Despachos/Pareceres/Decisões
215/2010
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Parecer 215/2010-E - Processo CG 2010/58945
: 19/08/2010
(215/2010-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação consensual – Aumento de área – Anuência dos confrontantes – Alteração da forma do polígono – Possibilidade de identificar a nova descrição com o imóvel objeto da matrícula – Interpretação do Provimento CG nº 2/2005 – Recurso provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo (fls. 246-249) interposto contra decisão proferida pelo Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Sorocaba (fl. 228).
Aduziram os recorrentes, essencialmente, direito à retificação da área (Lei nº 6.015/73, art. 213, inciso II) e que a figura geométrica foi afetada por retificações no registro de dois imóveis confrontantes (matrículas 34277 e 68777).
O Ministério Público se manifestou pelo desprovimento do recurso (fls. 261-265).
Esse o relatório. Passo a opinar.
Não obstante o nomen juris atribuído ao recurso (apelação – fl. 247), é forçoso conhecê-lo como administrativo, com fundamento no art. 246 do Decreto-lei Complementar Estadual nº 3/69, por força do princípio da fungibilidade, tal como se decidiu no apenso (fl. 7).
Os recorrentes pediram a retificação extrajudicial da matrícula nº 72568, referente ao lote 12 da quadra 17 do loteamento denominado Jardim Faculdade (fl. 12).
Depois de reiteradas exigências (fls. 23, 34, 48 e 61-62), o oficial de registro qualificou negativamente a pretensão (fls. 185-187).
O indeferimento administrativo se fundou na impossibilidade de perda ou aquisição de domínio por meio do procedimento de retificação, pois o imóvel constante da planta e memorial descritivo não corresponderia ao da matrícula (nota ao item 124.6 do Capítulo XX das Normas de Serviço – Provimento CG nº 2/2005).
Com o advento da Lei nº 10.931/04 – que modificou a redação dos arts. 212 a 214 da Lei de Registros Públicos – foi ampliada substancialmente a retificação administrativa.
Existe atualmente a retificação denominada consensual, por anuência expressa ou tácita dos confrontantes (art. 213, inciso II e § 4º), como ressaltaram os recorrentes.
Evidente que a modificação não pode advir de simples conveniência dos titulares do domínio, haja vista o interesse público na conformidade entre o registro e a realidade, principalmente por razões de segurança jurídica.
Em parecer exarado em 8.5.87 o então Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça, Des. Ricardo Henry Marques Dip, anotou:
“Enquanto não se possui um sistema de cadastramento físico, não é de admitir que a retificação de características, com os graves reflexos jurídicos que nela se advertem, provenha da simples vontade do disponente registral ou de quem detenha algum interesse na medida. Por primeiro, a simples circunstância do maior valor que se há de conceder à segurança estática, em relação à dinâmica, não justifica, de modo algum, que, escudada naquela prevalência, se admita, adrede, potencial vulneração dos interesses do crédito ou do comércio imobiliário; mais ainda, a alteração unilateral de características pode envolver sobreposição total ou parcial (imbricação) de imóveis, com o correspondente risco de uma superposição jurídica.” (Processo 77/87, in Kollemata – cinco décadas de jurisprudência).
É preocupação permanente na administração do sistema registrário que a retificação com aumento de área possa dar azo a aquisição irregular.
A respeito a lição do Des. Narciso Orlandi Neto:
“Se a pretensão do interessado ultrapassa as divisas verdadeiras, o que há não é pedido de retificação do registro, mas tentativa de aquisição de domínio por forma não prevista na lei. É conveniente dizer, neste passo, que posse sem domínio não tem nenhuma expressão no processo de retificação de registro” (Retificação do Registro de Imóveis, São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2ª edição, pág. 151).
Por isso, formou-se o entendimento de que somente a retificação intra muros, feita nos limites do título causal, é legítima. E em parecer exarado pelo Juiz Auxiliar Vicente de Abreu Amadei e aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Gilberto Passos de Freitas, se ressaltou que “retificação intra muros não é retificação de imóvel murado em todo seu perímetro, mas sim retificação interna (não externa), ou seja, dentro das divisas tituladas e, por isso, nas forças do próprio título de domínio (não além das forças do título)” (Processo nº 141/2006).
Porém, não há relação necessária entre aumento nominal da área especificada na matrícula e transcendência do título, isto é, uma superfície maior não implica, por si só, que a retificação ocorre extra muros.
Em verdade, afigura-se viável a adequação da matrícula às reais dimensões da coisa, posto que ensejando aumento de área. Nesse sentido jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. REGISTROS PÚBLICOS. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. ART. 213 DA LEI N. 6.015/73. ACRÉSCIMO DE ÁREA. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE TERCEIROS INTERESSADOS. PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO. ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1. O procedimento de retificação, previsto no art. 213 da Lei n. 6.015/73 (Registros Públicos), para compatibilizar o registro de imóvel às suas reais dimensões, ainda que implique em acréscimo de área, é plenamente adequado se ausente qualquer oposição por parte de terceiros interessados. 2. Adequação da via eleita. Precedentes do STJ. 3. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 716.489-MT, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 8.4.08).
Idêntica orientação é encontrável em arestos do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – RETIFICAÇÃO – AUMENTO DE ÁREA – CABIMENTO E ADEQUAÇÃO – CITAÇÃO DOS CONFRONTANTES E ALIENANTES – INEXISTÊNCIA DE OPOSIÇÃO, MÁXIME FUNDAMENTADA – RETIFICAÇÃO DEFERIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.” (Apelação Cível nº 344.045-4/9-00, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Ariovaldo Santini Teodoro, j. 21.9.04).
“Admite-se, no procedimento de retificação de registro imobiliário, averbação do aumento de área, quando esse, embora significativo, resulte de medição da coisa dentro das divisas e limites constantes do título, bem como da ocupação sem oposição nem prejuízo dos confrontantes, citados todos para a causa.” (Apelação Cível nº 103.853-4/8-00, 2ª Câmara de Direito Privado, Des. Cezar Peluso, j. 13.2.01).
No caso, da matrícula consta área de 675 metros quadrados (fl. 12) mas com o levantamento planimétrico representado no memorial descritivo houve ampliação: 824,21 metros quadrados (fl. 9).
Os confrontantes foram regularmente notificados e nenhum deles ofertou impugnação.
A Municipalidade também não se opôs à retificação (fl. 167).
Conforme nota ao item 124.6 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, “a retificação será negada pelo Oficial de Registro de Imóveis sempre que não for possível verificar que o registro corresponde ao imóvel descrito na planta e no memorial descritivo”.
A ratio é o “temor do uso da retificação como meio para indevida aquisição de imóvel”, como se vê no processo que deu origem ao Provimento nº 2/05 (nº 36.477/2004, parecer conjunto dos Juízes Auxiliares José Marcelo Tossi Silva e Luís Paulo Aliende Ribeiro, exarado em 28.12.04).
Mas a alteração da forma do polígono irregular – com inserção de deflexões no lado direito e nos fundos (fls. 8 e 21) – não obsta a identificação da nova descrição com o imóvel objeto da matrícula (lote nº 12 da quadra 17).
Impende considerar que a matrícula se originou de parcelamento realizado há mais de trinta anos, daí porque é factível a imperfeição na medição e projeção dos lotes (fl. 21), tanto que a área de dois confinantes também foi aumentada em procedimento de retificação (fls. 13 e 14 – matrículas 68777 e 34277).
Enfim, a retificação proposta não afronta as regras do sistema registrário.
Posto isso, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de dar provimento ao recurso administrativo, para retificação da matrícula nº 72568 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Sorocaba, nos termos da documentação que instruiu o requerimento inicial, expedindo-se mandado na origem.
Sub censura.
São Paulo, 04 de agosto de 2010.
(a) JOMAR JUAREZ AMORIM
Juiz Auxiliar da Corregedoria
Decisão: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 5 de agosto de 2010. (a) Des. ANTONIO CARLOS MUNHOZ SOARES - Corregedor Geral da Justiça
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