Despachos/Pareceres/Decisões
117567/2009
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ACÓRDÃO _ DJ 1.175-6/7
: 04/12/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.175-6/7, da Comarca de CAMPINAS, em que são apelantes PEDRO ATÍLIO MAGRI e OUTROS eapelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça e BARRETO FONSECA, Revisor Convocado.
São Paulo, 20 de outubro de 2009.
(a) REIS KUNTZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Escritura de venda e compra de vaga de garagem – Negócio celebrado entre condôminos – Ingresso negado – Exigida concordância unânime dos demais condôminos – Descabimento – Possível a venda, nos termos do artigo 1.339, § 2°, do Código Civil e § 2º, do artigo 2º, da Lei 4.591/64 – Vagas de garagem descritas como acessórias das unidades autônomas a que estão vinculadas – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta por Pedro Atílio Magri, Heloisa da Silva Cavalheiro Magri, Sueli Fachin Vieira Blanco e Dionísio Dias Blanco contra sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, mantendo a recusa do registro de escrituras públicas de venda e compra, tendo por objeto a alienação de vagas de garagem entre os proprietários dos apartamentos a elas vinculados.
Os apelantes sustentaram que de acordo com o artigo 1.339 do Código Civil as vagas de garagem podem ser vendidas a outros condôminos, sendo certo que a mesma hipótese está prevista também pela Lei 4.591/64, em seu artigo 2º, § 2º. Em favor de sua tese, citaram parecer doutrinário e jurisprudência.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.
É o relatório.
O presente recurso comporta provimento.
Os apelantes apresentaram para registro as escrituras públicas de fls.13/14 e 18/19, segundo as quais o box de garagem nº 04, vinculado ao apartamento nº 12 do Edifício Chanceler, matriculado sob n° 45.312, e localizado na Rua Maria Monteiro, n° 841, Campinas, passaria a estar vinculado ao apartamento n° 31, matriculado sob n° 47.076, do mesmo edifício, e os boxes de garagem nº 10 e 11, vinculados ao apartamento n° 31, passariam a estar vinculados ao apartamento n° 12.
O registro de referidas escrituras de venda e compra foi negado pelo Oficial, sob o fundamento de que de acordo com o item 74 do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, ‘a alteração das especificações exige a anuência da totalidade dos condôminos’.
Por igual fundamento, referida recusa foi mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.
Embora seja verdadeiro que os precedentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura exigem a aprovação unânime dos condôminos em situações que impliquem alteração da instituição e especificação de condomínio, como se vê do V. Acórdão invocado pelo Oficial a fls.04, atendendo, aliás, ao previsto pelo item 74 do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, impõe-se reconhecer o descabimento da exigência de referida unanimidade na hipótese de alienação de vagas de garagem entre condôminos, como ocorre ‘in casu’, tendo em vista que o artigo 1.339, §2º, do Código Civil, dispõe que ‘é permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral’.
A hipótese dos autos corresponde exatamente àquela prevista pelo permissivo legal em comento, na medida em que as vagas de garagem negociadas através dos títulos em exame encontram-se descritas como acessórias das unidades autônomas a que estão vinculadas, não sendo objeto de matrícula própria.
Ressalte-se, ademais, que a possibilidade da transferência de vaga de garagem a outro condômino está prevista também pelo § 2º, do artigo 2º, da Lei 4.591/64, que estabelece que:
‘Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem com ressalva das restrições que se lhe imponham.
Parágrafo primeiro - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo tempo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
Parágrafo segundo - O direito de que trata o parágrafo primeiro deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (grifei)
Parágrafo terceiro - Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas’.
Por outro lado, importa notar que na hipótese vertente a alienação, cujo registro se pretende, não atingirá o interesse dos demais condôminos, pois não alterará as áreas comuns ou as áreas de propriedade exclusiva deste, não se justificando, por conseguinte, que se subordine à vontade dos demais condôminos a transferência de propriedade que só diz respeito às partes contratantes, sob pena de se negar eficácia ao que permite o artigo 1.339, § 2º, do Código Civil.
Por fim, a possibilidade da transferência de vagas de garagem entre condôminos já foi reconhecida no Processo Administrativo 2007/30.911, em parecer do Ilustre Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Antonio de Paula Santos Neto, de 10/04/2008, aprovado pelo eminente Desembargador Ruy Pereira Camilo, então Corregedor Geral da Justiça, conforme ementa que segue:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Condomínio edilício – Pedido de providências dirigido ao Juízo da Corregedoria Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Rio Claro – Pretendida averbação de permuta, por escritura pública, de vagas de garagem – Matrículas nas quais estas figuram como acessórios de unidades autônomas – Indeferimento – Recurso que não merece guarida, pois o ingresso almejado implica, em tese, ato de registro e não mera averbação – Hipótese de registro da escritura de permuta em cada matrícula, para constar a aquisição da nova vaga, averbando-se, na seqüência, o desfalque correspondente à antiga vaga, transferida – Necessidade, em caso de recusa, de suscitação de dúvida – Inteligência do art. 198 da Lei nº 6.015/73 – Provimento negado.
Em referido parecer, restou consignado:
(...) ‘Por agora, porém, é preciso consignar que o assunto veio a ser disciplinado pelo novo Código Civil, que consagrou a possibilidade de alienação da vaga de garagem que figurar como acessório da unidade autônoma no parágrafo 2º de seu art. 1.339: “É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiros se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral”.
Portanto, a lei vigente contempla duas hipóteses em que tal alienação (inclusive, evidentemente, por permuta, é possível): a) alienação a outro condômino (sem restrições); b) alienação a terceiros, mas, neste caso específico, com as ressalvas de que a faculdade deve figurar no ato constitutivo do condomínio e de que não haja oposição da assembléia geral.
Extraiam-se disso as conclusões possíveis.
Quanto aos reflexos registrários da alienação em tela, mostra-se relevante transcrever o escólio do MM. Juiz José Marcelo Tossi Silva, vazado em dissertação de mestrado apresentada perante a Pontifícia Universidade Católica de São Paulo no ano de 2007, intitulada “Incorporação Imobiliária”, ainda não publicada, plenamente compatível com o quanto já exposto. Frisa que, quando dispuserem de caráter acessório (uma das espécies possíveis), “as vagas de garagem não terão matrícula própria, mas terão sua existência consignada na matrícula da unidade autônoma a que estiverem vinculadas”. E, neste ritmo, esclarece: “O registro da venda da garagem acessória da unidade autônoma a outro condômino não encontra obstáculo significativo. Deve essa garagem acessória ser incorporada na matrícula da unidade autônoma do adquirente e desfalcada da matrícula da unidade autônoma do alienante”.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso, para determinar o registro dos títulos objeto do presente procedimento de dúvida, que materializam a venda e compra das vagas de garagem n° 04, 10 e 11, entre os proprietários dos apartamentos 12 e 31, do Edifício Chanceler, matriculados, respectivamente, sob n° 45.312 e 47.076.
(a) REIS KUNTZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
1. Trata-se de recurso interposto contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que recusou o registro de escrituras públicas de compra e venda de vagas de garagem entre os condôminos do edifício.
Alegam os recorrentes, em suma, que a alienação de vagas de garagem entre os proprietários das unidades autônomas do condomínio está prevista não apenas no artigo 1.339 do Código Civil, mas também no artigo 2º, § 2º, da Lei nº 4.591/64, citando, inclusive, parecer doutrinário e jurisprudencial para embasar sua tese.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.
É a síntese do necessário.
As particularidades do caso em tela indicam que o pretendido ingresso ao registro não representa vulneração do sistema registral.
Com efeito, a despeito do que já se decidiu neste Egrégio Conselho Superior da Magistratura e o disposto no item 74 do Capitulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, a exigência formulada pelo Oficial Registrador, consistente na aprovação unânime dos condôminos na hipótese sub examen é descabida, à vista da legislação atinente à matéria.
No presente caso, o título apresentado para registro traz a descrição das vagas de garagem negociadas como acessórias das unidades autônomas, de modo que a hipótese em testilha subsume-se ao permissivo legal previsto no artigo 1.339, § 2º, do Código Civil.
Outrossim, em se tratando de alienação efetuada entre os próprios condôminos, está a alicerçar a viabilidade do negócio, o disposto no § 2º, artigo 2º, da Lei nº 4.591/64, que trata especificamente do assunto.
Por fim, consigne-se que no tocante à possibilidade da transferência de vagas de garagem entre condôminos, há pronunciamento da Corregedoria Geral da Justiça deste Tribunal no Processo Administrativo nº 2007/30.911.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso, julgando-se improcedente a dúvida.
2. Registro de escritura pública de venda e compra de vaga de garagem – Alienação entre condôminos – Ausência de concordância unânime dos demais condôminos – Regularidade da venda nos termos do artigo 1.339, § 2º, do Código Civil e, § 2º, do artigo 2º, da Lei nº 4.591/64 – Recurso provido.
(a) BARRETO FONSECA, Revisor Convocado
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