Despachos/Pareceres/Decisões
244/2009
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Parecer 244/2009-E -Processo CG 2009/43003
: 03/11/2009
(244/2009-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Procedimento administrativo em que pretendido o cancelamento de registro de hipoteca em razão de quitação – Cédula hipotecária – Endosso caução – Declaração unilateral do endossante no sentido de que a cédula hipotecária, que se extraviou, foi quitada – Recusa da endossatária em anuir com o cancelamento do registro da hipoteca e das averbações da emissão e do endosso caução da cédula hipotecária – Necessidade de reconhecimento, na via jurisdicional, da ineficácia do endosso em relação aos devedores hipotecários – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso interposto por Moacir Bondezon e Neide Ribeiro Bondezon contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente que indeferiu pedido de cancelamento de registro de hipoteca e das averbações de emissão de cédula hipotecária e sua caução, em favor da Caixa Econômica Federal, que gravam o imóvel objeto da matrícula nº 87.503 do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital.
Os recorrentes alegam, em suma, que pagaram integralmente o débito garantido pela hipoteca e, em conseqüência, receberam a quitação outorgada pela credora hipotecária, em que consta declaração no sentido de que a cédula hipotecária vinculada à garantia se extraviou. Afirmam que a Caixa Econômica Federal, apesar de ter recebido seu crédito, se recusa a anuir com os cancelamentos pretendidos. Asseveram que a cédula hipotecária não foi entregue ao caucionário e que, ademais, a caução averbada na matrícula do imóvel não alterou a titularidade do crédito que continua com o credor hipotecário. Dizem que a quitação outorgada pelo credor hipotecário fez desaparecer a garantia e enseja, em conseqüência, o cancelamento do registro da hipoteca e das averbações da emissão da cédula e de sua caução. Esclarecem que adquiriram o imóvel em 1989, mediante contrato em que foi pactuado o pagamento do preço em 240 parcelas, ao passo que a caução dos direitos creditórios, conforme a averbação contida na matrícula, teria ocorrido em janeiro de 1996. Consideram que além de inexistir a efetiva transferência do crédito, em razão do extravio da cédula declarado pelo credor, a sua cobrança estaria prescrita desde 1999. Reiteram que o pagamento promovido ao credor hipotecário fez desaparecer a hipoteca e, portanto, todas as demais garantias a essa vinculadas, devendo a Caixa Econômica Federal, se ainda tiver crédito, cobrá-lo do cedente. Além disso, não foram notificados para pagar as prestações do financiamento, garantido pela hipoteca, à Caixa Econômica Federal. Requerem a reforma da r. decisão para que sejam cancelados o registro da hipoteca e as averbações da emissão da cédula hipotecária e de sua caução.
A Caixa Econômica Federal, em contra-razões, requer o não provimento do recurso (fls. 145/146).
A douta Procuradoria Geral de Justiça, por fim, opina pelo provimento do recurso (fls. 153/154).
É o relatório.
Opino.
A cédula hipotecária é título nominativo que circula mediante endosso em preto (artigos 13 e 16 do Decreto-lei nº 70/66), ao passo que o cancelamento da averbação de sua emissão, assim como o do registro da hipoteca respectiva, apenas pode ser feito se estiverem presentes os requisitos previstos nos artigos 18, 20 e 24 do mesmo Decreto-lei.
Conforme se depreende dos referidos artigos, a declaração de quitação da cédula hipotecária cujo original se extraviou, o que teria ocorrido conforme consta no documento de fls. 25, somente é apta para o cancelamento administrativo das averbações de sua emissão e endosso, bem como do registro da hipoteca, se for ratificada pela endossatária.
Assim porque a endossatária, pelo endosso, ficou sub-rogada em todos os direitos creditícios do credor hipotecário, na forma do parágrafo único do artigo 16 do Decreto-lei nº 70/66.
No presente caso, a Caixa Econômica Federal não participou da declaração de quitação da cédula hipotecária que recebeu em endosso caução (fls. 25) e, mais, interveio neste procedimento para, com fundamento na existência de obrigação não satisfeita, expressamente se opor à prática dos atos registrários pretendidos pelos recorrentes.
Com efeito, instada a se manifestar, a Caixa Econômica Federal, que é sucessora do Banco Nacional da Habitação – BNH, ofereceu impugnação em que afirmou que o agente financeiro não solicitou a liberação da caução, além de ainda ter crédito que é objeto de cobrança judicial em ação movida contra esse agente (fls. 108/109 e 145/146).
A impugnação oferecida, diante de seu teor, torna litigiosa a matéria versada neste procedimento de natureza puramente administrativa, consistente na eficácia, perante a caucionária da cédula hipotecária, da quitação que foi outorgada de forma unilateral pelo credor da hipoteca, o que acarreta a remessa dos interessados às vias ordinárias para que a solução do litígio se faça por meio de ação própria, contenciosa.
A necessidade de recurso às vias ordinárias, por seu turno, não é afastada pela alegação dos recorrentes no sentido de que não foram cientificados da caução do crédito e, portanto, não estão sujeitos aos seus efeitos.
Assim porque, como demonstra a certidão da matrícula nº 87.503 do 15º Registro de Imóveis da Capital (fls. 14/15), o imóvel continua de propriedade de José Eduardo dos Santos Pereira e Maria Lúcia de Almeida dos Santos Pereira que ainda ostentam a qualidade de devedores hipotecários.
Em razão disso, a alegada falta de notificação dos recorrentes, que são titulares de direito de natureza pessoal, para pagar o débito para a caucionária não basta para o cancelamento da hipoteca e da caução.
Também não colhe a alegação de prescrição da ação para cobrança do crédito, porque essa espécie de prescrição não pode ser reconhecida em procedimento de natureza puramente administrativa, como o presente.
Por outro lado, a cédula hipotecária foi endossada à Caixa Econômica Federal em 20 de dezembro de 1995, como consta na averbação do endosso lançada na matrícula nº 87.503 do 15º Registro de Imóveis da Capital, ao passo que a quitação unilateral pela credora hipotecária foi outorgada de 22 de novembro de 2006, o que afasta a pretendida discussão, neste procedimento, sobre a data da constituição do crédito garantido pela hipoteca e a de sua quitação.
Por fim, quanto às demais matérias tratadas impõe-se, em razão da integral semelhança, que seja proposta solução idêntica à adotada por Vossa Excelência no Proc. CG nº 2007/24811, em que acolhido r. parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Antonio de Paula Santos Neto, com o seguinte teor:
“Como oportunamente lembrado pelo Parquet, a presente questão já foi enfrentada no âmbito desta Corregedoria Geral. Deu ensejo à r. decisão proferida no Proc. nº 503/04, que acolheu parecer de minha autoria, do qual vale transcrever, para clareza, o trecho que segue:
Da matrícula em foco, de nº 43.455, constam (fls. 44vº/45) registro de hipoteca (R.10), averbação da correspondente cédula hipotecária (Av.11) e averbação de endosso caução a favor da Caixa Econômica Federal (Av.12).
Acolheu a r. decisão recorrida pleito de cancelamento arrimado, exclusivamente, em quitação por instrumento apartado, consistente em declaração firmada unilateralmente pela emitente-endossante. Isto não obstante a expressa oposição da caucionada (fls. 55/56), que noticiou pendência judicial com a caucionante acerca do débito garantido.
Era de se exigir, todavia, por imprescindível para que esse cancelamento pudesse ser permitido na esfera administrativa, a anuência da endossatária.
Com efeito, o artigo 251 da Lei de Registros Públicos prescreve que “o cancelamento de hipoteca só pode ser feito”:
“I – à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;
“II – em razão de procedimento administrativo ou contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil);
“III – na conformidade da legislação referente às cédulas hipotecárias”.
Destarte, menciona-se a anuência do credor ou seu sucessor, mas também se prevê, quanto a cédulas hipotecárias, o respeito à legislação específica. É à luz desta, portanto, que se deve aferir quem está legitimado a anuir; quem tem, necessariamente, de externar sua concordância.
O diploma de regência, in casu, é o Decreto-lei nº 70/66, no qual se enuncia a possibilidade de serem ditas cédulas recebidas em caução, certo que, nos termos do referido diploma, tal se viabiliza por meio de endosso. E este é estritamente ali regulado, sem espaço para tergiversações, como revela a cominação constante do respectivo artigo 27.
Determina o artigo 16 que o endosso seja em preto e seu parágrafo único é elucidativo: “Emitida a cédula hipotecária, passa a hipoteca sobre a qual incidir a fazer parte integrante dela, acompanhando-a nos endossos subseqüentes, sub-rogando-se automaticamente o favorecido ou endossatário em todos os direitos creditícios respectivos, que serão exercidos pelo último deles, titular pelo endosso em preto”.
Na presente hipótese concreta, o “último deles”, como está cristalino, é a Caixa Econômica Federal.
Assim, não merece prevalecer o raciocínio segundo o qual a caução possui “insuperável caráter acessório em relação à hipoteca, de forma que o esgotamento do contrato principal (hipoteca), provoca o esvaziamento eficacial do contrato acessório (caução)” (fls. 76/77). Basta ponderar, para arredar de tal silogismo o condão de justificar o almejado cancelamento, que na disciplina do Decreto-lei nº 70/66, como visto, é ao derradeiro endossatário que cabe exercer “os direitos creditícios respectivos”.
Logo, não se divisa, na espécie, a suposta subsidiariedade.
Nesse ritmo, avulta acertada a consideração tecida acerca de quem pode dar quitação no supra referido parecer, prolatado no proc. CG nº 1.149/2003 e já aprovado: “O parágrafo único do artigo 24 fala em quitação dada pelo emitente ou endossante quando, na verdade, deveria referir-se ao endossatário, pois este passou a ser o titular do crédito, por força do endosso”.
A lógica do sistema impõe, efetivamente, que haja a concordância do endossatário caucionado.
Pressupõe-se que seja ele o detentor da cédula, uma vez que, segundo o artigo 791 do Código Civil de 1916, vigente ao tempo do negócio em pauta, a “caução principia a ter efeito com a tradição do título ao credor”. E, nos termos do inciso I do artigo 792, citado na própria decisão recorrida, compete a este endossatário “conservar e recuperar a posse dos títulos caucionados, por todos os meios” legais. Concepção mantida, inclusive, no inciso I do artigo 1.459 do novo Código.
Ipso facto, na aventada hipótese de falta da “cédula hipotecária quitada”, só se pode concluir que, para supri-la e poder o devedor pleitear o cancelamento, há necessidade da imprescindível anuência do último endossatário, tido e havido como seu possuidor de direito. Ou seja, o normal seria que, ante o pagamento, entregasse tal caucionado a própria cédula. Se isto, por algum motivo, não ocorreu, o suprimento, por óbvio, só se pode conceber por meio de declaração desse mesmo endossatário. Do contrário, frustrada restaria a correspondente garantia.
Note-se que equivocada se mostra a premissa exposta a fls. 76, de que “no caso destes autos e de inúmeros processos semelhantes, consta comprovado e patenteado, que os títulos permaneceram na posse do credor caucionário, que recebeu todas as parcelas e conferiu quitação”.
Ao revés, não se produziu tal comprovação e a lógica demonstra que, se a caucionária realmente tivesse o título em seu poder, simplesmente entregá-lo-ia à devedora e não precisaria firmar a quitação avulsa de fls. 08, na qual “declara extraviada a Cédula Hipotecária”...
Presume-se por força da sistemática legal imperante, nada provado em contrário, que a cártula passou às mãos da caucionada, mesmo porque, relembre-se, o então vigente artigo 791 do Código Civil de 1916 vinculava a eficácia da caução à tradição do título. Disso se dessume que era da própria essência do negócio a entrega da cédula à endossatária caucionada, o que faz com que não possa ser recebida sem reservas a afirmação da endossante caucionária de que se extraviou.
Autorizar administrativamente o singelo cancelamento da averbação da cédula e do registro da hipoteca implicaria total esvaziamento da garantia, em prejuízo da endossatária.
Argumentou-se na decisão recorrida que “seu eventual desejo de manter o gravame, que prejudica apenas o requerente, não tem qualquer sentido jurídico ou utilidade processual” (grifado no original).
É assertiva que não se coaduna com o texto do inciso III do art. 792 do Código de 1916, que faculta ao credor caucionado “usar das ações, recursos e exceções convenientes, para assegurar os seus direitos”, norma esta com correspondência no inciso II do artigo 1.459 do hodierno estatuto civil substantivo.
Convém, por oportuno, trazer à colação, também, disposição insculpida no artigo 795 do velho Código, vigente – repita-se – ao tempo do negócio, de acordo com a qual “o devedor, que, ciente de estar caucionado o seu título de débito, aceitar quitação do credor caucionante, responderá solidariamente, com este, por perdas e danos, ao caucionado”.
Quanto à configuração dessa ciência alguma controvérsia pode ser levantada, pois no Código de 1916 se previa (art. 792, II, com correspondência no art. 1.459, III, do novel diploma) a “intimação” do devedor pelo caucionado; no Decreto-lei nº 70/66 se alude a sua notificação pelo endossante (art. 17); e, por outro lado, sabe-se que com a averbação do endosso no álbum real ele ganhou ampla publicidade (aduz Serpa Lopes que “tem-se dito nada mais ser a publicidade do que uma forma de notificação pública”, cf. ob. cit., pág. 18). Cotejar e interpretar estes dados, contudo, é mister que escapa às atribuições do Juízo correcional, de estatura administrativa, devendo eventual discussão que acaso se queira empreender a respeito ser travada no âmbito próprio, pela via jurisdicional, sob o crivo do contraditório.
Do ponto de vista registral, que é o que ora interessa, nada se desenvolveu à sorrelfa. Pelo contrário, o ingresso do endosso no fólio trouxe-o à tona e à vista de todos, sendo que, se o registrador ipso facto conhece a endossatária, não se pode querer que ignore sua existência ao examinar o pleito de cancelamento. Isto por força, até mesmo, do princípio da continuidade.
Em suma, não se providenciou o necessário para que o cancelamento possa ter lugar administrativamente, observados os lindes da atividade correcional e sabendo-se, outrossim, que a cédula hipotecária e o endosso a ela relativo são objeto de disciplina específica, lançada em diploma próprio, qual seja o Decreto-lei nº 70/66, e que não se afigura possível que prevaleça solução afastada do sistema ali instituído, este corroborado e melhor compreendido mediante cotejo com o restante do ordenamento.
Merece, diante do exposto, provimento o recurso, a fim de que fique indeferido o cancelamento, tanto do registro da hipoteca, quanto da averbação da cédula hipotecária, visto que não obtida a anuência da endossatária caucionada, que, na estreiteza deste horizonte meramente administrativo, não é dado dispensar”.
Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.
Sub censura.
São Paulo, 06 de agosto de 2009.
(a) José Marcelo Tossi Silva
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Acolho o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 17 de agosto de 2009. (a) LUIZ ELIAS TÂMBARA - Corregedor Geral da Justiça em Exercício
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