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Despachos/Pareceres/Decisões 58665/2006


ACÓRDÃO _ DJ 586-6/5
: 26/03/2009

A C Ó R D Ã O
 
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 586-6/5, da Comarca de SÃO ROQUE, em que é apelante a ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL COLINAS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
                    
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
                     
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
São Paulo, 21 de novembro de 2006.
 
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
V O T O
 
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóveis – Realização de parcelamento irregular do solo na área – Transmissão da totalidade dos imóveis e não de partes ideais, visando à regularização da situação administrativa e registral - Não incidência do disposto no item 151 do Capítulo XX das NSCGJ – Registro viável, ausente óbice à disposição dos bens – Adquirente, ademais, que se subroga nos direitos e obrigações dos alienantes, mantida, ainda, a responsabilidade civil e criminal destes pela infração à lei – Recurso provido.
 
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protesto de Letras e Títulos de São Roque, a requerimento de Associação Residencial Colinas, referente ao ingresso no registro de escritura de venda e compra de imóveis relacionados às matrículas nºs 26.900 e 26.901 da referida serventia predial, recusado pelo registrador. Após regular processamento, com impugnação por parte da interessada e manifestação do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em registrar o título, devido à existência de loteamento clandestino no local, com parcelamento irregular do solo e venda de partes ideais que configuram lotes, a impedir o ingresso da escritura no fólio real (fls. 117 a 121).
 
Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a interessada Associação Residencial Colinas, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta que pessoas que adquiriram imóvel irregularmente fracionado criaram uma associação, a fim de regularizar o empreendimento. Para tanto promoveram a venda da totalidade do imóvel à entidade, com observância das formalidades legais, não se tratando de alienação de frações ideais correspondentes a lotes. Acrescenta que o objetivo não é o de mascarar situação irregular, mas, ao contrário, o de possibilitar a regularização do problema existente, a fim de que as prescrições legais sejam atendidas. Finalmente, aduz que, por expressa disposição contratual, se responsabilizou, perante os adquirentes de lotes, por todas as obrigações existentes, ausente, portanto, qualquer prejuízo àqueles (fls. 138 a 144).
 
Houve pronunciamentos do Ministério Público, em primeira instância pelo improvimento do recurso (fls. 149 a 153), e, em segunda instância, pelo provimento da apelação interposta (fls. 159 a 165).
 
O recurso foi distribuído inicialmente à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça e, na seqüência, remetido a este Conselho Superior da Magistratura, competente para o seu julgamento (fls. 167 a 169).
 
É o relatório.
 
2. A Apelante apresentou a registro escritura de venda e compra dos imóveis relacionados às matrículas nºs 26.900 e 26.901 do Registro de Imóveis de São Roque, respectivamente com 2.966,00 m² e 137.275 m². Todavia, o registro pretendido foi recusado pelo oficial da aludida serventia.
 
Tal recusa do oficial registrador em proceder ao registro não se mostrou acertada, no caso, pese embora o respeitável entendimento da Meritíssima Juíza Corregedora Permanente da Serventia, que secundou referida orientação, em consonância, ainda, com a manifestação do Ministério Público em primeira instância.
 
Isso porque, conforme resulta evidente do título apresentado a registro, os alienantes dos imóveis relacionados às matrículas acima referidas transmitiram à Apelante a totalidade dos bens, verificando-se a correspondência destes com o registro imobiliário.
 
Não houve, portanto, na espécie, venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, caracterizadora de registro de lotes decorrente de parcelamento irregular do solo, vedado pelas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça (item 151 do Capítulo XX do Tomo II).
 
Observe-se que o fato de os alienantes terem realizado parcelamento clandestino do solo no local não impede, por si só, na hipótese, o registro da transmissão dos imóveis, ausente qualquer óbice à disponibilidade das coisas.
 
Com efeito, nos termos do art. 29 da Lei n. 6.766/1979, é possível ao loteador a venda da propriedade loteada por ato “inter vivos”, ficando o adquirente subrogado em todos os direitos e obrigações do anterior proprietário, especialmente em relação aos compromissários compradores dos lotes.
 
O mesmo entendimento deve ser aplicado à situação do loteamento clandestino ou irregular, quando a transferência que se pretende é da totalidade da propriedade, por não se vislumbrar, no registro pleiteado, fraude aos objetivos da Lei n. 6.766/1979, persistindo, ademais, a responsabilidade, na esfera civil e criminal, dos parceladores originários, reforçada, agora, pela responsabilidade da Apelante, subrogada nos direitos e obrigações daqueles primeiros.
 
Precisa, no tema, a análise do ilustre Promotor de Justiça Designado em Segundo Grau, Dr. Luiz Antonio Orlando, em seu parecer de fls. 159 a 165:
 
“Ao que se constata, o casal alienante, proprietário de ambas as glebas descritas no título, transmitiram à apelante a totalidade de referidos imóveis. A especialização objetiva de um e outro bem constante da escritura guarda perfeita sintonia com o registro imobiliário.
 
O fato de os transmitentes terem implantado parcelamento clandestino no local da situação das áreas vendidas, desprovido de aprovação oficial e inscrição tabular, não se ergue em obstáculo à disponibilidade de que desfrutam sobre ambas as propriedades de que são titulares. Não consta das matrículas determinação de bloqueio e tampouco qualquer gravame ou ato judicial dando pela indisponibilidade ou inalienabilidade de tais imóveis. Ademais, nenhuma alienação relativa a parte ideal teve acesso ao registro.
 
A transmissão em causa, portanto, não encontra qualquer impedimento, não se prestando a ‘mascarar’ ou convalidar ilegalidade anterior consubstanciada na venda de inúmeras frações ideais não recepcionadas pelo registro predial configuradoras de loteamento disfarçado.
 
Ao contrário, a venda do todo à associação criada pelos moradores do local tem por escopo a sanação das irregularidades administrativas e registrárias cometidas pelos vendedores, tanto que a adquirente-apelante assumiu toda e qualquer responsabilidade com relação aos compromissários compradores de frações ideais não registradas que promoveram o depósito de suas prestações na forma permitida pela Lei nº 6.766/79. Eventuais direitos dos depositantes não sofrerão qualquer embaraço em decorrência da alienação da propriedade loteada, sobre a qual, reafirma-se, os loteadores ainda conservam o “ius disponendi”.
 
Na verdade, a existência de eventual implantação de loteamento clandestino (não aprovado e não registrado) ou irregular (não executado nos moldes do projeto aprovado) no local não traduz empeço à transmissão da totalidade da propriedade, mesmo porque, mantida a responsabilidade civil e criminal dos parceladores infringentes da lei, a associação adquirente sub-roga-se nos direitos e obrigações destes, sucedendo-os em tudo, mormente no dever de respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão anteriormente avençadas (inteligência do art. 29, da Lei nº 6.766/79).
 
Incide, na espécie, o sobredito comando legal, permissivo da transmissão da propriedade loteada mediante ato “inter-vivos”. Se a aquisição da propriedade regularmente loteada torna o adquirente sucessor de todos os direitos e obrigações do loteador, por óbvio a compra de propriedade irregularmente loteada também impõe ao comprador, na qualidade de sucessor, as mesmas obrigações ainda não cumpridas pelo loteador inadimplente.”
 
De outra banda, não há que se exigir, na espécie, como o fez o oficial registrador, a anuência dos confrontantes dos imóveis na descrição georreferenciada destes, já que, como uma vez mais lembrado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça, “ao tempo da apresentação do título a registro (01.07.2003) não havia se expirado, quanto aos imóveis com área inferior a 500 hectares (caso em apreço), o prazo carencial (três anos a contar do Decreto nº 4.449, de 30.10.2002) para a adaptação dos imóveis rurais ao novo sistema, presentemente ampliado para oito anos por força do Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005” (fls. 164).
 
Como se pode perceber, os óbices levantados pelo oficial registrador, para o ingresso do título no fólio real, não podem subsistir, nada impedindo, no caso, o registro da escritura de venda e compra da totalidade dos imóveis.
 
Portanto, em conclusão, o recurso deve ser provido, para o fim de ser julgada improcedente a dúvida suscitada, efetivando-se o registro pretendido pela Apelante.
 
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, dou provimento ao recurso.
 
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
 


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