Despachos/Pareceres/Decisões
274/2009
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Parecer 274/2009-E - Processo CG 2009/43009
: 03/11/2009
(274/2009-E)
Registro de Imóveis – Condomínio Edilício - Requerimento de averbações de reformas realizadas em duas unidades autônomas, nas matrículas dos imóveis, no registro da instituição e especificação do condomínio e no registro da convenção condominial - Reformas de que resultaram alterações nas áreas privativas, nas áreas comuns e nas frações ideais de cada um dos imóveis - Necessidade de prévias anuências da totalidade dos condôminos para a modificação da instituição e especificação do condomínio (art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964 e item 74 do Cap. XX das NSCGJ) e de 2/3 da coletividade condominial para a alteração da convenção de condomínio (art. 1.351 do Código Civil; art. 25, p.u., da Lei n. 4.591/1964; item 73 do Cap. XX das NSCGJ) - Precedentes da Corregedoria Geral da Justiça - Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto por Felipe Gomes Perez, Cláudia Maria Neves de Oliveira Andrade e José Luiz Gomes Perez contra decisão da Meritíssima Juíza Corregedora Permanente do Décimo Terceiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que indeferiu requerimento de averbações de reformas realizadas nos conjuntos nºs 21-I e 21-J do Condomínio Edifício Cal Center II, nas matrículas nºs 16.522 e 16.523 correspondentes às referidas unidades condominiais, na matrícula-mãe do empreendimento (nº 3.373), com retificação parcial da instituição de condomínio, e no registro correspondente à Convenção de Condomínio, por entender inviável para tanto, nesta esfera administrativa, dispensar a anuência dos demais condôminos reunidos em assembléia geral ou suprir o consentimento destes, impondo-se, diversamente, o recurso às vias ordinárias (fls. 226 a 228).
Sustentam os Recorrentes, em síntese, que as alterações ocorridas nas unidades condominiais, como resultado das reformas realizadas nos imóveis, não trouxeram qualquer prejuízo aos demais condôminos e nem implicaram ameaça à segurança do edifício, tendo configurado tão somente readequação da distribuição das unidades autônomas, a dispensar deliberação por parte da assembléia geral de condôminos. Ademais, acrescentam, houve aprovação da alteração física das unidades pela Prefeitura Municipal, sendo que as somas das áreas privativas, da área comum, das áreas totais e das frações ideais dos conjuntos permanecem as mesmas de antes da regularização. Daí por que entendem possíveis as averbações pretendidas, sem a autorização da coletividade condominial (fls. 230 a 242).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não provimento do recurso (fls. 255).
É o relatório.
Passo a opinar.
Em que pesem os argumentos expendidos pelos Recorrentes, o recurso interposto não comporta provimento, impondo-se a manutenção da respeitável decisão recorrida, nos termos, ainda, do parecer da Douta Procuradoria Geral de Justiça.
De início, cumpre observar que a hipótese versa sobre requerimento administrativo, formulado com vistas à prática de atos de averbação no 13º Registro de Imóveis, de sorte que a competência para o exame do presente recurso é desta Corregedoria Geral da Justiça. Anote-se, a propósito, que embora tenha sido processado inicialmente como procedimento de jurisdição voluntária (fls. 196 e 197), houve, na seqüência, reconhecimento de que se trata, efetivamente, de processo administrativo (fls. 220 e 221), como tal tendo sido decidido.
Quanto ao tema de fundo, tem-se que os Recorrentes realizaram reformas em duas unidades autônomas de que são proprietários no Condomínio Edifício Cal Center II, mais precisamente, no conjunto 21-I (tipo duplex) e no conjunto 21-J (originalmente não duplex). Com as mencionadas reformas, ocorreram alterações nas duas unidades autônomas, nos seguintes termos: (a) conjunto 21-I: diminuição da área privativa situada no piso superior do duplex (de 337,03 m² para 168,515 m²), passando a diferença de 168,515 m² a integrar o conjunto 21-J, transformado em duplex; diminuição da área comum (de 76,26 m² para 59,370 m²), passando a diferença de 16,89 m² a integrar o conjunto 21-J; diminuição da fração ideal (de 1,9235% para 1,35215%), passando a diferença a integrar o conjunto 21-J; (b) conjunto 21-J: transformação em tipo duplex, com agregação à sua área privativa original (piso inferior) de área privativa localizada no piso superior; acréscimo de área privativa situada no piso superior do duplex de 168,515 m²; acréscimo de área comum (de 42,48 m² para 59,370 m²), deixando a diferença de 16,89 m² de integrar o conjunto 21-I; acréscimo de fração ideal (de 0,7808% para 1,35215%), deixando a diferença de integrar o conjunto 21-I.
Bem se vê por aí que, com as reformas realizadas, houve alterações das áreas privativas, das áreas comuns e das frações ideais de cada uma das unidades autônomas, pouco importando que, na soma total, a área abrangente dos dois conjuntos permaneça igual à original, até porque cada qual manteve a condição de unidade autônoma, uma separada da outra.
À evidência, referidas modificações nas unidade autônomas introduzem alterações não apenas nestas últimas como também no Condomínio Edifício Cal Center II como um todo. Tanto isto é certo que, como o reconhecem os Recorrentes, as averbações ora pleiteadas não se realizarão apenas nas matrículas dos imóveis em questão, mas, ainda, igualmente, no registro de especificação de condomínio. E por importarem em alteração da instituição e especificação do condomínio, tais mudanças nos imóveis demandam a anuência da totalidade dos condôminos, nos termos do art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964 e do item 74 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da Justiça, como corretamente entendeu o Senhor Oficial Registrador.
Conforme já se posicionou este órgão censório ao examinar hipótese análoga:
“Os conjuntos estão registrados nas matrículas 15.294 e 16.282, enquanto a especificação condominial tem o registro 183 na matrícula 7.539. Pretendem os recorrentes averbar as alterações nas áreas dos conjuntos e frações ideais.
Incontornável que as averbações colimadas não serão lançadas apenas nas matrículas dos conjuntos, mas também naquela do registro de especificação do condomínio. Certo também é que as modificações introduzidas não atingiram senão as unidades dos interessados, mas, mesmo assim, inarredável é, que introduzem algo de novo no condomínio como um todo, ou seja, as novas áreas dos seus conjuntos e mesmo as participações destes nas frações ideais das partes comuns. Por isso que tais elementos novos a introduzir na especificação do condomínio devem contar com a deliberação unânime de todos os condôminos.
A esse propósito, já decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, como citado na decisão do MM. Juiz de Direito Corregedor, que: ‘Para a modificação da especificação do condomínio, que diz respeito ao direito real de cada interessado, necessário é o comparecimento da totalidade dos condôminos’ (Ap. cível 286.409, Santos, 17.12.79, relator Des. Andrade Junqueira, in Narciso Orlandi Neto, Registro de Imóveis, 1982, Saraiva, p. 251).” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, anos 1984/1985, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1986, n. 66, parecer do Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Renato Gomes Corrêa).
E não tem sido outra a orientação seguida mais recentemente, conforme se verifica do decidido nos autos do Proc. CG n. 789/2005, do Proc. CG n. 2008/88341 e do Proc. CG n. 2008/00089332.
Idêntico deve ser, ainda, o entendimento no tocante à averbação pretendida no registro da Convenção de Condomínio, para fins de alteração desta última, que demanda a anuência de 2/3 dos condôminos, à luz do disposto no art. 1.351 do Código Civil, do art. 25, parágrafo único, da Lei n. 4.591/1964 e do item 73 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ, não comprovada na hipótese em exame.
Portanto, inviável sustentar, na espécie, a possibilidade de realização das averbações pretendidas, sem prévia anuência da totalidade dos condôminos, relativamente à alteração da instituição e especificação do condomínio, e de 2/3 da comunidade condominial, no concernente à alteração da convenção do condomínio. Por via de conseqüência, os óbices levantados pelo Senhor Oficial Registrador merecem integral confirmação, como igualmente a respeitável decisão recorrida.
Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser negado provimento ao recurso.
Sub censura.
São Paulo, 27 de agosto de 2009.
(a) ÁLVARO LUIZ VALERY MIRRA
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 03/09/2009. (a) LUIZ ELIAS TÂMBARA - Corregedor Geral da Justiça em exercício
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