Despachos/Pareceres/Decisões
118960/2009
:
ACÓRDÃO _ DJ 1.189-6/0
: 14/12/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.189-6/0, da Comarca de PENÁPOLIS, em que é apelante EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS MIAN LTDA. eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça e MUNHOZ SOARES, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 27 de outubro de 2009.
(a) REIS KUNTZ,Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negativa de registro de parcelamento do solo urbano - Pendência de ação de execução fiscal em face do anterior proprietário do imóvel parcelado - Ausência, no caso, de risco efetivo ou potencial aos futuros adquirentes dos lotes - Alienação do imóvel realizada dez anos antes do ajuizamento da demanda fiscal - Possibilidade de afastamento pela adquirente de constrição judicial que porventura recaia sobre o bem - Óbice levantado que, à luz das circunstâncias da espécie, não pode prevalecer - Recurso provido.
Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Penápolis, a requerimento de Empreendimentos Imobiliários Mian Ltda., referente ao registro de parcelamento do solo urbano na matrícula nº 31.321 da referida serventia predial. Após regular processamento, com oportunidade de impugnação por parte da interessada e manifestação do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em registrar o parcelamento, devido à existência de ação de execução fiscal em face do anterior proprietário do imóvel – Sr. Nicolau Abramides – sem a devida comprovação pela interessada de que tal demanda não acarreta prejuízos aos adquirentes dos lotes (fls. 122 a 124).
Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a interessada, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta que na ação de execução fiscal em questão, Nicolau Abramides e José de Castilho Lima figuraram como co-responsáveis pela dívida tributária existente em nome da Irmandade Santa Casa de Misericórdia de Penápolis, na condição de dirigentes da entidade. Ocorre que, segundo argumenta, na própria execução foi proferida decisão de ilegitimidade de parte passiva, relativamente a José de Castilho Lima, passível de ser estendida a Nicolau Abramides, dada a configuração do litisconsórcio unitário entre ambos. Por outro lado, aduz que o imóvel já havia sido transferido por Nicolau muitos anos antes do ajuizamento da execução fiscal, não se podendo vislumbrar, na espécie, prejuízos a futuros adquirentes de lotes (fls. 129 a 161).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido de ser negado provimento ao recurso (fls. 167 a 170).
É o relatório.
A Apelante pretende o registro de parcelamento do solo urbano na matrícula nº 31.321 do Registro de Imóveis da Comarca de Penápolis. Tal registro foi recusado pelo Oficial Registrador, ao examinar as certidões referidas no art. 18, III e IV, da Lei nº 6.766/1979, em razão da existência de ação de execução fiscal em face do anterior proprietário do imóvel, Senhor Nicolau Abramides.
Tal recusa, porém, não pode prevalecer.
Com efeito, a exigência legal de apresentação de certidões relativas a ações penais, reais e pessoais tem como objetivo primordial, para o que ora interessa, a proteção de futuros adquirentes dos lotes resultantes do parcelamento do solo urbano. Daí por que se faz necessário discriminar se a existência de ações dessa natureza traz risco concreto ou potencial aos adquirentes, a partir do que se pode aquilatar, adequadamente, a viabilidade ou não do registro (cf. Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, Como lotear uma gleba: o parcelamento do solo urbano em seus aspectos essenciais – loteamento e desmembramento. 2ª ed. Campinas: Millennium, 2003, p. 145-146 e 158-164).
Na hipótese, a ação pendente, como visto, é ação de execução fiscal. Não se trata, é bem de ver, de ação real e nem de ação pessoal reipersecutória, já que, por intermédio dela, não se persegue, propriamente, o imóvel. Não se pode falar, conseqüentemente, de risco concreto aos futuros adquirentes de lotes (cf. Narciso Orlandi Neto, apud Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, op. cit., p. 145).
Na realidade, está-se diante de ação pessoal, que traz risco meramente potencial aos futuros adquirentes dos lotes, pela possibilidade de reconhecimento da ineficácia da alienação do imóvel pelo anterior proprietário, se caracterizada a fraude de execução, para fins de sujeição do bem à execução fiscal (cf. Narciso Orlandi Neto, apud Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, op. cit., p. 145-146).
Ocorre que a possibilidade de configuração de fraude de execução, na espécie, em virtude da alienação do imóvel efetuada pelo suposto devedor do crédito tributário cobrado por intermédio da execução fiscal em discussão, deve ser considerada como bastante remota.
Isso porque, conforme se verifica dos documentos anexados aos autos, o imóvel objeto do parcelamento do solo urbano já havia sido compromissado à venda pelo executado Nicolau Abramides a Roberto Mian, por intermédio de instrumento particular de compromisso de venda e compra registrado no Registro de Títulos e Documentos de Penápolis no ano de 1987 (fls. 135 e 136), ou seja, mais de dez anos antes do ajuizamento da execução fiscal, datado de 13.11.1998 (fls. 80). Tal circunstância torna pouco provável o reconhecimento da fraude de execução, capaz de sujeitar o imóvel parcelado à execução fiscal em andamento, se se considerar que por ocasião da alienação do bem não corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência (art. 593, II, do CPC).
E mesmo que porventura haja constrição sobre o bem, determinada na ação de execução fiscal ajuizada em face de Nicolau Abramides, parece improvável que o adquirente não tenha condições de afastá-la, valendo lembrar, aqui, a orientação jurisprudencial firmada no sentido de que “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro” (Súmula 84 do Colendo Superior Tribunal de Justiça).
Conforme já decidido por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, “Para evitar o registro do loteamento, (...), não basta a existência de ações [pessoais] movidas contra o loteador ou os ex-proprietários do imóvel. É necessário que, além das ações, não tenha o loteador condições de afastar eventual constrição judicial do imóvel e dos lotes a serem formados, ou de ressarcir os danos que dessa constrição decorram aos que comprarem os futuros lotes” (Ap. Cív. n. 360-6/4 – j. 12.05.2005 – rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).
Como se vê, a pendência da execução fiscal aludida não se mostra suficiente para inviabilizar o registro do parcelamento do solo pretendido, ausente risco sério aos futuros adquirentes de lotes, que não possa ser compensado com vantagem ou afastado pela Apelante. Conseqüentemente, o recurso interposto comporta provimento, para o fim de ser autorizado o registro.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso, determinando-se o registro do parcelamento do solo urbano aqui discutido.
(a)REIS KUNTZ,Corregedor Geral da Justiça e Relator
|
