Despachos/Pareceres/Decisões
83/2009
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Parecer 83/2009-E - Processo CG 2008/89332
: 18/05/2009
(83/2009-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Condomínio edilício – Unificação de unidades autônomas – Fusão de matrículas – Necessidade de anuência da unanimidade dos condôminos, por acarretar alteração da especificação do condomínio edilício – Recurso não provido, com observação.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Trata-se de recurso interposto por LECREC Administração Ltda. contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente da Sra. 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo que manteve a recusa de fusão das matrículas nºs 97.873, 97.874, 97.875, 97.876, 97.877, 97.878, 97.882, 97.883, 97.884, 97.885, relativas a dez unidades autônomas localizadas no 16º andar do “Edifício Palácio 5ª Avenida”, situado na Avenida Paulista, 726, Vila Mariana, São Paulo, para que passem a constituir cinco unidades autônomas distintas, porque não foi apresentada a anuência da totalidade dos condôminos.
Sustenta o recorrente, em suma, que é proprietário do 16º andar do “Edifício Palácio 5ª Avenida”, em que situadas as unidades autônomas nºs 1.601, 1.602, 1.603, 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608, 1.609 e 1.610. Assevera que pretende unificar as referidas unidades, que isoladamente compõem dez conjuntos, para formar cinco unidades autônomas, com novas conformações, para o que realizará obras consistentes em simples remoção de algumas paredes. Aduz que a unificação não ensejará a modificação da fachada e das áreas de uso comum do edifício. Diz que a unificação das unidades autônomas foi objeto de aprovação unânime dos condôminos que compareceram em duas assembléias, mas, apesar disso, a fusão das matrículas foi recusada mediante exigência de aprovação da unanimidade dos condôminos, o que é impossível de obter porque o condomínio é composto por cento e setenta e três diferentes unidades. Esclarece que não será promovida mudança da destinação do edifício ou de qualquer de sua unidade, razão pela não incide a exigência, prevista no artigo 1.351 do Código Civil, de aprovação unânime dos condôminos para a unificação. Requer o provimento do recurso para que seja afastada a exigência de apresentação da anuência da unanimidade dos condôminos com a unificação das unidades autônomas que pretende promover.
A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo provimento do recurso.
Opino.
Embora não especificado na petição inicial e nas razões de recurso, o documento de fls. 43/46 demonstra que o recorrente pretende transformar as dez unidades autônomas de que é proprietário em cinco novas unidades assim compostas: I) conjunto 1601, a ser formado pela unificação das unidades 1601 e 1610; II) conjunto 1602, a ser formado pela unificação das unidades 1602 e 1603; III) conjunto 1603, a ser formado pela unificação dos conjuntos 1605 e 1606 e por parte do conjunto 1604; IV) conjunto 1604, que será a nova denominação do conjunto 1607; V) conjunto 1605, a ser formado pela unificação dos conjuntos 1608 e 1609.
Além disso, decorre de fls. 43 que parte do conjunto nº 1604, com área de 12,22m², será destinada à instalação de ar-condicionado e passará a constituir área de uso comum das unidades do andar (fls. 43 e 44).
A averbação da fusão das matrículas, por sua vez, foi recusada mediante formulação de exigências (fls. 42) de que, conforme esclarecido pela Sra. 4ª Oficial de Registro de Imóveis em suas informações (fls. 127), remanesce a consistente na apresentação de novas especificação, convenção e regimento interno do condomínio, assinado por todos os condomínios.
Por sua vez, a r. decisão recorrida (fls. 146/148) manteve a recusa da fusão das matrículas apenas com o fundamento de que para a unificação de unidades autônomas é necessária a anuência da unanimidade dos condôminos.
Com efeito, não é necessária a apresentação de novas especificação, convenção e regimento interno do condomínio uma vez que esses atos foram registrados e arquivados com o registro da instituição do condomínio edilício. Basta, assim, a averbação da unificação (quando cabível) também no registro da instituição e da convenção do condomínio, com indicação de todas as alterações realizadas, inclusive no que tange à nova conformidade das unidades autônomas que se formarem pela unificação, com especificação de suas respectivas áreas privativas, áreas comuns e fração ideal no solo (artigo 1.331 do Código Civil).
E para tal finalidade terá o Oficial de Registro de Imóveis todos os elementos técnicos que forem apresentados pelo interessado, que poderá indicá-los em memorial e planta, cuja compatibilidade com a instituição e convenção de condomínio já registradas deverá ser apurada no exame de qualificação.
Remanesce, porém, neste caso concreto, a necessidade de anuência unânime dos condôminos com a unificação das unidades autônomas e fusão das matrículas, porque importa na alteração da instituição e especificação do condomínio.
Nisske Gondo e J. Nascimento Franco, em lição lembrada nas informações prestadas Sra. Oficial de Registro de Imóveis e, ainda, pelo Ministério Público e pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, esclarecem que:
“Uma vez registrado o instrumento de instituição do condomínio, exige-se a unanimidade dos co-proprietários, com anuência dos compromissários compradores ou promitentes cessionários de direitos à compra de unidades autônomas, para as alterações que importem em desdobramentos ou unificação de unidades, mudança na destinação das áreas privativas ou comuns, bem como na participação proporcional no terreno e coisas comuns; enfim, para as inovações que possam direta ou indiretamente repercutir sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade a que inicialmente se destinou o edifício ou suas unidades autônomas, tal como a transformação da casa do zelador, ou de qualquer área comum, em unidade privativa” (Condomínio em edifícios, 5ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1988, pág. 15).
Os mesmos autores, sobre as modificações que demandam a aprovação unânime dos condôminos, incluem, de forma exemplificativa, a abertura de vão em parede divisória que também seja de sustentação do edifício, porque é de propriedade comum (obra citada, pág. 235), e a abertura de vão, porta ou janela para áreas de uso comum, porque “a parede que separa as partes comuns dos apartamentos pertence à comunidade condominial” (obra citada, pág. 236).
Bem por isso, o item 74 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõe que:
“A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos”.
Cuida-se de norma que mantém consonância com a natureza do condomínio edilício e, mais, com o Código Civil de 2002 que em seu artigo 1.351 prevê a necessidade de anuência da totalidade dos condôminos para a alteração de unidade autônoma que possa repercutir em direito subjetivo a esses atribuído, o que faz nos seguintes termos:
“Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos” (grifei).
In casu, as próprias atas das assembléias do condomínio apresentadas pelo recorrente indicam as possíveis repercussões, quanto aos demais condôminos, das alterações pretendidas nas unidades a serem unificadas, constando da ata da assembléia realizada em 30 de janeiro de 2003 que:
“Após debates,com esclarecimentos do assessor jurídico do Condomínio, de que em tendo o Condomínio tomado conhecimento oficial das alterações dos conjuntos da Lecrec Administração S/C Ltda., nesta oportunidade e, considerando que essas alterações, localização das mudanças, e, se estas podem ou não causar oportuno problema de sobrecargas em pontos não previstos, pois o projeto do prédio não poderia ser alterado internamente, sem a aprovação da municipalidade, concluiu, ainda, que após a elaboração do laudo pericial, e com responsabilidade técnica do mesmo engenheiro que o subscritar, por consenso e unanimidade, foi aprovada designação de nova Assembléia Geral Extraordinária para “o de acordo” do Condomínio, embora este consentimento não implique em responsabilidade do condomínio, mas sim do engenheiro e técnico que o elaborarem” (fls. 122-verso).
Não se trata, pois, de mera remoção de paredes internas, sem potencial repercussão em direito subjetivo dos demais condôminos, que se possa fazer independente da anuência do condomínio ou mediante aprovação em assembléia por quorum inferior à totalidade dos condôminos.
Convém lembrar, sobre o tema, o seguinte r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. José Antônio de Paula Santos Neto, no Proc. CG nº 2008/88341, cujos relevantes fundamentos são aplicáveis tanto para o desdobro como para a unificação de unidades autônomas:
“Abrir precedente neste caso concreto acarretaria, eventualmente, nefastas conseqüências, pois outros condôminos julgar-se-iam dignos do mesmo tratamento e teriam argumentos para pleitearem, também eles, independentemente da anuência geral, o desmembramento de suas unidades, com uma multiplicação que poderia representar indesejável sobrecarga estrutural. Necessário, pois, que todos os titulares, cujos direitos podem, em tese, ser atingidos, concordem com a postulação.
Esse o caminho a ser trilhado na hipótese de aumento de unidades, conforme revela o art. 1.343 do Código Civil, que a ela se refere:
“Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.
Na mesma linha do já exposto, vem a glosa de Francisco Eduardo Loureiro ao citado dispositivo: “a alteração das frações ideais das unidades já existentes no solo e nas coisas comuns e a desfiguração do projeto original, com o acréscimo de novos condôminos, tem profunda repercussão na vida condominial, justificando-se, por isso, a aprovação por unanimidade” (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, Barueri, 2007, p. 1.212).
De igual jaez a exigência de unanimidade insculpida no art. 1.351 do invocado estatuto substantivo:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança de destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.
Note-se que, no caso concreto em foco, não se aventa mera alteração da convenção, mas mudança de cunho estrutural.
Por outro lado, a unanimidade dos condôminos não se confunde, evidentemente, com a unanimidade daqueles presentes em Assembléia Geral. Na hipótese dos autos, consta que o desdobro contou com a aprovação unânime dos que compareceram à Assembléia retratada na ata de fls. 21/22. Mas não que todos os condôminos existentes o aprovaram (incluídos os que não participaram do aludido conclave)”.
Por outro lado, o laudo apresentado pelo recorrente, em que contido o memorial descritivo das novas unidades autônomas, indica que será desfalcada área de 12,22m² do conjunto 1604 para instalação da Central de Ar Condicionado que atenderá todo o andar (fls. 43).
Ocorre que essa área passou a ser considerada como área comum das unidades autônomas localizadas no 16º andar do edifício, como comprova o quadro de fls. 44, o que não se admite porque isso equivale a formar novo condomínio edilício somente com parte das unidades autônomas que teriam, além da participação no solo e nas áreas comuns de todos os condôminos, outra área comum somente a algumas das unidades.
Ainda Nisske Gondo e J. Nascimento Franco esclarecem que:
“Igualmente tem sido negado registro a instrumento de instituição e especificação de condomínio sobre determinadas unidades, tais como lojas, garagens, etc., dentro do condomínio maior” (obra citada, pág. 16).
Nada impede que o recorrente, respeitadas as condições técnicas e obtida a aprovação dos demais condôminos, destine área de uma de suas unidades para a instalação de aparelho de ar condicionado também destinado a servir outras unidades do mesmo andar.
O que não se mostra possível é, como pretendido no presente caso, que a cada unidade autônoma do 16º andar seja atribuída uma área privativa, uma fração ideal nas partes comuns do edifício, uma fração ideal no solo (artigo 1.331, parágrafo 3º, do Código Civil) e, ainda, uma outra fração ideal em área de uso comum somente nas unidades autônomas do 16º andar (no caso a área destinada à central de ar condicionado), como se as unidades do 16º andar constituíssem um “sub-condomínio”.
Ante o exposto, com a observação supra efetuada, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.
Sub censura.
São Paulo, 16 de março de 2009.
(a) José Marcelo Tossi Silva
Juiz Auxiliar da Corregedoria
Decisão: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 30 de março de 2009. (a) RUY PEREIRA CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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