Despachos/Pareceres/Decisões
276/2009
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Parecer 276/2009-E - Processo CG 2009/73961
: 03/11/2009
(276/2009-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: Onildo Benício Rogano
Ref: 14° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
REGISTRO DE IMÓVEIS – Negado o cancelamento de pacto comissório sem prova de quitação – Inviável presumi-la – Condição resolutiva que, enquanto pendente, impede o registro de nova escritura de venda e compra dado seu caráter definitivo – Irrelevância de ter sido admitido o registro de compromisso de venda e compra – Natureza de contrato preliminar – Prescrição – Inviabilidade de apreciação em procedimento administrativo – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por Onildo Benício Rogano contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 14° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que indeferiu requerimento de averbação de quitação de pacto comissório para, na seqüência, poder registrar a escritura de venda e compra pela qual o imóvel matriculado sob n° 14.634 foi alienado a Marcos Olmos e Silvia Olmos.
O recorrente sustentou, em síntese, que não estava obrigado a guardar por mais de 20 anos as notas promissórias que comprovavam a quitação da compra, visto que, decorrido esse prazo, o pacto comissório foi atingido pela prescrição. Aduziu que se depois do registro da escritura de venda e compra com pacto comissório admitiu-se o registro do compromisso de venda e compra do imóvel, mesmo sem a prova da quitação do primeiro negócio, então a existência do pacto comissório não pode ser considerada um obstáculo ao registro da escritura que foi outorgada em função desse compromisso de venda e compra. Acrescentou que o pacto comissório foi cumprido, como demonstram por ‘via transversa’ as certidões de fls.10/13. Alegou que se a escritura de venda e compra for registrada em cumprimento do compromisso de venda e compra já inscrito e os herdeiros do proprietário anterior, José Hygino e sua mulher, vierem a reclamar em juízo o cumprimento do pacto comissório não satisfeito, tal circunstância levará ao simples cancelamento de todas as inscrições resultantes do ato resolutivo.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
Opino.
Em primeiro lugar, ressalte-se que embora o recorrente tenha intitulado seu recurso como apelação, trata-se na verdade de recurso administrativo, como tal devendo ser apreciado, nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, já que o inconformismo foi manifestado contra r. decisão proferida no âmbito administrativo pelo MM. Juiz Corregedor Permanente da Serventia Extrajudicial em exame.
O presente recurso não comporta provimento.
O ora recorrente pleiteou o cancelamento do pacto comissório a que se refere a escritura de venda e compra registrada sob n°01 na matricula n° 14.634, afirmando não possuir mais as notas promissórias comprobatórias de sua quitação, visto que estas foram incineradas, bem como não ser mais possível obter expressa autorização dos anteriores proprietários do imóvel, José Hygino Veiga e sua mulher, para se proceder a referido cancelamento, dado que estes já faleceram. Aduziu que as certidões de fls.10/13 seriam ‘prova transversa’ da quitação do negócio, visto demonstrarem a inexistência de ações reipersecutórias em relação ao imóvel em exame ou de execuções exigindo o pagamento das notas promissórias emitidas em garantia da venda e compra.
Inviável, porém, neste âmbito estritamente administrativo, admitir-se a pretendida presunção de quitação do pacto comissório referido na escritura de venda e compra registrada na matrícula de n° 14.634, a pretexto de que as certidões do distribuidor demonstrariam a inexistência de ações exigindo o cumprimento do negócio em tela, posto que referida conclusão não passa de mera conjectura, a qual não pode, pois, ter lugar nos atos registrários que, em virtude da segurança de que devem se revestir, não prescindem da materialização documental dos fatos que lhe dêem causa.
Aliás, de acordo com o que dispõe o artigo 401 do Código de Processo Civil, ‘a prova exclusivamente testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente no país, ao tempo em que forem celebrados.
As conseqüências que o pacto comissório pode gerar, na hipótese de inadimplemento, não permitem, portanto, que tenha ingresso no fólio real título que materialize, em caráter definitivo, a transmissão da propriedade do imóvel a terceiros, enquanto pendente aquela condição resolutiva anterior.
Inamissível, portanto, a argumentação de que se a escritura de venda e compra em tela for registrada em cumprimento do compromisso de venda e compra já inscrito e os herdeiros do proprietário anterior, José Hygino e sua mulher, vierem a reclamar em juízo o cumprimento do pacto comissório não satisfeito, tal circunstância levaria ao ‘simples’ cancelamento de todas as inscrições resultantes do ato resolutivo, visto que enquanto não consolidada a propriedade do imóvel em mãos do adquirente, não poderá, como visto, ter ingresso no algum real título de transmissão definitiva de domínio por ele outorgado a terceiros.
Ao abordar o tema do pacto comissório, o eminente jurista Caio Mário da Silva Pereira, em sua obra ‘Instituições de Direito Civil, Vol.III, Contratos, Declaração Unilateral de Vontade, Responsabilidade Civil’, 12ª ed., rev. e at., Editora Forense, pág. 222/223, esclarece:
‘Trata-se , pois, de uma condição resolutiva, adjecta ao contrato de compra e venda, em que se integram os elementos etiológicos daquela “conditio”.
O pacto comissório se encontrava regulado expressamente no Código de 1916, no seu art.1.163, que exigia certos extremos legais: a) ajuste expresso, estipulado a benefício do vendedor para a venda a crédito, assegurando-lhe a resolubilidade do contrato até o recebimento do preço; b) prazo fixo, uma vez que os seus efeitos não se compadecem com uma obrigação a termo incerto; c) obrigação alternativa a benefício do credor, de desfazer o contrato ou reclamar o preço.
O atual Código não reproduziu expressamente a regra do art.1.163 do Código de 1916, não porque o pacto comissório esteja expurgado do sistema, mas sim porque já se encontra regulado, de forma genérica, pelos arts. 127 e 128, quando o Código trata da condição resolutiva expressa, que pode ser inserida em qualquer tipo de contrato.
Na sua essência, o mecanismo do pacto desenvolve-se através da faculdade conferida ao vendedor de considerar resolvida a venda, se o comprador não faz a sua prestação no prazo determinado.
A falta de prestação gera para o vendedor o direito de escolha entre cobrar o valor devido ou resolver o contrato. A opção é do vendedor. O comprador não tem o direito de, oferecendo o preço, evitar que o pacto gere as suas conseqüências resolutivas. O seu prazo para o pagamento do preço vai até um dia determinado.
Estipulada que seja a “lex commissoria” na venda em prestações fracionadas do preço, a falta de pagamento de uma delas envolve o descumprimento do contrato e, portanto, implicará a sua resolução.’
O fato de ter sido admitido o registro do compromisso de venda e compra que precedeu a escritura ora em comento não autoriza o ingresso do título em exame, na medida em que o compromisso particular constitui-se em contrato preliminar que exige a celebração de um outro, o definitivo, não obstante o reconhecimento, pela legislação civil, da existência de direito real em favor do adquirente, nessa hipótese, conforme previsto pelo artigo 1.417 do Código Civil.
Por fim, descabe a alegação de que o pacto comissório em exame já estaria prescrito, na medida em que, como se sabe, não se pode apreciar, no âmbito administrativo, nenhuma alegação relativa à ocorrência de prescrição, posto tratar-se de controvérsia que tem natureza jurisdicional.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelo recorrente seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e que a ele seja negado provimento.
Sub censura.
São Paulo, 28 de agosto de 2009.
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 3 de setembro de 2009. (a) LUIZ ELIAS TÂMBARA - Corregedor Geral da Justiça em Exercício
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