Despachos/Pareceres/Decisões
111564/2009
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ACÓRDÃO _ DJ 1.115-6/4
: 04/12/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.115-6/4, da Comarca de ARAÇATUBA, em que é apelante SÉRGIO CARDOSO E SILVA eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça e MUNHOZ SOARES, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 15 de setembro de 2009.
(a) REIS KUNTZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Escritura de compra e venda – Imóvel vendido que será formado a partir da unificação e posterior desdobro de dois outros imóveis, atos ainda pendentes de averbação – Necessidade de prévias averbações da fusão das matrículas e de seu subseqüente desdobro – Autorização municipal para o desdobro em que indicada a existência de dois edifícios não averbados nas matrículas – Princípio da especialidade – Necessidade de averbação das construções mediante apresentação dos respectivos “habite-se” e certidão negativa de débitos do INSS – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Sérgio Cardoso e Silva contra r. decisão que julgou procedente dúvida suscitada em razão da recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Araçatuba em registrar escritura de compra e venda de imóvel a ser desdobrado daquele formado pela fusão das matrículas nºs 49.102 e 49.103, porque na certidão municipal consta que em cada imóvel formado pelo desdobro foi construído um edifício sem que, porém, as construções estejam averbadas nas respectivas matrículas, o que demanda a apresentação dos documentos correspondentes ao “habite-se” e das certidões negativas de débitos referentes às obras.
O apelante alega, em suma, que apresentou para registro escritura de compra e venda de imóvel que será desmembrado daquele formado pela fusão das atuais matrículas nºs 49.012 e 49.103. Afirma que a unificação e o subseqüente desdobro do novo imóvel em dois lotes foram autorizados pela Prefeitura Municipal de Araçatuba que expediu certidão em que consignou a existência de uma construção em cada imóvel a ser constituído pelo desdobro. Assevera que, apesar disso, a autorização para a averbação do desdobro não foi condicionada à construção de edifícios cuja existência, portanto, está indicada na certidão municipal de forma desnecessária. Considera que a indicação da existência de edifícios no imóvel decorreu do fato da Prefeitura do Município de Araçatuba expedir certidão para a autorização de desdobro, e não alvará como fazem as prefeituras dos outros municípios. Aduz que na escritura pública de compra e venda que foi apresentada para registro consta que o edifício situado no imóvel vendido estaria em fase de construção, fato que deve ser aceito como prevalente porque o Tabelião de Notas é dotado de fé pública. Ademais, a exigência de averbação da construção não é realizada nos casos em que os comprovantes de lançamento de IPTU indicam a construção de edifício não averbado na matrícula do imóvel alienado. Aduz que a exigência formulada contraria o princípio da razoabilidade porque dificulta o acesso de títulos ao registro. Ademais, é possível a cisão do título, na forma de antecedentes que citou, para as averbações da fusão e subseqüente desdobro, assim como para o registro da compra e venda, com averbação da construção em momento posterior. Sustenta que a negativa do registro da escritura impede que os adquirentes sejam beneficiados pelos efeitos da publicidade de que o registro é dotado. Requer a reforma da r. sentença para que seja promovido registro da escritura pública de compra e venda.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso.
É o relatório.
Por meio de escritura pública lavrada em 15 de outubro de 2008 o apelante e sua mulher venderam terreno a ser desdobrado do imóvel formado pela fusão das atuais matrículas nºs 49.102 e 49.103 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Araçatuba.
A fim de permitir o registro dessa compra e venda foi apresentada ao Oficial de Registro de Imóveis, em conjunto com a respectiva escritura pública, a autorização municipal para o desdobro, em dois novos lotes, do imóvel a ser formado pela fusão das atuais matrículas nºs 49.012 e 49.103.
Ocorre que na certidão de autorização do desdobro emitida pela Prefeitura Municipal de Araçatuba constou, de forma expressa, que em cada lote desdobrado foi construído um prédio.
Verifica-se, neste ponto, que para efeito de identificação os referidos lotes estão indicados na certidão municipal relativa à autorização do desdobro como “a) Uma área de terra, onde se encontra edificado o prédio nº 1.701 da Rua Governador Pedro de Toledo” e como “b) Uma área de terra, onde se encontra edificado o prédio nº 1681 da Rua Governador Pedro de Toledo” (fls. 10).
A construção desses prédios, diante disso, é elemento integrante dos documentos que foram apresentados para a fusão das matrículas nºs 49.102 e 49.103 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Araçatuba e a posterior averbação do desdobro do imóvel assim formado, razão pela qual não pode ser ignorada.
É certo que, neste caso, a autorização municipal para o desdobro não está vinculada à construção de prédios nos imóveis que serão formados pelo parcelamento.
A certidão municipal da autorização do desdobro, porém, não constitui título em que consubstanciados negócios jurídicos distintos, mas documento representativo de ato jurídico único que contém descrição de imóvel distinta daquela atualmente existente nas matrículas nºs 49.102 e 49.103 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Araçatuba, em que não promovida a averbação das construções.
Diante disso, existindo no documento comprobatório da autorização municipal do desdobro expressa indicação da construção de dois prédios no imóvel a ser desdobrado, mostra-se necessária, para preservação da especialidade, a averbação dessas construções.
Essa averbação, ademais, não se afigura impossível para o apelante porque é, em comunhão com sua cônjuge, o atual proprietário dos imóveis objeto das matrículas nºs 49.102 e 49.103 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Araçatuba (fls. 14/17) e porque solicitou para a Prefeitura do Município de Araçatuba a autorização para o desdobro do imóvel objeto da escritura pública de compra e venda que apresentou para registro (fls. 07/08 e 10).
O apelante, portanto, tem, ainda que em tese, condições de obter os documentos necessários para a averbação das construções, ou seja, o “habite-se” e a certidão negativa de débitos do INSS.
Por outro lado, a declaração das partes da compra e venda de que o prédio número 1681 da Rua Governador Pedro de Toledo ainda estaria em construção não altera o teor da certidão municipal da autorização para o desdobro e não prevalece com fundamento na alegação de que o Tabelião de Notas é dotado de fé pública.
Assim porque a fé pública do Tabelião de Notas somente faz presumir que as partes do negócio jurídico, na sua presença, declararam que a compra e venda foi celebrada na forma reproduzida na escritura pública, estando, portanto, a referência à existência de prédio ainda em construção restrita à reprodução do que lhe foi relatado pelos vendedores e compradores.
A exigência de averbação da construção, outrossim, não contraria o princípio da razoabilidade porque é mera conseqüência do teor da certidão municipal apresentada para a averbação do desdobro, cujo conteúdo o Sr. Oficial de Registro de Imóveis não podia ignorar.
Ao Oficial de Registro de Imóveis compete qualificar por inteiro os títulos e documentos que lhe são apresentados, de forma a somente admitir o acesso daqueles que preencham todos os requisitos legais, nesses incluídos o atendimento do princípio da especialidade do registro imobiliário.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) REIS KUNTZ, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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