Despachos/Pareceres/Decisões
31/2007
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Parecer 31/2007-E - Protocolado CG 18.856/2006
: 22/02/2008
(31/2007-E)
Registro de Imóveis – Condomínio especial regido pela Lei n. 4.591/1964 – Custas e emolumentos – Atribuição de unidades autônomas por ocasião do registro da instituição e especificação de condomínio para fins mera identificação da unidade autônoma pertencente ao titular da fração ideal do terreno – Inviabilidade da cobrança em relação ao incorporador proprietário do terreno, pelas unidades autônomas não comercializadas – Ausência de atribuição das unidades a este último - Consulta conhecida para reafirmação da orientação traçada pela Corregedoria Geral da Justiça em pareceres normativos – Revisão do entendimento do Juiz Corregedor Permanente, com recomendações.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
O Oficial de Registro de Imóveis da Comarca do Guarujá formulou consulta ao Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente da Serventia a respeito do cálculo para a cobrança de custas e emolumentos devidos para o registro do instrumento particular de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio do Edifício “Blue Marine Condominium”, apresentado pela empresa Cegecon Ltda. Sustenta o cabimento da cobrança de custas e emolumentos pelo ato de atribuição das unidades do condomínio em questão, no momento do registro de sua instituição e especificação, inclusive no tocante à atribuição das unidades não comercializadas pela incorporadora, já que a atribuição consistiria ato essencial à dissolução ou extinção do condomínio existente, como forma de possibilitar a transmissão das unidades imobiliárias e pôr fim à indivisibilidade sobre as áreas de uso privativo. Assim, segundo entende, “se o objetivo é a extinção do condomínio existente, a atribuição deve incidir sobre a totalidade das unidades do condomínio, e não somente sobre as unidades cujas frações ideais de terrenos foram negociadas e registradas, aplicando-se tratamento igualitário a todas elas” (fls. 03 a 08).
O Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente da Serventia respondeu à presente consulta, ratificando a posição defendida pelo Oficial Registrador, encaminhando, ainda, os autos a esta Corregedoria Geral da Justiça, para uniformização, no Estado, do entendimento administrativo a ser adotado na matéria (art. 29, § 2º, da Lei n. 11.331/2002) – fls. 64 a 66.
Sobrevieram manifestação da interessada Cegecon Ltda. (fls. 69 a 86) e pronunciamento do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB (fls. 191 a 194).
É o relatório.
Passo a opinar.
A consulta deve ser conhecida, impondo-se o pronunciamento desta Corregedoria Geral da Justiça sobre a matéria, para reafirmar entendimento aqui já manifestado, pois, em verdade, a cobrança de custas e emolumentos devidos para o registro de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, com atribuição de unidades, encontra-se uniformizada no Estado de São Paulo, desde a aprovação pelo eminente Desembargador Luís de Macedo, dos pareceres elaborados no tema pelo Meritíssimo Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Antonio Carlos Morais Pucci, nos autos do Processo CG n. 1.270/01, aos quais foi atribuído caráter normativo.
Nessas decisões firmou-se a orientação de que, no condomínio regulado pela Lei n. 4.591/1964, com a incorporação dá-se a vinculação da fração ideal do terreno à respectiva futura unidade autônoma, em construção ou a ser construída. Assim, os adquirentes das frações ideais do terreno não se tornam co-titulares do direito real de aquisição das futuras unidades, titularizando, cada um, diversamente, direito real referente à futura unidade já especificada e vinculada à fração ideal do terreno adquirida. Daí a desnecessidade de atribuição de tais unidades aos respectivos titulares, como modo especial de extinção da co-propriedade, somente imprescindível no regime do condomínio comum do Código Civil.
Por essa razão, conforme se decidiu, na instituição de condomínio por unidades autônomas precedido de incorporação, a atribuição será necessária apenas para fins de identificação da unidade que ficará pertencendo a determinado titular de fração ideal do solo, servindo, também, para atestar o cumprimento pelo incorporador da obrigação de entregar ao adquirente a unidade autônoma, sem qualquer repercussão sobre a extinção em si da co-propriedade.
Quanto aos valores devidos pelos registros, por outro lado, decidiu-se também - a partir da premissa de que, enquanto não concluída a construção, inexiste juridicamente a unidade autônoma, a qual somente surgirá com a instituição do condomínio - que, no momento do registro da alienação da fração ideal do solo, apenas poderão ser cobrados custas e emolumentos calculados sobre o valor da alienação da fração ideal (valor do título ou parte do valor venal do terreno correspondente a essa fração – o que for maior). Já os valores devidos pelo registro da alienação da unidade autônoma serão cobrados no momento em que esta última nasce juridicamente, ou seja, por ocasião do registro da atribuição (com base no preço ajustado ou no valor de custo da construção da unidade autônoma – o que for maior).
Assim, como informado pelo IRIB, por intermédio de seu presidente, Dr. Sérgio Jacomino, “dois são os momentos de cobrança, pelos atos praticados: um primeiro, no registro da alienação da fração ideal do solo, pelo valor a ela atinente e outro devido pela futura atribuição na ocasião do registro da especificação, cumprindo-se o contrato antes elaborado com quitação da obra, pelo valor de seu custo” (fls. 194).
E mais ainda: firmou-se, nos referidos pareceres aprovados, igualmente, o entendimento de que, nas hipóteses em que o incorporador for o proprietário do terreno e tiver negociado apenas parte das unidades autônomas, reservando para si as demais frações ideais do terreno e unidades a serem construídas, não se há de falar na cobrança de custas e emolumentos a título de atribuição dessas unidades não negociadas, na ocasião do registro da instituição condominial, ausente, nesse caso, atribuição das unidades autônomas ao incorporador.
Pertinente, neste passo, para demonstração do quanto analisado, transcrever trechos dos pareceres da lavra do Meritíssimo Juiz Auxiliar Antonio Carlos Morais Pucci, aprovados pelo Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça de então, Desembargador Luís de Macedo:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDOMÍNIO ESPECIAL. EMOLUMENTOS. Reclamação. Prévio registro da incorporação e de atos de alienação de frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas. Averbação, posterior, da construção e registro da instituição do condomínio. Exigência do registrador, satisfeita pela incorporadora e pelos adquirentes das unidades autônomas, com pagamento dos respectivos emolumentos, de atribuição das unidades autônomas aos adquirentes como se o edifício estivesse submetido ao regime condominial do Código Civil. Desnecessidade de tal atribuição em se tratando de condomínio especial precedido de regular incorporação. Devolução das quantias cobradas pelas atribuições corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de 0,5% ao mês. Ausência, porém, de dolo do registrador na cobrança de tais valores. Recurso da reclamante parcialmente provido.
(...)
(...) a atribuição das unidades autônomas aos respectivos titulares, após averbação da construção, em edifício sujeito ao regime de condomínio especial precedido de incorporação, não é necessária.
(...)
Já surge, (...), com a incorporação, a vinculação da fração ideal do terreno com a respectiva futura unidade autônoma, em construção ou a ser construída. Os adquirentes das frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades não se tornam, portanto, co-titulares de direito real de aquisição de tais unidades, ao contrário, cada um titulariza o direito real referente à futura unidade já especificada e vinculada à fração ideal do terreno adquirida.
(...)
Não há, nesse caso, necessidade alguma de atribuição de tais unidades aos respectivos titulares, o que seria imprescindível se o edifício se achasse no regime do condomínio comum, hipótese em que os condôminos seriam co-proprietários de todo o edifício, não apenas das partes comuns.
(...)
(...) o embrião do condomínio especial, concebido com a incorporação e a comercialização das frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas, irrompeu, averbada a construção das obras, com o registro de sua instituição, sem necessidade de atribuição das unidades ao respectivo proprietário, unidades que, nesse regime, já lhe estavam destinadas desde a aquisição das frações ideais do solo a que se vinculam.
A atribuição das unidades aos co-proprietários, exigida para o registro da instituição do condomínio e a abertura das matrículas relativas às unidades autônomas, no presente caso, foi desnecessária, inócua, devendo, portanto, o Oficial restituir ao recorrente a soma dos valores cobrados (...)” (Parecer n. 543/2001 – E).
REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDOMÍNIO HORIZONTAL PRECEDIDO DE INCORPORAÇÃO. EMOLUMENTOS. RECLAMAÇÃO. Cobrança pelo registro das alienações das frações ideais de terreno que se vinculariam a futuras unidades autônomas de valores calculados sobre o preço total do negócio inserto no título, a saber, o da fração de terreno e o da unidade autônoma. Cobrança posterior, na ocasião da instituição do condomínio, a título de registro de atribuição das unidades, como meio de extinção de condomínio sobre as unidades, de valores calculados sobre aqueles atribuídos às unidades que tinham sido alienadas e sobre o custo da construção das unidades, apurável segundo tabela do SINDUSCON, em relação àquelas que não foram alienadas. Desnecessidade na hipótese de condomínio precedido de incorporação de atribuição sobre as unidades como ato especial de extinção da comunhão entre os titulares das frações ideais sobre as unidades autônomas. Condomínio sobre o terreno que, nesse regime, não migra às unidades. Possibilidade, nesse caso, de atribuição apenas para identificar as unidades que ficarão pertencendo aos titulares das frações ideais do terreno. Cobrança indevida, na espécie, dos valores relativos aos registros das atribuições. Devolução de tais valores determinada.
(...)
(...) no condomínio especial precedido de incorporação imobiliária, os titulares das frações ideais do terreno não se tornam, salvo se por unanimidade deliberarem em sentido contrário, instituído o condomínio, co-proprietários das unidades autônomas, vale dizer, a co-propriedade existente no terreno não se estende, nessa hipótese, instituído o condomínio, às unidades autônomas, sendo, nesse caso, portanto, desnecessária a atribuição como meio especial de extinção do condomínio sobre as unidades.
(...)
O condomínio horizontal surge no mundo jurídico com o registro da sua instituição. É a partir desse ato que as unidades autônomas ganham existência jurídica própria e se consolida o vínculo entre tais unidades e as respectivas frações ideais sobre o terreno, já concebido com o registro da incorporação, e partes comuns.
O nascimento do condomínio por unidades autônomas com o registro da instituição, quando concebido na incorporação, não conduz às unidades a co-propriedade existente no solo entre os titulares das frações ideais.
Cada titular de uma fração ideal será titular de uma unidade autônoma.
Haverá condomínio na unidade autônoma, nesse caso, apenas se duas ou mais pessoas forem titulares da mesma fração ideal do terreno que corresponderá a certa unidade.
Inexistindo condomínio sobre as unidades entre todos os titulares das frações ideais, descabida se afigura a atribuição como forma especial de extinção de condomínio.
(...)
A atribuição, na instituição de condomínio por unidades autônomas precedido de incorporação, será, portanto, necessária apenas para identificar a unidade que ficará pertencendo a determinado titular de fração ideal do solo, prestando, ademais, para atestar o cumprimento pelo incorporador da obrigação de entregar ao adquirente a unidade autônoma (...).
(...)
A atribuição como meio especial de extinção da co-propriedade sobre as unidades autônomas é necessária, por exemplo, na hipótese de instituição de condomínio em edifício que estava sob o regime do condomínio comum do Código Civil, porque, nesse caso, a co-propriedade abrange todo o edifício, ou quando duas ou mais pessoas são co-proprietárias de duas ou mais unidades autônomas.” (Parecer n. 812/2001 – E).
E prossegue este último parecer, ao examinar os valores devidos pelos registros dos atos de aquisição das unidades autônomas no regime da incorporação:
“Como, (...), no momento da celebração do negócio jurídico entre o incorporador e o adquirente da futura unidade autônoma, esta, segundo precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura e desta Corregedoria Geral, ainda não existe juridicamente, pois só surgirá com o registro da instituição condominial precedido da averbação da conclusão da obra, forçoso concluir que, em decorrência de tal premissa relativa ao momento do surgimento da unidade autônoma, na ocasião do registro da alienação da fração ideal do solo que se jungirá a uma futura unidade, os valores sejam cobrados apenas pela alienação da fração ideal, calculados sobre o valor constante do título relativo à aquisição dessa parte ideal ou sobre a parte do valor venal do terreno correspondente a essa fração, o que for maior, postergando-se a cobrança dos valores devidos pelo registro da unidade autônoma à ocasião em que esta nasça no mundo jurídico, a saber, segundo o entendimento vigente nesta Corregedoria Geral e no E. Conselho Superior da Magistratura, no momento do registro da instituição condominial com sua atribuição, entendido este ato como simples identificação da unidade que caberá ao titular da fração ideal, revelador, ademais, do cumprimento pelo incorporador de entregar aos adquirentes as unidades, não, porém, como extintivo da co-propriedade sobre as unidades, calculando-se tal valor sobre o preço ajustado para a aquisição da unidade autônoma, ou sobre o valor do custo da unidade autônoma calculado nos termos dos arts. 53 e 54 da Lei 4.591/64, o que for maior.
(...)
E tal procedimento é de ser observado, outrossim, na aquisição de frações ideais relativas a futuras unidades autônomas nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também denominada ‘a preço de custo’.
(...)
In casu, como os valores pelos registros das alienações das frações ideais do terreno que se vinculariam a futuras unidades autônomas foram calculados e cobrados sobre o preço total consignado nos instrumentos negociais, a saber, o da fração ideal do terreno e o da futura unidade, não poderia o Oficial, na ocasião do registro da instituição condominial, ter cobrado, agora a título de atribuição como extinção da co-propriedade sobre as unidades, que, na espécie, como visto, era desnecessária, valores calculados sobre o valor atribuído a cada uma das unidades na instituição condominial em relação aquelas unidades que foram negociadas pelo incorporador e, para as unidades que não tinham sido negociadas, valores calculados sobre o custo de construção apurado consoante tabela editada pelo SINDUSCON.
E isso porque, em relação às unidades alienadas durante a incorporação, cobrou-se pela sua aquisição duas vezes, a primeira quando do registro da fração ideal do terreno, em que se considerou também como base de cálculo o preço atribuído às unidades consignado nos instrumentos contratuais, que, segundo os registros de tais vendas efetuadas na matrícula do terreno, superou aquele atribuído às unidades na instituição condominial, e a segunda quando da atribuição.
E como o incorporador, no presente caso, era o proprietário do terreno, as unidades autônomas que não foram negociadas ficaram-lhe pertencendo, sendo, portanto, indevidos os valores que lhe foram cobrados a título de atribuição de tais unidades na ocasião do registro da instituição condominial.” (Parecer n. 812/2001 – E).
Esse, portanto, como se pode perceber, o entendimento firmado nesta Corregedoria Geral de Justiça desde o ano de 2002, quando se deu a publicação da decisão final que aprovou o segundo parecer, acima referido, ao qual se atribuiu, reitere-se, caráter normativo.
Não se compreendem, dessa forma, o porquê da resistência manifestada pelo Oficial Registrador do Registro de Imóveis do Guarujá em seguir a orientação estabelecida nas aludidas decisões e nem tampouco os termos da consulta formulada ao Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente da Serventia, com clara indução deste último ao acolhimento de entendimento superado, com omissão de pareceres normativos aprovados, apesar do alerta a respeito manifestado pela interessada no registro (fls. 81).
Portanto, a orientação dada ao caso pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis do Guarujá deve, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, ser revista por esta Corregedoria Geral da Justiça, para que se restabeleça o entendimento firmado de maneira uniforme para o Estado de São Paulo, na forma exposta neste parecer.
Sugere-se, ainda, em função do analisado, apuração pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente de eventual falta funcional do Oficial Registrador do RI do Guarujá na conduta adotada, ao descumprir parecer normativo expedido por esta Corregedoria Geral da Justiça e formular consulta aparentemente voltada a induzir o Juízo Corregedor Permanente a decidir de maneira divorciada da orientação firmada.
Tendo em vista, por fim, a notícia, de que semelhante prática vem sendo adotada pelos oficiais registradores de Santos e São Vicente e por diversos outros do interior do Estado (fls. 07), sugere-se, igualmente, na eventualidade de aprovação deste parecer, o envio de cópias aos Meritíssimos Juízes Corregedores Permanentes dos Registros de Imóveis daquelas duas Comarcas e publicação no Diário Oficial para conhecimento dos demais.
Nesses termos, à vista de todo o acima exposto, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser conhecida a consulta formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis do Guarujá, com reafirmação do entendimento desta Corregedoria Geral da Justiça quanto à inadmissibilidade da cobrança de custas e emolumentos, no ato do registro de instituição e incorporação de condomínio, em relação às unidades autônomas não comercializadas pelo incorporador proprietário do terreno, observadas as demais recomendações acima sugeridas, no tocante à conduta do registrador e às práticas supostamente adotadas pelos registradores de imóveis das Comarcas de Santos e de São Vicente, bem como de outras serventias do interior do Estado.
Sub censura.
São Paulo, 02 de fevereiro de 2007.
(a) ÁLVARO LUIZ VALERY MIRRA
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, conheço, da consulta formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis do Guarujá, com reafirmação do entendimento desta Corregedoria Geral da Justiça quanto à inadmissibilidade da cobrança de custas e emolumentos, no ato do registro de instituição e incorporação de condomínio, em relação às unidades autônomas não comercializadas pelo incorporador proprietário do terreno, observadas as demais recomendações acima sugeridas, no tocante à conduta do registrador e às práticas supostamente adotadas pelos registradores de imóveis das Comarcas de Santos e de São Vicente, bem como de outras serventias do interior do Estado. Publique-se, inclusive o parecer. São Paulo, 5.3.2007. (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça
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