Despachos/Pareceres/Decisões
334/2006
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Parecer 334/2006-E - Processo CG 194/2006
: 22/02/2008
REGISTRO DE IMÓVEIS – Se, por um lado, é a afetação pública que confere à via ou leito sua classificação entre os bens de domínio público; por outro, sem essa afetação, mera passagem de pedestre, sem função circulatória pública, com feição condominial no registro imobiliário, desde 1963, destinada apenas a servir os moradores de quatro unidades resultantes da divisão de imóvel maior, não pode ser qualificada como bem público, nada obstante a capa de regularização municipal – Cancelamento de averbação – Recurso não provido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso administrativo interposto pela MUNICIPALIDADE DE SÃO PAULO (fls. 156/160) contra decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do 12º Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que deferiu requerimento de cancelamento da Averbação nº 01, constante à margem da Transcrição nº 72.119 da referida Serventia, por entender, em suma, que a referida averbação não reflete a realidade, uma vez que considerou como via pública – “leito de passagem” – servidão de 2,00 metros de largura para acesso a dois imóveis fracionados, que, em rigor, é de domínio particular.
A recorrente, em resumo, salienta que, com a regularização do loteamento (não de desmembramento) e por força da teoria do concurso voluntário, a faixa de terreno existente entre os imóveis, destinada ao uso público, passou ao domínio público, o que justifica manter a referida averbação.
Recebido e processado o recurso, vieram as contra-razões da Associação Educacional Nove de Julho (fls. 163/176), alegando, em resumo, que a r. decisão proferida está exata, observando-se que a regularização operada no procedimento administrativo foi com apoio na Lei Municipal nº 9.419/82, que flexibilizou as leis vigentes à época para regularizar áreas parceladas em lotes mediante abertura de vias de circulação de pedestre, mas, em rigor, o imóvel em foco não se enquadrou nessa hipótese legal, uma vez que a situação predial se caracterizava como de desmembramento com preservação de servidão particular de passagem e, ainda que assim não fosse, tal regularização não importou em transferência alguma da mencionada faixa de terreno (via interna) para o domínio público.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou no sentido de negar provimento ao recurso (fls. 185/189).
É o relatório. Opino.
Vencido o juízo de admissibilidade recursal, é o caso de conhecer este recurso administrativo, que tem lastro no artigo 246 do Código Judiciário.
No entanto, no mérito, impõe-se, em meu ver, negar-lhe provimento.
Cuidam os autos de retificação de registro imobiliário para cancelar averbação de qualificação de faixa de terreno de 2,00 metros de largura, utilizada para acesso a quatro imóveis, como “leito de passagem” (via pública).
Em 22 de abril de 1963, por divisão amigável, o imóvel situado na rua Guaranezia, 416, São Paulo-SP, foi dividido em quatro unidades: uma, com frente para essa mesma rua e com igual numeração, conforme transcrição nº 72.120 do 12º Registro de Imóveis da Capital e matrícula nº 44.919 do 17º Registro de Imóveis da Capital; outras três, com frente para a passagem que tem entrada pela mesma rua e mesmo número, conforme transcrições nºs 72.117, 72.118 e 72.119, todas do 12º Registro de Imóveis da Capital, que deram origem as matrículas nºs 43.425, 39.358, 44.918, todas do 17º Registro de Imóveis da Capital, respectivamente.
Por força dessa mesma escritura de divisão amigável e conforme transcrição nº 72.121, de 17 de agosto de 1963, do 12º Registro de Imóveis da Capital (fls. 79), a referida faixa de passagem destacada do imóvel dividido constou como sendo de domínio comum dos titulares de cada uma daquelas quatro novas unidades, com expressa menção, pois, à situação de co-propriedade privada: “Faixa de 2,00m de largura que começa na Rua Guaranezia, nº 416 (...), faixa essa no valor de Cr$ 143.520,00, cabendo nesse valor a cada um dos quatro condôminos, uma quota parte correspondente a Cr$ 35.880,00”.
Explícita, pois, a natureza privada daquela faixa, que, obviamente, atuava como servidão de passagem, favorecendo apenas os titulares daquelas quatro unidades imobiliárias resultantes da mencionada divisão amigável, sem qualquer afetação pública ou ao uso comum do povo.
Convém, ainda, ressaltar que tudo se operou segundo as normas de regência da época - inexigível, por exemplo, registro de parcelamento -, não se podendo imputar irregularidade alguma por força de legislação superveniente, em respeito às normas e princípios elementares de direito intertemporal: tempus regit actum.
No entanto, nada obstante aquela situação de divisão, com servidão de passagem em área condominial já consolidada até na esfera registral-imobiliária, classificou-se aquela faixa como “abertura de passagem... em desacordo com o artigo 1º do Dec. 15.764/79” (fls. 35), justificando conseqüente emissão de auto de regularização (fls. 57) e, por solicitação exclusiva da mesma Municipalidade (fls. 62), as posteriores averbações de “leito da passagem” em foco (fls. 75/79), que a recorrente sustenta ter natureza pública.
Ora, o Decreto Municipal nº 15.764, de 22 de março de 1979, que dispõe sobre a regularização de arruamentos e loteamentos executados anteriormente a 1° de novembro de 1.972, prevê, em seu artigo 1º, a possibilidade de emissão de “Autos de Regularização nos termos do artigo 762 do Ato n° 663, de 10 de agosto de 1.934, para as áreas dos arruamentos e loteamentos executados antes da data da vigência da Lei n° 7.805, de 1° de novembro de 1.972”. Logo, se a situação não era de arruamento ou loteamento clandestino ou irregular, mas, como no caso, formada, segundo a legislação da época, no quadro da divisão, com servidão de passagem em faixa condominial (de domínio privado), formalmente publicada no registro imobiliário desde agosto de 1963, não parece suscetível de qualificação de como “passagem clandestina ou irregular”.
Com respeito, pois, ao entendimento diverso, àquela apontada “regularização” não se pode atribuir o efeito migratório ao domínio público do domínio particular daquela pequena faixa de passagem, destinada apenas a servir as quatro unidades dos condôminos.
Não se ignora que o concurso voluntário e a destinação ao uso público são caminhos para incorporação da via ou leito ao domínio público. Hely Lopes Meirelles, aliás, é preciso: “não há, nem pode haver vias e logradouros públicos como propriedade particular. Toda área de circulação ou de recreação pública é bem de uso comum do povo e, portanto, bem do domínio público por destinação, dispensando titulação formal para o reconhecimento de tal dominialidade” (Direito Municipal Brasileiro, 3.ed.. Ed. Revista dos Tribunais, 1977, p.621-2).
Todavia, no caso, em rigor, justamente porque não há que se falar em afetação pública de pequena passagem de pedestre, com apenas 78,00 m² (2,00m de largura), que não é via de circulação e é destinada a servir apenas aos moradores das quatro (em maior rigor, três, pois um dos prédios tem frente para via pública) unidades imobiliárias resultantes de divisão amigável, com feição condominial preestabelecida por ocasião dessa mesma divisão (e assim publicada no registro predial há longo tempo), não se pode afirmar situação de “leito de passagem” sob domínio público, nada obstante aquela capa de regularização de situação tida como de arruamento irregular.
Deste modo, sem razão a recorrente, o recurso não comporta provimento, observando-se, ainda, que o cancelamento em foco, por identidade de razões, deve abranger não só a Av. 01 à margem da transcrição nº 72.119 do 12º Registro de Imóveis da Capital, mas também idênticos atos de averbamento (Av. 01) à margens das transcrições nºs 72.117, 72.118 , 72.120 e 72.121, todas do 12º Registro de Imóveis da Capital.
Pelo exposto, o parecer que, respeitosamente, se submete à elevada apreciação de Vossa Excelência, é no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso administrativo, com observação de que o cancelamento em questão abrange não só a Av. 01 à margem da transcrição nº 72.119 do 12º Registro de Imóveis da Capital, mas também idênticos atos de averbamento (Av. 01) à margens das transcrições nºs 72.117, 72.118 , 72.120 e 72.121, todas do 12º Registro de Imóveis da Capital.
Sub censura.
São Paulo, 04 de setembro de 2006.
(a) VICENTE DE ABREU AMADEI
Juiz Auxiliar da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto nos termos propostos. Publique-se. São Paulo, 05 de setembro de 2006. (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça
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