Despachos/Pareceres/Decisões
112266/2009
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ACÓRDÃO _ DJ 1.122-6/6
: 29/07/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.122-6/6, da Comarca de MARTINÓPOLIS, em que é apelante MANOEL MARQUES eapelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM BELLOCCHI, Presidente do Tribunal de Justiça e MUNHOZ SOARES, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 16 de junho de 2009.
(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Instrumento particular de compromisso de compra e venda de parte de imóvel rural – Promitente vendedora que não é proprietária e não pode prometer à venda área menor, pois figura como mera promissária compradora da área total, conforme compromisso anteriormente registrado – Deficiência, ademais, na descrição da parte que, agora, pretende prometer vender a terceiro (apresentante do título) – Dados constantes do instrumento que não permitem a perfeita localização e identificação geodésica desta área menor – Ofensa aos princípios da continuidade e da especialidade – Registro inviável – Negado provimento ao recurso.
Cuida-se de apelação interposta por Manoel Marques contra sentença que manteve a recusa da Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Martinópolis ao registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda de parte do imóvel rural matriculado sob nº 10.109, figurando como promitente comprador o ora apelante e como promitente vendedora MCL Empreendimentos e Negócios Ltda.. Constaram da nota de devolução os seguintes óbices: “1) A compromitente vendedora não detém a propriedade do imóvel, mas apenas um direito real, consubstanciado em uma promessa de compra e venda registrada, não podendo, dessa forma, prometer à venda área localizada dentro da área maior prometida à venda; 2) Ainda que proprietária fosse, somente poderia localizar a área se esta fosse previamente especializada, cuja descrição deveria constar do contrato, com a planta e memorial assinada por profissional habilitado junto ao CREA com credenciamento junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, acompanhado da necessária ART, quitada. 3) No caso de cessão de fração ideal, a qual não poderá ser localizada, proibida qualquer menção a pasto, metragem certa etc., deverão as partes apresentar contrato de cessão de direitos, com recolhimento do ITBI correspondente à parte cedida; 4) O contrato deverá ser assinado pelos três sócios, na forma preconizada no item X do Contrato Social apresentado e não como apresentado, com a assinatura de apenas um sócio. 5) Deverá ser apresentada cópia legível e autenticada do CCIR” (fls. 02). Aduziu a registradora que o apresentante concordou com as exigências constantes dos itens 4 e 5, supra, mas não as cumpriu, o que prejudica a dúvida. Destacou, ainda, que a titular tabular “Imobiliária Sambaquis Ltda. prometeu vender imóvel rural de sua propriedade à empresa MCL Empreendimentos e Negócios Ltda.”, conforme instrumento previamente registrado (R.6), sendo que agora se pretende “registrar um novo compromisso de compra e venda” de parte do imóvel, firmado por esta última, o que não considera possível, pois não é proprietária do bem. Poderia, apenas, “ceder os seus direitos a terceiros” (fls. 05). Este o fundamento da r. sentença apelada.
O ora recorrente, em sua impugnação (fls. 46/51), havia afirmado que cumprira as exigências contidas naqueles itens 4 e 5, bem como sustentado que as demais são descabidas, pois, tratando-se de contrato preliminar, o registro é viável nos termos do art. 463, § único, do Código Civil, para tornar pública a existência do contrato, podendo haver localização “futura” da parcela em questão.
Repete-o, agora, em suas razões recursais (fls. 61/66), acrescentando, porém, que “a nomenclatura que se dá ao instrumento é irrelevante. O contrato firmado, embora denominado de ‘compromisso de compra e venda’, retrata uma PROMESSA DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS” (em maiúsculas no original). Requer provimento, para realização do registro.
Diverge o Ministério Público, para o qual o recurso não deve ser provido (fls. 73/78).
É o relatório.
Em que pese o afirmado pela registradora suscitante no que tange aos itens 4 e 5 da nota de devolução, o fato é que o título que acompanhou a suscitação da dúvida se acha firmado pelos três sócios da promitente vendedora, MCL Empreendimentos e Negócios Ltda. (fls. 19 e 20). Quanto a “cópia legível e autenticada do CCIR”, consta a de fls. 29, que, embora aparentemente desatualizada, não foi devidamente mencionada pela Oficial, a qual, porém, chegou a rubricá-la.
Melhor, pois, que não se deixe de examinar a matéria de fundo.
No tocante ao item 3 da mesma nota, observa-se que, pelo teor do instrumento em tela, diversamente do nele aventado, não está sendo negociada parte ideal, mas, sim, parte determinada (ao menos em tese, uma vez que, como se verá, sua descrição é insuficiente e não permite sua adequada localização).
Inviável, todavia, o registro almejado, pois, nos termos dos itens 1 e 2 da nota de devolução expedida, isto feriria os princípios da continuidade e da especialidade.
Deveras, em suas razões recursais, o apelante passou a asseverar (contrariando sua postura anterior, que foi a analisada na r. decisão apelada), que o “contrato firmado, embora denominado de ‘compromisso de compra e venda’, retrata uma PROMESSA DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS” (fls. 64).
Basta, porém, observar o que havia alegado em sede de impugnação, para se perceber que está a modificar, tardiamente (após a sentença), sua linha de argumentação.
Assim, no arrazoado de apelação, fez constar que “o fato da MCL Empreendimentos e Negócios Ltda., não ser titular do domínio do imóvel, mas detentora de direitos reais sobre o imóvel, não a impede de firmar contratos prometendo transmitir parte daquilo que está adquirindo” (fls. 64).
Porém, contradiz o que havia explicitado na impugnação (fls. 50), ficando patente a mudança de redação: “o fato da MCL Empreendimentos e Negócios Ltda., não ser titular do domínio do imóvel não a impede de firmar contratos prometendo à venda parte daquilo que está adquirindo, como também não obsta a previsão de uma futura localização da parte prometida à venda. A efetiva divisão, somente ocorrerá após a promitente vendedora obter seu título dominial, atender as exigências legais e outorgar a escritura definitiva ao requerente” (em negrito no original).
Como se vê, não apenas se alude, claramente, a compromisso de venda, como se chega a mencionar a futura outorga de “escritura definitiva” pela citada promitente vendedora, deixando nítida a natureza do negócio. Aliás, na cláusula 6ª do contrato é expressamente estabelecida a obrigação de outorgar “escritura definitiva do imóvel” (fls. 18).
A leitura do instrumento apresentado, outrossim, revela que não está tão-somente intitulado “instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural”, mas tem conteúdo inequivocamente típico desta modalidade contratual.
Como bem destacado pelo Ministério Público a respeito, “os dizeres do contrato são inequívocos e não comportam interpretação diferente daquilo que se vê” (fls. 77).
Por outro lado, se de mera cessão se tratasse, caberia observar que não foi apresentado o compromisso de venda e compra anterior, já registrado (pelo qual Imobiliária Sambaquis Ltda. se compromete a vender o imóvel a MCL Empreendimentos e Negócios Ltda.), não se podendo aferir a existência, em tal instrumento, de cláusula proibitiva de cessão sem anuência da outra parte (como chegou a ser noticiado a fls. 44).
Mas a hipótese, realmente, sempre foi tratada como de compromisso de compra e venda, tanto que o apelante, na impugnação, frisou: “Não se pretende com o registro do contrato localizar a área prometida à venda ou desmembrar a matrícula. O que se pretende é tornar pública a existência do referido contrato” (fls. 50). E alegou que, cuidando-se de “contrato preliminar”, impõe-se seu registro, com fulcro no art. 463, § único, do Código Civil.
Efetivamente, tal dispositivo legal prevê o registro de contrato preliminar, como, v.g., o compromisso de venda e compra, mas isto, obviamente, desde que presentes os requisitos indispensáveis e respeitados os princípios registrários. Eis o que aqui não se verifica, avultando incontornável a obrigação do registrador de qualificar e, sendo o caso, recusar o título apresentado.
Note-se, en passant, que o ingresso no fólio real não implica, somente, publicidade, pois este acarreta, para o promitente comprador, direito real (art. 1.225, VII, e 1.227, ambos do Código Civil).
Não pode, enfim, quem não é proprietário, prometer vender. Entender de forma diferente afrontaria o princípio da continuidade subjetiva.
E há, ainda, outro princípio registrário cuja observância, in casu, impede o acolhimento da pretensão, qual seja o da especialidade.
Nesse ritmo, percebe-se que, embora o título juntado revele a negociação de área menor, tratada como parte certa da área total matriculada, a referida parcela, “correspondente a uma área de 1.694 hectares, ou seja, 700 alqueires” (fls. 14), se encontra pobremente descrita, sem indicação de medidas lineares, confrontações, amarrações ou dados geodésicos. Afirma-se, apenas, nos dois parágrafos da cláusula 2ª do contrato em foco, “que a parte do imóvel rural, ora vendida, é composta pelos pastos nºs 01,02, parte do nº 03 e, ainda, os pastos nºs 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13 e 20”, sendo que “para fins de demarcação e apuração da área ora compromissada, instituem as partes que a linha demarcanda variante partirá do vértice do pasto 03, na divisa do pasto 04 e seguirá pelo pasto 03 e 02 até a estrada municipal” (fls. 14).
Evidentemente, essas parcas referências não propiciam certeza alguma, sabendo-se que as alusões a “pastos” não encontram qualquer correspondência tabular. Há, no instrumento, menção a mero croqui, mas este nem sequer se encontra juntado. Faltam, enfim, especificações técnicas idôneas que propiciem a necessária e induvidosa satisfação do princípio da especialidade.
Tal preceito, no dizer de Afrânio de Carvalho, “significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”. Pondera que, para tanto, há requisitos a serem observados. “Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998, p. 203).
Explicita Ricardo Dip: “A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual [...] é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea individua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância. Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é o seu tamanho? qual é sua figura? Onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?” (Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, apresentado no XIV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1987, p. 03, apud Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 66).
Claro está, portanto, que não se mostra possível o registro pretendido.
Em face do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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