Despachos/Pareceres/Decisões
250/2009
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Parecer 250/2009-E - Processo CG 2008/98961
: 03/11/2009
(250/2009-E)
RECURSO ADMINISTRATIVO
Recorrente: José Roberto Teixeira e outras
Ref.: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Atibaia
Registro de Imóveis – Negativa de averbação de construção de casas em condomínio – Lote que pertence a loteamento com restrição convencional – Prevalência desta – Subdivisão do lote em unidades autônomas que implica novo parcelamento da área – Alteração parcial de loteamento - Necessidade de concordância dos adquirentes dos lotes atingidos pela alteração – Artigo 28 da Lei 6.766/79 – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por José Roberto Silva Teixeira, Maria Cecília Pinheiro Teixeira e Rita de Cássia Vieira da Silva contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Atibaia, que, em virtude de restrição convencional, indeferiu requerimento de averbação de edificação e registro de instituição, especificação e convenção de condomínio relativamente ao imóvel matriculado sob n° 89.211.
Os recorrentes sustentaram que o projeto de edificação em tela foi aprovado pela Municipalidade, à qual cabe disciplinar e fiscalizar os aspectos urbanísticos locais. Aduziram que a prevalecer os termos do contrato-padrão, que não foi aprovado pela Prefeitura, a vontade do loteador estará se sobrepondo àquela exercida pelo Poder Público. Alegaram que a aprovação municipal do projeto demonstra que o aspecto urbanístico está em conformidade com as normas de interesse local. Acrescentaram que, no mesmo loteamento, outros lotes receberam edificação semelhante, inclusive com decisão favorável do MM. Juiz Corregedor Permanente. Invocaram o princípio constitucional da função social da propriedade, bem como os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
Opino.
O presente recurso não comporta provimento.
Os ora recorrentes requereram a averbação da edificação de quatro sobrados sobre o sub-lote 04 da quadra K do loteamento Morumbi, localizado na Comarca de Atibaia, pretendendo, na seqüência, o registro de instituição, especificação, convenção e atribuição de condomínio.
Ocorre que no contrato-padrão do loteamento Morumbi, onde se localiza o lote em exame, existe restrição convencional impeditiva da pretensão dos interessados, conforme se verifica de sua cláusula VII, item 09, alíneas ‘a’ e ‘b’, que assim estabelece (fls.10):
‘Ficam estipuladas as condições essenciais e obrigatórias para todos os lotes de terreno constantes da planta ora assinada pelas partes, além das restrições legais de construir, que o COMPRADOR obriga-se a cumprir fielmente para manutenção do elevado padrão e classe do loteamento ‘MORUMBI’, consubstanciado nas seguintes cláusulas:
a) destina-se o lote à construção de uma única residência e respectivas dependências, sendo vedada a subdivisão do lote em lotes menores;
b) ficam proibidas as construções de prédios não residenciais ou de habitação coletiva, inclusive apartamentos’.
Referida cláusula é lícita, devendo prevalecer a restrição convencional. Não se pode dizer, pois, que em razão do tempo decorrido desde a instituição do loteamento, que data de meados da década de 70, e a situação fática, por si só, tenham tornado impertinente ou superada referida restrição.
O tema não é novo e a questão ora em foco já se acha pacificada no âmbito do Egrégio Conselho Superior da Magistratura.
Nesse ritmo, eis o definido na Apelação Cível nº 252-6/1, da Comarca da Capital, relatada pelo E. Des. José Mário Antonio Cardinale:
‘A Lei nº 6766/79 possibilita ao loteador a inserção no contrato padrão de compromisso de compra e venda e nos contratos de cessão de restrições urbanísticas supletivas da legislação pertinente, instruindo tal contrato o processo de registro do desmembramento devidamente aprovado.
‘Como ensina Hely Lopes Meirelles, tais restrições visam garantir "ao bairro os requisitos urbanísticos convenientes à sua destinação. Com essas restrições de caráter negocial, mas de finalidade nitidamente coletiva, os particulares suprem a deficiência de nossa legislação urbanística, e asseguram ao bairro a privatividade residencial e as condições de conforto e harmonia estética previstas no plano de urbanização do loteamento. São restrições de ordem urbanística, e por isso atendem não só ao interesse individual dos contratantes como ao de todos os moradores do bairro. Na verdade, o que se tem por objetivo nestas restrições gerais ao direito de construir é o interesse de todos, na formação e manutenção do bairro com as condições de conforto e bem estar, idealizadas e procuradas por seus moradores. Inadmissível é que qualquer vizinho descumpra as imposições urbanísticas, para construir em descordo com o estipulado a favor dos moradores do bairro. Além disso, o desatendimento das restrições urbanísticas do bairro lesa patrimonialmente a toda vizinhança, desvalorizando as propriedades, pela supressão das vantagens previstas no loteamento e que atuaram como fator valorizante dos lotes adquiridos" (Direito de Construir, 5ª ed., 1987, pg. 62).
‘As leis urbanísticas geralmente estabelecem requisitos mínimos que podem ser convencionalmente majorados. Como leciona José Afonso da Silva "a lei urbanística deixa margem ao administrado. Assim, por exemplo, se ela declara que o recuo de frente será de no mínimo 3 metros, está, ao mesmo tempo, facultando recuo maior. Então, se a convenção de loteamento estabelece um recuo mínimo de 6 metros, essa regra está de acordo com a lei. Vale dizer, não há conflito entre a restrição convencional e a lei urbanística. Em tal caso o pacto é válido" (Direito Urbanístico Brasileiro, 2ª ed., 1982, pg. 259).
‘É possível, portanto, haver previsão de restrições urbanísticas convencionais mais gravosas que as previstas em legislação municipal, as quais devem prevalecer ainda que haja aprovação da Prefeitura do desdobro do lote, desde que não haja colidência da limitação convencional com a lei municipal’.
Prossegue-se:
‘O fato de a Municipalidade aprovar o refracionamento de lote de modo oposto à restrição convencional não é apto a infirmá-la. Trata-se de autorização administrativa, com reflexo urbanístico e também registrário, mas que não significa, por si só, superação dos limites convencionais inscritos (cfr. JESUS GONZALEZ PEREZ, "Las licencias de urbanismo y el Registro de la Propiedad", R.Cr.D.I. n. 528, págs. 913ss.)."
‘Tal entendimento foi reiterado por este E. Conselho Superior da Magistratura, na ocasião do julgamento da Ap. Cív. n.º 22.300-0/0, relatada pelo eminente Des. Antonio Carlos Alves Braga, que versava sobre hipótese idêntica à tratada nestes autos, a saber, negativa de registro de escritura pública de divisão amigável de lote, aprovada pela Municipalidade, por afrontar limitação urbanística prevista no loteamento registrado, proibitiva de desdobro dos lotes.’
E conclui-se:
‘Neste sentido também a jurisprudência expressa no julgamento da Apelação Cível n. 44.565-0/0:
"Possível, assim, a previsão de restrições urbanísticas convencionais mais gravosas do que aquelas constantes da legislação municipal e não provada a colidência da limitação urbanística convencional com lei municipal imperativa, a simples aprovação pela Administração local do desdobro do lote em dois não invalida aquela restrição mais gravosa, sendo irrelevante perquirir se a Municipalidade, durante o procedimento de aprovação e registro do projeto de desmembramento teve, ou não, ciência inequívoca da restrição convencional prevista no contrato padrão".’
No mesmo sentido, a Apelação Cível n° 594-6/1, da Comarca de Palmeira D’Oeste, relatada pela E. Des. Gilberto Passos de Freitas, assim ementada:
Registro de Imóveis - Loteamento - Escritura de venda e compra de lote objeto de desdobro - Existência de restrição em contrato-padrão arquivado no registro predial que veda a subdivisão de lotes - Prevalência da restrição convencional - Aprovação do desdobro pela Prefeitura Municipal e registros anteriores de lotes subdivididos do mesmo loteamento - Irrelevância - Registro recusado - Recurso não provido.
De igual feição o pontificado na Apelação Cível nº 587-6/0, da Comarca de São Carlos, também relatada pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é a seguinte:
Registro de Imóveis - Loteamento - Pretendido o registro de título relativo à venda e compra de lote submetido a desdobro - Existência de restrição em contrato padrão que veda a subdivisão de lotes - Prevalência da restrição convencional - Aprovação do desdobro pela Prefeitura Municipal e existência de lei local - Irrelevância - Dúvida procedente - Recurso improvido.
Os precedentes invocados, embora se refiram expressamente a hipóteses de desdobro, as quais, na prática, são mais freqüentes, deixam claro, porém, que as restrições convencionais, devem prevalecer, na medida em que ‘asseguram ao bairro a privatividade residencial e as condições de conforto e harmonia estética previstas no plano de urbanização do loteamento’, o que implica dizer que, por sua finalidade intrínseca, estendem-se inclusive às hipóteses de restrição de uso.
Não modifica tal entendimento a alegada obtenção de aprovação da Municipalidade, uma vez que, por óbvio, esta não exclui a qualificação registrária, subordinada a critérios específicos.
Inviável, por conseguinte, a averbação de edificação pretendida pelas ora recorrentes, pois o projeto de condomínio de casas elaborado pelos interessados implicará, inequivocamente, o novo parcelamento da área em questão, na medida em que as unidades autônomas pertencerão com exclusividade aos adquirentes indicados no instrumento particular de instituição, edificação e convenção do ‘Condomínio Morumbi’, como se verifica a fls.26.
O levantamento da restrição convencional em tela implicará inequívoca alteração, mesmo que parcial, do loteamento ‘Morumbi, na medida em que permitirá que, no futuro, se estabeleça uma nova configuração de lotes no local, e para que referida alteração de loteamento seja possível determina o artigo 28 da Lei 6.766/79 que “qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal, quando for o caso, devendo ser depositada no registro de imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação”.
Portanto, de acordo com a lei de regência há a necessidade da concordância também dos adquirentes de lotes atingidos pela alteração em exame, sendo certo que na hipótese dos autos todos os proprietários de lotes do loteamento ‘Morumbi’ serão atingidos por eventual levantamento da restrição ao fracionamento dos lotes hoje existentes.
Enquanto não obtido o levantamento de tal restrição, constante do contrato-padrão do loteamento, não há, pois, como autorizar a averbação de edificação pretendida.
Impertinente a alegação de que já teriam sido deferidos outros pedidos de averbação de construção com instituição de condomínio no mesmo loteamento em que se encontra o lote em tela, visto serem desconhecidas, neste procedimento, as especificidades do caso concreto em que tal teria ocorrido.
Por outro lado, como já se decidiu, a existência de erros pretéritos não justifica a reiteração de irregularidades (cf. as Ap. Civ. 12.006-0/0 da Comarca de São Paulo, 12.075-0/0, da Comarca de Guarulhos, 12.132-0/5, da Comarca de São Bernardo do Campo, 13.280-0/7, da Comarca de Caraguatatuba, dentre outras).
Da mesma forma impertinente, por derradeiro, o implícito prequestionamento formulado, visto ser inadmissível a interposição de recurso especial e recurso extraordinário contra decisões em procedimento administrativo, dada a sua natureza. Ademais, não se caracteriza ‘in casu’ nenhuma negativa de vigência a lei federal ou à Constituição, sendo certo que os princípios da função social da propriedade, da proporcionalidade e da razoabilidade, invocados pelos recorrentes, não se prestam ao deslinde da controvérsia em questão.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que seja negado provimento ao presente recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 12 de agosto de 2009.
(a) WALTER ROCHA BARONE
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 17 de agosto de 2009. (a) LUIZ ELIAS TÂMBARA - Corregedor Geral da Justiça em Exercício
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