Despachos/Pareceres/Decisões
225/2010
:
Parecer 225/2010-E - Processo CG 2010/40368
: 30/08/2010
(225/2010-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação – Aditivo a contrato de locação – Imóvel gravado com direito real de usufruto – Consentimento do nu-proprietário – Necessidade – Vontade não declarada no instrumento – Preexistência de mandatos outorgados pelas titulares do domínio à usufrutuária – Irrelevância – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto contra respeitável decisão do Corregedor Permanente do 4º Registro de Imóveis da Capital, pela qual se indeferiu averbação de aditivo a contrato de locação de imóvel matriculado sob nº 103883 (fls. 158-161).
A recorrente, COMPAR – COMÉRCIO DE DERIVADOS DE PETRÓLEO E PARTICIPAÇÕES LTDA, alegou que ao tempo do negócio a locadora era proprietária e não mera usufrutuária e portanto não se exige consentimento das atuais nu-proprietárias, tanto mais porque o ato está compreendido nos limites de mandato preexistente, conforme arts. 675 e 679 do Código Civil (fls. 163-173).
O Ministério Público opinou pelo desprovimento (fls. 182-183).
Esse o relatório. Passo a opinar.
Não obstante o nomen juris atribuído ao recurso (apelação – fl. 163), é forçoso conhecê-lo como administrativo, com fundamento no art. 246 do Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69, por força do princípio da fungibilidade.
A devolução do título está em conformidade com os princípios registrários, por isso não se justifica a reforma da decisão administrativa.
Pretende-se averbar o aditivo subscrito em 25.3.03, em que figuraram como locadores Silvia Gonçalves e Tamas Erdelyi (fls. 146-149).
A locação, celebrada em 1º de outubro de 1998, foi registrada e averbada na matrícula do imóvel (R7 e Av 8 na matrícula 103883 – fls. 79 verso e 80) para efeito (erga omnes) perante eventual adquirente (Lei nº 6.015/73, art. 167, inciso I, n. 3; Código Civil de 1916, art. 1.197, caput; Lei nº 8.245/91, art. 8º, caput) e para conferir direito de preferência (Lei nº 6.015/73, art. 167, inciso II, n. 16; Lei nº 8.245/91, art. 33, caput).
Porém, ao tempo da apresentação já se havia modificado o direito real: por meio de escritura pública lavrada em 18 de julho de 2006 no 14º Tabelionato da Capital, Silvia Gonçalves doou sua metade ideal da nua-propriedade às filhas Claudia Gonçalves Erdelyi e Marcia Gonçales Erdelyi, reservando para si o usufruto vitalício (R12 e R13 – fl. 81).
Não obstante o mandato outorgado em 3.11.00 pelas filhas (nuas-proprietárias) à mãe (usufrutuária), com “amplos e gerais poderes”, até mesmo para locar e gravar imóveis (fls. 109-113), é inegável que o título (aditivo à locação) não guardava mais correlação com o registro imobiliário.
Ora, se remanesceu em Silvia Gonçalves a qualidade de usufrutuária, seria imprescindível o consentimento das nuas-proprietárias para a locação.
Sobre o tema há precedente do Conselho Superior da Magistratura, colacionado pelo oficial de registro (fls. 69-71):
“No usufruto, conforme se extrai da própria composição do vocábulo, o poder jurídico sobre o imóvel fica temporariamente dividido entre o nu-proprietário, titular do domínio e substância da coisa, e o usufrutuário, titular de seu proveito, uso e gozo (arts. 524 e 713, do Código Civil), concepção, de resto, inspirada na famosa definição de PAULO, encontrada no DIGESTO: ‘usufructus est jus alienis rebus utendi fruendi salva rerum substancia’.
Ora, se assim é, incontestável que ao usufrutuário, exatamente porque não é o seu proprietário, não é dado dispor da coisa e muito menos, por idênticos fundamentos, comprometer-se ou obrigar-se sobre direito exclusivamente concedido ao nu-proprietário, como ocorre com o poder de disposição do imóvel de que este é titular.
A esse respeito, não se discute que a vigência da locação, para a hipótese de alienação, a que o registro visa resguardar, dirige-se, com a publicidade que lhe é decorrente, aos eventuais futuros adquirentes da coisa.
O que se questiona, porém, é que tal registro, de qualquer forma, indiretamente acaba atingindo interesses do proprietário, impondo severa restrição a uma das faculdades inerentes ao direito de propriedade, na medida em que, sensivelmente, limita a liberdade de contratar vendas ou promessas de vendas por parte dos titulares do domínio.
Nessas condições, como obrigação restritiva que é, somente pode ser convencionada – e assim admitido a registro o respectivo título – pelo proprietário-locador, ou, ainda, quando a locação for contratada por usufrutuário, com a expressa anuência do nu-proprietário.” (Apelação Cível nº 3191-0/84, Rel. Des. Heráclides Batalha de Camargo, j. 24.2.84).
Porém, do título não consta declaração de vontade atribuível às nuas-proprietárias e a omissão não pode ser suprida singelamente pelos mandatos (externos ao negócio) outorgados à usufrutuária.
Raciocínio contrário subverteria o formalismo essencial à atividade de qualificação dos títulos, ocasionando risco à segurança registrária.
A questão, como se percebe, não é de validade e eficácia dos mandatos, mas sim de estrutura do título e conexão entre seus elementos e o registro imobiliário.
Posto isso, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 11 de agosto de 2010
(a) JOMAR JUAREZ AMORIM
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 17 de agosto de 2010. (a) Des ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça.
|
