente com o requerimento de registro do loteamento.
Assim porque é o número do protocolo, ou seja, a perfeita ordem cronológica da apresentação dos títulos ao Oficial de Registro de Imóveis, que cria o direito de prioridade previsto no artigo 186 da Lei nº 6.015/73.
A admissão da complementação, ou alteração do título no curso do procedimento de dúvida, ensejaria indevida prorrogação do prazo de validade do protocolo, previsto no artigo 205 da Lei nº 6.015/73, porquanto o título a ser analisado já não corresponderia exatamente àquele prenotado, com evidente prejuízo de eventuais apresentantes de posteriores títulos representativos de direitos reais conflitantes.
Nesse sentido, cabe destacar o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 482-6/0, da Comarca de Santa Isabel, em que foi Relator o Desembargador Gilberto Passos de Freitas, com o seguinte teor:
“Dúvida registrária é só para dirimir o dissenso, entre o registrador e o apresentante, sobre a prática de ato de registro, referente a título determinado que, para esse fim (registro) foi protocolado e prenotado.
Logo, não se admite, no seu curso, diligências ou dilação de provas destinadas à complementação de título desqualificado, à apuração de fatos extratabulares demonstrativos de situação jurídica de loteamento ou à promoção de medidas de saneamento de vício que macula o parcelamento do solo.
A razão dessa restrição cognitiva, ademais, é evitar a indevida prorrogação do prazo da prenotação, consoante firme orientação deste Conselho Superior da Magistratura: “A dilação probatória em procedimento desta natureza prorrogaria indevidamente o prazo da prenotação, potencializando prejuízo para o direito de prioridade de terceiros, que também tivessem prenotado outros títulos que refletissem direitos contraditórios” (Apelação Cível nº 027583-0/7, Santa Rosa do Viterbo, j. 30.10.1995, rel. Des. Alves Braga, in Revista de Direito Imobiliário 39/297-298). Confira, ainda, Apelação Cível nº 97.090-0/4, São José do Rio Preto, j. 12.12.2002, Rel. Des. Luiz Tâmbara; Apelação Cível nº 000.176.6/4-00, Socorro, j. 16.09.2004, Rel. Des. José Mário Antonio Cardinale”.
Não bastasse, a certidão de matrícula comprobatória de realização de penhora e a nova avaliação, unilateralmente produzida pela apelante, não permitem verificar o valor atual (atualizado e acrescido de juros) do débito fiscal objeto de ação de execução e a existência de integral garantia daquele juízo, razão pela qual não alteram o resultado do julgamento que decorre dos fundamentos a seguir expostos.
Ademais, ainda conforme a fundamentação a seguir contida, a existência da ação de execução fiscal não constitui o único impedimento para o registro do loteamento, pois existem certidões cuja exibição foi objeto de exigência, pelo Oficial de Registro de Imóveis, não impugnada nem cumprida pela apelante.
Por sua vez, a exigência de apresentação de certidão negativa de ações reais referente ao imóvel a ser loteado e de certidão de ações pessoais, bem como dos Tabeliães de Protesto de Letras e Títulos, relativas ao loteador, contida no artigo 18, inciso III, alínea “a”, e inciso IV, alíneas “a” e “b”, da Lei nº 6.766/79, tem por finalidade a proteção dos futuros adquirentes dos lotes. Nesse sentido, extrai-se do v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 38.678-0/6, de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, que:
“Importante seja considerada a ratio legis, que, no caso, não leva em conta a culpa desses acusados, mas apenas procura cercar de cuidados o registro do loteamento urbano, com o claro escopo de assegurar o sucesso do empreendimento e de proteger os adquirentes das unidades imobiliárias”.
Para tal proteção, além da inexistência de ações reais relativas ao imóvel deve o loteador demonstrar que os protestos de títulos de crédito e as ações pessoais movidas contra os proprietários e ex-proprietários não caracterizam risco ao empreendimento como um todo, ou aos lotes isoladamente, ou ao menos que esse risco é remoto por ter o loteador patrimônio e meios para afastá-lo.
Cabe, desse modo, verificar se o risco decorrente dos protestos de títulos de crédito e das ações pessoais neste caso movidas contra anteriores co-proprietários do imóvel maior, de que foi desmembrado aquele a ser loteado, é suficiente para impedir o registro do loteamento.
As certidões de fls. 16/30 e 244/245 demonstram que o imóvel a ser loteado, denominado Gleba “C-2-1”, é objeto da matrícula nº 13.777 e tem como origem tabular a divisão do imóvel objeto da matrícula nº 13.477 que, por sua vez, é originada da matrícula nº 10.385, todas do Registro de Imóveis de Vargem Grande do Sul.
Conforme as mesmas certidões, a matrícula nº 10.385, relativa imóvel com área de 23,319 alqueires, tem origem na unificação de outros imóveis que foram adquiridos há mais de vinte anos por Archimedes Pistoresi e sua mulher, Ivan Dutra Pistoresi (fls. 20/30).
Com o falecimento de Archimedes Pistoresi o imóvel objeto da matrícula nº 10.385 foi partilhado, em ação de inventário julgada em 28 de junho de 1996 (fls. 20-verso), na proporção de metade ideal para a viúva Ivan Dutra Pistoresi e metade para os herdeiros Regina Dutra Pistoresi, casada com Caio Luiz Figueiredo pelo regime da comunhão universal de bens, e Paulo Dutra Pistoresi (fls. 20/71).
Esses co-proprietários, posteriormente à partilha, transmitiram para a Prefeitura do Município de Vargem Grande do Sul parcela com 7.755,76m², denominada Gleba “A”, e parcela com 20.759,02, denominada Gleba “B”, que foram destacadas do imóvel objeto da matrícula nº 10.385.
O remanescente, por seu turno, foi objeto de divisão amigável, registrada em 29 de novembro de 2004 (fls. 18-verso), que resultou na atribuição de imóvel com área de 19,0012 alqueires, denominada Gleba “C”, para Ivan Dutra Pistoresi, e imóvel com área de 3,1400 alqueires, denominada Gleba “D”, para os condôminos Regina Helena Pistoresi Figueiredo, casada com Caio Luiz Figueiredo, e Paulo Dutra Figueiredo (fls. 386).
Em razão da divisão realizada a área denominada Gleba “C” tornou-se objeto da matrícula nº 13.477 que, por sua vez, sofreu posteriores desfalques consistentes no desmembramento em três parcelas denominadas Glebas “C-1”, “C-2” e “C-3”, das quais as Glebas “C-1” e “C-2” foram alienadas por Ivan Dutra Pistoresi para a loteadora Arpi Agropecuária Ltda., em subscrição de cotas sociais, permanecendo a Gleba “C-3” com a primitiva proprietária.
A Gleba “C-2”, a que correspondia a matrícula nº 13.777, por fim, foi objeto de novo desmembramento promovido por Arpi Agropecuária Ltda. que alienou para Regina Helena Pistoresi e Paulo Dutra Pistoresi quinhão denominado Gleba “C2-2”, com 0,514 alqueire, permanecendo a apelante com a propriedade da área restante, denominada Gleba “C-2-1”, com 7,6502 alqueires (fls. 16/17).
Verifica-se, portanto, que na partilha dos bens deixados pelo falecimento de Archimedes Pistoresi foi atribuída a Regina Helena Pistoresi Figueiredo, casada pelo regime da comunhão de bens com Caio Luiz Figueiredo, e a Paulo Dutra Pistoresi a co-propriedade de imóvel que englobava a atual Gleba “C-2-1”, objeto da matrícula nº 13.777 do Registro de Imóveis de Vargem Grande do Sul, e que esses a mantiveram até 29 de novembro de 2004, o que constituiu a razão da exigência de apresentação de certidões de ações reais e pessoais e, ainda, de protesto de letras e títulos em seus respectivos nomes.
As certidões apresentadas para o registro do loteamento não indicam a existência de ação real relativa ao imóvel.
Igual não ocorre com as ações pessoais, por obrigações anteriores à data da divisão, que estão indicadas nas certidões apresentadas pelo loteador e que podem, em tese, atingir a gleba que foi atribuída a Ivan Dutra Pistoresi e por essa alienada à apelante, uma vez que na divisão Ivan recebeu imóvel com área superior à metade ideal de que era proprietária.
O patrimônio relacionado por Ivan Dutra Pistoresi, tanto como próprio como pertencente a Paulo Dutra Pistoresi e Caio Luiz Figueiredo (fls. 374/435), por outro lado, é compatível com alegação de que suficiente para garantir os credores das obrigações representadas pelos títulos de crédito protestados e, ainda, os autores da maioria das ações pessoais indicadas nas certidões que já instruem o processo de registro de loteamento, todas movidas contra Paulo Dutra Pistoresi e Caio Luiz Figueiredo, isso tendo em conta seus respectivos valores individuais.
E conforme decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 000.360.6/4-00, da Comarca de Franca, de que foi relator o Desembargador José Mário Antonio Cardinale:
“Para evitar o registro do loteamento, entretanto, não basta a existência de ações movidas contra o loteador ou os ex-proprietários do imóvel. É necessário que, além das ações, não tenha o loteador condições de afastar eventual constrição judicial do imóvel e dos lotes a serem formados, ou de ressarcir os danos que dessa constrição decorram aos que comprarem os futuros lotes”.
A certidão de fls. 205/207, contudo, demonstra a existência de ação movida pela Fazenda Nacional contra São Paulo Editora Gráfica Ltda., Archimedes Pistoresi e Paulo Dutra Pistoresi, em curso na 5ª Vara Federal do Fórum Especializado das Execuções Fiscais – São Paulo (Processo nº 98.0550977-0), proposta em 09 de setembro de 1998, visando o recebimento de crédito com valor original de R$ 1.040.704,82 (um milhão, quarenta mil, setecentos e quatro reais e oitenta e dois centavos).
Ainda conforme a certidão de fls. 205/207, no Processo nº 98.0550977-0 da 5ª Vara Federal do Fórum Especializado das Execuções Fiscais – São Paulo foi realizada penhora de imóveis, mas com a seguinte ressalva: “Deixo consignado, para orientar futuras decisões, que se as penhoras referidas no item anterior não forem suficientes para garantir a execução por inteiro, merecerão melhor análise as certidões de fls. 390 e 391/392, que registram possível hipótese de fraude à execução” (fls. 206).
É certo que a referida decisão foi prolatada antes da notícia, ao Juízo da execução, da morte de Archimedes Pistoresi e da partilha dos bens que deixou.
Os documentos de fls. 395/435, entretanto, demonstram que no inventário dos bens deixados pelo falecimento de Archimedes Pistoresi as cotas sociais da empresa São Paulo Editora Gráfica Ltda., titular do CGC nº 60.678.943-0001-08, foram partilhadas na proporção de metade ideal para a viúva Ivan Dutra Pistoresi (fls. 413/417) e quinhão de 25% para cada um dos herdeiros Regina Helena Pistoresi Figueiredo e Paulo Dutra Pistoresi (fls. 422/426), não havendo nos autos prova no sentido de que Ivan Dutra Pistoresi transferiu suas cotas sociais antes da constituição do débito tributário.
Cuida-se, portanto, de ação que, ainda em tese, pode comprometer o sucesso do empreendimento e repercutir sobre os futuros adquirentes de lotes em razão da origem da obrigação e de seu elevado valor.
O registro do loteamento, diante disso, ainda pende de melhores esclarecimentos quanto à efetiva garantia do Juízo da ação de execução em curso na 5ª Vara Federal do Fórum Especializado das Execuções Fiscais – São Paulo, Processo nº 98.0550977-0, mediante penhora de bens suficientes para satisfação do credor, ou prova de que dessa ação não decorre risco ao empreendimento, o que deverá ser feito com apresentação dos documentos pertinentes, em complementação da certidão de fls. 205/206.
Encontra-se, ainda, pendente a apresentação das certidões indicadas na certidão de fls. 351 que, embora digam respeito a anteriores co-proprietários do imóvel, devem instruir o processo de registro de loteamento para que, permanecendo arquivadas no Registro Imobiliário, os interessados na futura aquisição de lotes delas possam ter conhecimento.
Além disso, pretendendo impor restrições urbanísticas convencionais (fls. 123) deve o loteador descrevê-las no corpo do contrato padrão, como dispõem os artigos 18, inciso VI, e 26, inciso VII, da Lei nº 6.766/79, o que não foi observado (fls. 309/314).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) REIS KUNTZ, Desembargador Relator
|
