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Despachos/Pareceres/Decisões 66566/2007


ACÓRDÃO _ DJ 665-6/6
: 26/03/2009

   A C Ó R D Ã O
 
   Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 665-6/6, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante NELSON TABACOW FELMANAS e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
 
   ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
 
   Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
   São Paulo, 08 de março de 2007.
 
   (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
   V O T O
 
   REGISTRO DE IMÓVEL. Recusa de registro de escritura pública de renúncia de imóveis integrantes de condomínio edilício, sob o fundamento de que, em razão do disposto no § 5º do art. 12 da Lei nº 4.591/64, há necessidade de exibição de deliberação da Assembléia Geral, em relação à exoneração ou não do renunciante do pagamento das contribuições condominiais futuras. Inexistência de amparo legal à exigência. Pressupostos do registro caracterizados, os quais não se confundem com os efeitos decorrentes da renúncia operada. Recurso provido, com a reforma da sentença do Juízo Corregedor Permanente e conseqüente improcedência da dúvida, para ingresso do título no registro imobiliário.
 
   1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, julgada procedente pelo Juízo Corregedor Permanente.
 
   A dúvida suscitada decorre da apresentação para registro de escritura pública de renúncia de propriedade dos imóveis matriculados sob números 51.133, 51.134, 51.135, 51.136, 51.137, 51.538 e 51.539, referentes aos Boxes 7-A-2, 7-A-2, 7-B-1, 7-B-2, 7-C-1, 7-C-2 e 7-D-1, respectivamente, localizados no “Edifício Garagem Automática Hase”.
 
   A sentença, fundada nas mesmas razões apresentadas pelo Oficial, sustenta, baseada no disposto no artigo 1.275, inciso II, do Código Civil, c.c. o artigo 12, § 5º, da Lei nº 4591/64, que, devido a natureza jurídica e peculiaridades do condomínio edilício, dentre as quais a coexistência da co-propriedade das áreas comuns e a propriedade exclusiva de unidades autônomas, existe convenção para a administração dos interesses comuns, de modo que, na hipótese de alteração que interfira nos interesses dos demais condôminos, como no caso em tela, onde a renúncia da propriedade e unilateral liberação às despesas futuras importará em modificação de situação jurídica definida, como, por exemplo, o rateio de despesas, é indispensável a apresentação da deliberação em assembléia a respeito, para o registro do título.
 
   Os recorrentes sustentam que a escritura se refere apenas à renúncia ao direito de propriedade, nada menciona sobre liberação ou exoneração de contribuições futuras, porque, ao contrário do que constou da sentença, a exoneração não configura ato unilateral de declaração de vontade. A lei não condiciona a renúncia a qualquer anuência, pois, se assim fosse, haveria criação de uma propriedade com características únicas de dever perpétuo, conflitantes com o ordenamento jurídico e as garantias individuais previstas na Constituição Federal.
 
   Acrescentam que o mencionado § 5º do artigo 12 da Lei 4.591/64 está revogado e não se refere à renúncia do direito de propriedade e sim aos direitos do condômino que ainda é proprietário, na hipótese de renúncia parcial de um direito comum, como por exemplo, ao uso de um elevador ou de uma quadra esportiva. Finalizam com menção a doutrina que entendem ir de encontro ao direito de renúncia à propriedade, uma vez comprovado o pagamento dos encargos e a inexistência de dívidas passadas, e asseveram que não se discute aqui os efeitos da renúncia, apenas o seu registro.
 
   A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
 
   É o relatório.
 
   2. A dúvida é improcedente, em que pesem os fundamentos apresentados pelo Oficial suscitante e expostos na sentença do Juízo Corregedor Permanente.
 
   De início, cumpre examinar a questão do atual regime jurídico do condomínio edilício.
 
   O Código Civil vigente inovou ao tratar no Capítulo VII do “Condomínio Edilício”, até então disciplinado somente em lei especial, e, na Seção I, das Disposições Gerais, assim inicia:
 
   “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
 
   § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
 
   § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
 
   § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição de condomínio.
 
   § 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
 
   § 5º O terraço de cobertura á parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição de condomínio.”
 
   A Lei nº 4.591/64, de condomínio e incorporações, que é especial, não prevalece em relação ao Código Civil vigente, que é lei geral, porque trata da mesma matéria. A situação jurídica é a mesma, e, assim sendo, a lei especial foi derrogada pela lei geral na parte que com ela conflita. Embora haja entendimento divergente a respeito, a melhor posição é a de que houve simples derrogação e que as regras da lei especial podem ser aplicadas de modo supletivo nas lacunas da lei geral, desde que não conflitem com os princípios ou regras posteriores, tanto que o artigo 1.332 do Código Civil é expresso quanto à aplicação, em relação à instituição do condomínio edilício, não apenas as regras do próprio Código como também o disposto na lei especial (Francisco Eduardo Loureiro, na obra “Código Civil Comentado”, coordenada pelo Ministro Cezar Peluso, editora Manole Ltda, 2007, pág. 1183).
 
   Assim, o § 5º do artigo 12 da Lei 4.591/64, apesar de não repetido pelo Código Civil vigente, não conflita com suas disposições, e, portanto, está em vigor. Nada obstante, este dispositivo legal não ampara a exigência de condicionar o ingresso do título de renúncia no registro à comprovação de prévia deliberação pela Assembléia Geral com respeito à exoneração ou não do renunciante do pagamento das contribuições condominiais futuras.
 
   Consoante lições de Caio Mário da Silva Pereira, “A renúncia é ato unilateral e independente de concurso de outrem, quando o direito renunciado não se opõe a um indivíduo pessoalmente obrigado. Nesse caso, é válida e perfeita em si mesma, sem a necessidade de anuência de quem quer que seja, mesmo da parte daquele em cujo patrimônio indiretamente repercuta.” (Instituições de Direito Civil, Editora Forense, 1ª edição, 1989, pág.325)
 
   Este mesmo autor, na obra “Condomínio e Incorporações”, citada pelo recorrente, e autor do anteprojeto da Lei 4.591/64, em conformidade com o conceito acima transcrito, dispõe a respeito da possibilidade da perda da propriedade por renúncia na hipótese de condomínio especial, e, para tanto, ressalva apenas que a renúncia não pode ser parcial, ou seja, referente apenas à propriedade exclusiva, retendo os direitos sobre o terreno e as partes comuns, e vice-versa, abdicando destes e conservando a propriedade da unidade autônoma (2ª edição, Editora Forense, 1969, fls. 180).
 
   A legislação vigente prevê no inciso II do artigo 1.275 do Código Civil a perda da propriedade imóvel pela renúncia, e não traz nenhuma outra disposição que exija, para o registro da escritura pública na hipótese de condomínio edilício, a apresentação da ata reclamada.
 
   A renúncia ao direito de propriedade, como o próprio Oficial suscitante afirma, é um ato personalíssimo em que a manifestação expressa da vontade do titular do domínio que não o quer mais é soberana (porque ninguém pode ser compelido à titularidade de um direito contra a vontade, conforme sustenta o recorrente) para o qual se exige apenas capacidade do agente abdicante(CC, art. 104, I), instrumentação por meio de escritura pública notarial(CC, art. 108) e registro(CC, art. 1.227, parágrafo único).
 
   No caso em tela, estes requisitos legais estão atendidos, e o recorrente apresentou documento comprobatório de que nada deve em relação aos encargos condominiais até a data da apresentação do título para registro.
 
   É sabido que o Oficial, ao receber um título para qualificação, deve proceder “o exame da legalidade do título e apreciação de formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, Editora Forense).
 
   O artigo 12, “caput”, e seu § 5º, da Lei 4.591/64 assim dispõem:
 
   Art.12 – “Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio.”
 
   § 5º - “A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.”          
 
   Este dispositivo legal cuida dos efeitos da renúncia, que não se confundem com os pressupostos do registro.
 
   Uma das conseqüências da renúncia operada é a exoneração da responsabilidade, que pode se tornar ineficaz em relação aos demais condôminos, sem afetar o registro, porque o título apresentado está formalmente em ordem e atende o princípio da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.
 
   É o que importa e o que basta no âmbito administrativo de análise e qualificação do título pelo registrador. Eventual controvérsia atinente à eficácia é matéria a ser discutida na esfera jurisdicional.
 
   Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do título apresentado.
 
   (a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
 


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