Despachos/Pareceres/Decisões
65361/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 653-6/1
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 653-6/1, da Comarca de OURINHOS, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 1º de fevereiro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida improcedente. Escritura pública de venda e compra, com cessão de direitos de compromissários adquirentes aos compradores da metade ideal do imóvel. Compromisso de venda e compra não registrado. Fólio real no qual figuram como proprietários os disponentes (vendedores). Desnecessidade dos registros do compromisso e da cessão, para o registro da venda e compra. Princípios registrários de inscrição (artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil) e de continuidade (artigo 195 da Lei nº 6.015/73) respeitados. Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, representado pelo 2º Promotor de Justiça de Ourinhos, contra r. sentença que julgou improcedente a dúvida da Oficiala de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Ourinhos, determinando o registro de escritura pública de venda e compra, prenotada sob nº 21.512 na mencionada Serventia Predial, referente ao imóvel matriculado sob nº 39.906, por entender dispensável o prévio registro de compromisso de venda e compra mencionado no título e de sua cessão constante na mesma escritura pública.
Sustenta o apelante, em suma, que é necessário o registro do compromisso de venda e compra e da respectiva cessão, por estarem vinculados à escritura de venda e compra apresentada a registro, bem como pelo caráter real (não meramente obrigacional) que têm. Pede, assim, o provimento do recurso.
A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento da apelação.
É o relatório.
2. Pretende-se, em dúvida, o registro de escritura pública de venda e compra prenotada, pela qual José Inácio Fontes e sua mulher Neide Marqueti Fontes e Israel Rodrigues e sua mulher Aparecida Ferreira Rodrigues vendem a João Batista e sua esposa Ana Laura Maimone Nicastro Albano o imóvel objeto da matrícula nº 39.906 do Registro de Imóveis de Ourinhos, observando-se, quanto à fração ideal de 50% de Israel e sua mulher Aparecida, que a venda se fez em cumprimento de compromisso de venda e compra, não inscrito, datado de 10 de julho de 1991, pelo preço já pago de CR$ 1.250.000,00, cujos direitos também foram cedidos, naquela mesma escritura pública, a João e sua esposa Ana Laura, bem como, quanto à fração ideal de 50% de José Inácio e sua mulher Neide, que o preço pago foi de R$ 19.000,00.
Sustenta o apelante, em parcial concordância com a registradora, que os registros do compromisso de venda e compra e da respectiva cessão são necessários, ao passo que o MM. Juiz Corregedor Permanente os dispensa.
Sem razão o recorrente, merecendo subsistir a bem fundamentada decisão recorrida.
Consigne-se, de inicio, que a questão reside apenas na necessidade, ou não, dos registros do compromisso e da cessão, observando que estão superados os demais entraves antes levantados, quer porque atendidos ao tempo do reingresso do título na serventia predial (fls. 09 e 14), quer porque não há que se falar em falta de preço na venda e compra (o que se verifica no próprio título) nem há amparo legal para exigir retificação da escritura para constar a totalidade do preço na moeda atual (pois nela já consta quitação integral do preço pago no passado segundo a moeda vigente ao tempo de cada pagamento, parte [CR$ 1.250.000,00] recebida por alguns condôminos, parte [R$ 19.000,00] recebida por outros), como bem apontado pelo MM. Juiz sentenciante (fls. 35/36), que, neste, ponto tem a concordância do apelante (fls. 40).
Outrossim, registro de compromisso de venda e compra, em si, é ônus, não dever, e, por isso, não se pode impor a inscrição do contrato, sem razão legal ou principiológica do sistema registral imobiliário, observando-se que sua falta não resulta estado de sujeição algum, mas apenas deixa de agregar ao interessado a tutela in re do próprio interesse, que continua limitada à tutela ad rem. Em outras palavras, ausente o registro imobiliário do compromisso de venda e compra, o contrato não tem efeitos erga omnes nem há constituição de direito real, restringindo o negócio ao universo dos direitos obrigacionais.
O registro, pois, é causa, não conseqüência, do direito real (incluso o de aquisição, em sede de compromisso de venda e compra), como informa o princípio de inscrição de nosso sistema jurídico (artigos 1.227 e 1.245, ambos do novo Código Civil), e, assim, carece de congruência lógico-jurídica a assertiva de que o registro é necessário por ter o contrato natureza de direito real.
Ademais, não há ofensa alguma ao princípio de continuidade (artigo 195 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973), pois no fólio real constam como proprietários do imóvel em foco aqueles que são disponentes (vendedores) no título de venda e compra apresentado para registro (fls. 18), observando-se que a mera circunstância desse título também se reportar ao compromisso de venda e compra e nele também constar a cessão dos direitos decorrentes desse contrato preliminar não induz à obrigatoriedade alguma de registro desses negócios, consoante sólidos precedentes do Conselho Superior da Magistratura:
* “Nesse caso, o registro da escritura pública de compra e venda é possível sem o prévio registro do compromisso de venda e compra e de sua cessão pelos compromissários adquirentes. Não há aí qualquer afronta ao princípio registrário da continuidade, entendimento, aliás, já acolhido por este Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Ap. Cív. nº 43.481-0/9, da Comarca de São Vicente, relatada pelo eminente Des. Nigro Conceição” (Apelação Cível nº 81.307-0/4, da Comarca de São Caetano do Sul, j. 27 de dezembro de 2001, relator Desembargador Luis de Macedo, DOE de 18.02.2002, página 04);
* “Está assentado que nesta hipótese não se registrará a cessão já que outorga da escritura pública de compra e venda diretamente ao terceiro cessionário dispensa o registro das cessões intermediárias, porque não haverá ofensa ao princípio da continuidade” (Apelação Cível nº 20.436-0/6, da Comarca da Capital, j. 11 de maio de 1995, relator Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, DOE de 22.06.1995, página 46).
As referências jurisprudenciais do apelante, para sustentar quebra ao trato sucessivo (fls. 44), por fim, não se amoldam à situação deste feito, pois nelas as hipóteses eram de registro de promessas de venda de compra de disponentes (promitentes vendedores) que não figuravam nas tábuas registrais, não de venda e compra cujos disponentes (vendedores) figuram no fólio real, como é este caso.
Deste modo, sem razão a registradora e o apelante, bem como viável o registro da venda e compra pretendido, o recurso deve ser desprovido, mantendo-se a boa sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, Doutor José Carlos Hernandes Holgado.
Pelo exposto, conheço e nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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