Despachos/Pareceres/Decisões
32/2009
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Parecer 32/2009-E - Processo CG 2009/7452
: 18/05/2009
(32/2009-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Bloqueio de matrícula – Descrição precária da gleba, que não contém todas as medidas lineares perimetrais – Ausência de pontos de amarração que permitam a perfeita identificação do imóvel e sua localização geográfica – Evidências, outrossim, de parcelamento irregular do solo – Sucessivas e inúmeras alienações, a pessoas sem qualquer vinculação entre si, de frações ideais individualizadas – Orientação administrativa emanada do Acórdão proferido na Apelação Cível nº 72.365-0/7 e enunciada pela E. Corregedoria Geral da Justiça no Proc. CG 2.588/00 – Inteligência do item 151 das Normas de Serviço da CGJ – Bloqueio mantido, ante o risco de prejuízo a terceiros e a necessidade de impelir os interessados rumo à regularização – Fundamento no artigo 214, § 3º, da Lei nº 6.015/73 – Provimento negado.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
Cuida-se de recurso interposto por Mitsugu Takaki contra decisão do Juízo da Corregedoria Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itapecerica da Serra, pela qual, em face de representação do registrador, foi determinado o bloqueio da matrícula nº 16.019, por violação ao princípio da especialidade, dada a precariedade da descrição do imóvel, e diante da indicação de parcelamento irregular do solo, em relação ao qual são “sintomáticas as sucessivas vendas de partes ideais” (fls. 54).
Alega o recorrente que, diversamente do afirmado pelo Oficial, a descrição do imóvel permite sua “perfeita identificação e localização geográfica”, “totalizando a área de 375,20,16 hectares ou cento e cinqüenta e cinco alqueires paulistas e mil e dezesseis metros quadrados, adquiridos pelo requerente e por Guiomar Siqueira de Oliveira, conforme R. 3/16.019 das fichas 1 e 2 e R. 21/16.019 das fichas 6 e 7 da Certidão em anexo (Doc. 4), excluídas as partes ideais vendidas pelo impugnante e pela sua comunheira Guiomar Siqueira de Oliveira, a diversos compradores, entre os quais o subscritor da presente contestação, todos relacionados na respectiva Certidão” (fls. 62). Destaca, outrossim, que “a abertura da matrícula nº 16.019, foi ato do próprio oficial, Manoel Carlos Oliveira”, e, portanto, “caberia a ele fazer a retificação e não solicitar o bloqueio da matrícula” (fls. 62/63). Requer provimento, para que o bloqueio não prevaleça (fls. 57/63).
O Ministério Público, em primeiro grau, havia requerido que a matrícula fosse, mesmo, bloqueada (fls. 51 e 53vº). Porém, o órgão de segundo grau do Parquet expõe entendimento diferente. Afirma que “a decisão de bloqueio foi tomada sem provocação de parte interessada ou prejudicada e não existem notícias de sobreposição de registros ou de litígios sobre a área”. Aduz que a medida “apenas impede a circulação da propriedade e tal impedimento em nada contribui para o progresso”. Opina pelo provimento do recurso (fls. 96/98).
Relatei.
Passo a opinar.
De se anotar, inicialmente, que o bloqueio de matrícula não depende de iniciativa de parte interessada, pois sua decretação, ex officio, pelo magistrado se acha expressamente prevista pelo vigente ordenamento, conforme explicitação legislativa trazida pela Lei nº 10.931/2004, a qual acrescentou o parágrafo 3º ao art. 214 da Lei nº 6.015/73, assim vazado:
“§ 3º. Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel”.
Aliás, mesmo antes do advento de norma específica, esta Corregedoria Geral já havia reconhecido a admissibilidade, o cabimento e a utilidade da medida.
Vislumbrava-se, então, ainda que à falta de previsão legal expressa, a plena possibilidade de bloqueio administrativo até que a pendência acerca da regularidade do registro fosse resolvida em procedimento adequado.
Assim, investido da condição de Corregedor Geral da Justiça, o Des. Luís de Macedo, no protocolado CG nº 29.831/99, ao acolher parecer conjunto dos Juízes Auxiliares de sua equipe, fez constar de sua decisão, publicada no D.O. de 25 de maio de 2001, determinação dessa natureza. Confira-se detalhada ementa:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Pedido de cancelamento de matrícula com origem remota em antiga transcrição de justificação de posse. Posse que, na época, segunda metade do século XIX, ensejava a aquisição da propriedade imobiliária. Título formalmente apto à aquisição do domínio. Vícios substanciais, intrínsecos ao título, referentes ao ato jurídico nele retratado devem ser apreciados na via jurisdicional. Deficiente descrição do imóvel na antiga transcrição. Prática comum na época. Cancelamento da matrícula incabível na esfera administrativa. Inserção, porém, unilateral, com o passar dos anos, de novos elementos descritivos do imóvel. Dúvida, na espécie, quanto à possibilidade da área descrita na antiga transcrição comportar a figura do imóvel retratada na matrícula. Potencialidade de risco a terceiros, em especial ao Estado, já condenado a pagar vultosa indenização em ação de desapropriação indireta. Bloqueio da matrícula para se aferir, em outro procedimento, se o terreno descrito na matrícula cabe na figura da área mencionada na antiga transcrição”.
Tal posicionamento veio a ser reiterado, posteriormente, por decisão de outro ínclito Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mário Antonio Cardinale, ao acolher parecer por mim proferido no proc. CG nº 95/04.
E, como já visto, o cabimento da providência acautelatória em tela mereceu, hodiernamente, explicitação propiciada pela Lei nº 10.931/2004, que concebeu o parágrafo 3º do art. 214 da Lei nº 6.015/73.
Resta bem claro, outrossim, máxime ante o conteúdo da ementa supra transcrita, que a descrição precária do imóvel, com prejuízo ao princípio da especialidade, pode ensejar a medida.
No presente caso concreto, além de incorreta a assertiva de que a matrícula foi aberta pelo próprio Oficial atualmente em exercício (basta observar o lançamento inicial reproduzido na respectiva certidão, cf. fls. 10), não corresponde à realidade a afirmação do recorrente de que a descrição figurante na matrícula permite “a perfeita identificação e localização” da gleba.
Bem o vislumbrou o douto prolator da r. decisão recorrida: “Ao contrário do que alega o interessado Mitsugu Takaki, verifico patente violação ao princípio da especialidade, decorrente da ausência de medidas lineares na descrição do imóvel originalmente registrado” (fls. 54).
Realmente, o exame da matrícula confirma a falta de indicação de todas as metragens perimetrais (fls. 10). E permite constatar, também, o acerto da ponderação do registrador, no sentido de que não há pontos seguros de amarração. São adotadas, como referências, meras “valas” (vala nº 17, vala nº 18, vala nº 19 e vala nº 20), de manifesta precariedade e insuficiência, mesmo porque de localização difícil e incerta, além de facilmente mutáveis pela ação do homem e da natureza.
Não bastasse isso, foi oportunamente consignada na r. decisão recorrida a indicação de “parcelamento irregular do solo”, reputando-se “sintomáticas as sucessivas vendas de partes ideais” (fls. 54).
Deveras, o exame da respectiva certidão (fls. 10/22) revela que a matrícula em foco se transformou numa verdadeira Torre de Babel, com reiteradas vendas de diversas frações ideais, muitas delas com atribuição de áreas certas (em metros quadrados), a inúmeras pessoas diferentes, sem qualquer ligação entre si. Patente que, na prática, a gleba está sendo retalhada, compondo-se dita matrícula, já, de treze fichas, escrituradas em frente e verso.
O próprio recorrente acabou por admiti-lo, com a observação de que o douto advogado subscritor das razões recursais adquiriu, ele próprio, uma parcela. Fê-lo ao frisar que o imóvel apresenta “a área de 375,20,16 hectares ou cento e cinqüenta e cinco alqueires paulistas e mil e dezesseis metros quadrados, adquiridos pelo requerente e por Guiomar Siqueira de Oliveira, conforme R. 3/16.019 das fichas 1 e 2 e R. 21/16.019 das fichas 6 e 7 da Certidão em anexo (Doc. 4), excluídas as partes ideais vendidas pelo impugnante e pela sua comunheira Guiomar Siqueira de Oliveira, a diversos compradores, entre os quais o subscritor da presente contestação, todos relacionados na respectiva Certidão” (fls. 62). Grifei.
Situações quejandas têm sido coibidas por reiteradas decisões e orientações normativas, quer desta Corregedoria Geral, quer do E. Conselho Superior da Magistratura.
Emblemático, nesse diapasão, o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 242.6/6-00, da Comarca de Fernandópolis, em que figurou como relator o E. Des. José Mário Antonio Cardinale:
“Infere-se que, apesar da divisão do imóvel ora enfocado em meras frações ideais, se procurou, na prática, demarcá-las, vendidas que foram a pessoas sem vinculação entre si. É o que se dessume do exame da matrícula (fls. 06/07vº) e, mesmo, do relato contido na exordial (fls. 03).
“Daí o vislumbre, na r. sentença recorrida, de parcelamento irregular.
“Portanto, para viabilizar o registro da venda de partes da área matriculada sob nº 29.931, é de rigor que, em primeiro lugar, se regularize o estado de coisas ali existente, inserindo-o no molde legal. Isto sob pena de se perpetuar a irregularidade instalada.
“Eis o já decidido nos autos da Apelação Cível nº 41.855-0/1, da Comarca de Jaú, em que figurou como relator o ínclito Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição, conforme publicado no D.O.E.-P. J. de 27 de março de 1998:
‘Não socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura ... no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que decidiu a apelação cível n.º 28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga: “Tranqüila a orientação do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (apelações n.ºs 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, 3.201-0, 5.146-0 e 6.838-0, entre outras)”’.
“O trecho acima foi transcrito, também, no V. Acórdão prolatado na Apelação Cível nº 72.365-0/7, da Comarca de Atibaia, precisamente acerca de parcelamento irregular camuflado sob a venda de frações ideais, sendo que o parecer aprovado no processo CG nº 2.588/2000, sobre o mesmo assunto, reporta-se, expressamente, a esta última decisão, enunciando a orientação administrativa dela emanada:
‘Verifica-se, portanto, que após a publicação do aresto acima mencionado já não se pode aceitar como regular a efetivação, por registrador de imóveis do Estado de São Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar, o que se mostra suficiente para estancar, de pronto, ao menos junto ao registro imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um significativo número de matrículas, dispersas por todo o nosso Estado’.
“Na seqüência, em relação aos ‘imóveis já irregularmente parcelados’, sublinha-se a ‘clareza com que a orientação administrativa atual impede o registro de novos títulos’.
“Em tais condições, enfim, percebe-se que, ao se recusar o registro, não se está a negar o direito de propriedade, mas a se zelar para que este, como é de rigor, seja exercido nos termos e nos limites da lei. No caso, a legislação referente a Registros Públicos e a parcelamento de solo.
“Nesse sentido deve ser entendido o item 151 do capítulo XX das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça, segundo o qual ‘é vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos’.
“[...] O que impõe a recusa, com efeito, não é a qualidade do apresentante ou a natureza de seu interesse, mas a constatação da presença de parcelamento mascarado, com tangenciamento indevido das regras legais pertinentes”.
No trecho transcrito se enfrenta, inclusive, questionamento como o de fls. 98, acerca da “circulação da propriedade”.
De igual jaez, no mais, o decidido pelo citado Conselho Superior, v.g., nas Apelações Cíveis nºs. 352.6/8-00, 445.6/2-00 e 471.6/0-00.
E, se o item 151 do capítulo XX das vigentes Normas de Serviço é categórico ao vedar o “registro de venda de frações ideais” nas circunstâncias analisadas, é de se reconhecer que, ante a somatória destas com a especialização deficiente da área matriz, emerge, por seu turno, pertinente o bloqueio decretado.
É cuidado que as peculiaridades do caso recomendavam e recomendam. Isto porque, sem sua adoção, mesmo diante de quadro tão mal pintado, persistiria ensejo para eventuais negociações referentes a novas transferências, as quais fatalmente se frustrariam ante a proibição de registro emanada do item 151, com conseqüente risco de lesão a direitos de terceiros adquirentes. Deveras, não bloqueada a matrícula, com efeito de publicidade, estes poderiam deixar de perceber os problemas existentes ao examinarem certidão referente a ela, da qual não constaria expressamente o impedimento ao ingresso de alienações. Ademais, a pendência do bloqueio certamente impelirá os interessados à adoção das providências necessárias para que a situação seja devidamente regularizada.
Diante do exposto, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência, mui respeitosamente, é no sentido de que seja negado provimento ao recurso.
Sub censura.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2009.
(a) JOSÉ ANTONIO DE PAULA SANTOS NETO
Juiz Auxiliar da Corregedoria
Decisão: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria e por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 12 de fevereiro de 2009. (a) RUY PEREIRA CAMILO - Corregedor Geral da Justiça
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