Despachos/Pareceres/Decisões
65969/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 659-6/9
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 659-6/9, da Comarca de BROTAS, em que é apelante JOSÉ SAVÉRIO LIA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 22 de fevereiro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de compra e venda. Imóvel desmembrado de área maior, localizado nas proximidades da “Represa do Broa”, no Município de Brotas. Título que descreve a área desmembrada em desacordo com o memorial descritivo e com o registro anterior. Necessidade de adequação e de perfeita caracterização e delimitação do imóvel, em conformidade com os artigos 176, § 1º, II, “3”, e artigo 225, “caput” e § 2º da Lei 6015/73 em observância aos princípios da especialidade objetiva e da continuidade. Área de proteção ambiental que reclama manifestação do órgão ambiental competente. Recurso não provido.
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pela Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Brotas, em razão da recusa de registro de escritura de compra e venda.
O Juízo Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, sob o fundamento de que há necessidade de exibição de alvará de desmembramento da Prefeitura Municipal atualizado, de acordo com o disposto no artigo 18 da Lei 6766/79, de licença ambiental ou sua dispensa pela Cetesb e que o título contenha a mesma descrição do memorial descritivo.
O recorrente afirma que a área do imóvel é de 1.200 metros quadrados, está desmembrada e cadastrada na Prefeitura Municipal, contém servidão de passagem perpétua e gratuita e que a descrição contida no título está correta. Sustenta que tem direito adquirido, o qual não pode ser afastado por eventuais modificações da legislação posterior. Acrescenta que apresentou alvará sem prazo determinado, o qual, portanto, é válido, e que não há necessidade de apresentação de licença da Cetesb, porque o imóvel está localizado em área urbana.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. O recurso não merece provimento.
Os recorrentes pretendem o ingresso no registro de imóveis de uma escritura de compra e venda referente ao imóvel matriculado sob número 5573 no Registro de Imóveis da Comarca de Brotas.
Trata-se de área maior, na qual vários desmembramentos foram realizados, conforme se verifica do exame das averbações existentes na referida matrícula. A área descrita no título recusado para ingresso no registro também é resultante de destaque.
Dentre os óbices apresentados pela registradora, apenas aquele referente à apresentação do alvará de desmembramento da Prefeitura Municipal de Brotas atualizado é indevido, em razão do já existente e juntado aos autos, sem prazo de validade estabelecido, o qual, portanto, é válido. O prazo previsto no artigo 18 da Lei 6766/79 não se aplica à espécie, porque sua incidência é limitada às hipóteses de loteamento.
As demais exigências – adequação entre o memorial e o título e exibição de licença ou dispensa desta pelo órgão ambiental competente - são devidas.
Com efeito, não há coincidência entre a descrição da área na escritura de compra e venda com aquela apresentada no memorial descritivo juntado a fls. 30, como também não há coincidência entre o memorial descritivo da área remanescente, a partir do qual foi elaborado o memorial descritivo da área desmembrada, com o registro anterior(averbação nº 12 da matrícula nº 5573).
A área descrita na escritura corresponde à área desmembrada da área maior remanescente descrita na matrícula número 5573, o que exige memorial descritivo e planta que caracterizem e delimitem perfeitamente a porção destacada do todo.
O título, por sua vez, deve conter a mesma descrição do memorial descritivo, para possibilitar o seguro ingresso no registro, em observância ao princípio da especialidade objetiva, segundo o qual, no conceito de Afrânio de Carvalho, “...toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”(Registro de Imóveis, pág. 203, 4ª ed., Editora Forense).
A Lei 6015/73 criou a matrícula e estabeleceu no artigo 176, § 1º, II, item 3, alíneas “a” e “b”, para a sua abertura, a identificação do imóvel, mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver”.
Afrânio de Carvalho, na obra acima referida, página 204, ensina que dentre estes requisitos estabelecidos em lei, “...os mais identificadores do imóvel são as suas confrontações, as quais, no entendimento da doutrina e da jurisprudência, abrangem as linhas de limites e os nomes dos confrontantes. As linhas de limites, com o seu comprimento no terreno, são fixas, mas os nomes dos confrontantes em cada uma delas são variáveis em conseqüência de sucessivas mudanças dos proprietários vizinhos. Daí a dificuldade de, em dado momento, relacionar com certeza os confrontantes...”, e, mais adiante, continua, “...não basta, para a individuação do imóvel, a menção das linhas geométricas, uma vez que estas determinam a figura do imóvel, mas não marcam a sua posição no espaço, se não tiverem uma amarração geográfica. Assim, se torna necessário recorrer aos nomes dos confrontantes para completar com esses elementos externos a especialização do imóvel, determinando a sua posição dentro da circunscrição territorial onde se situa.”
Ainda na mesma obra do autor citado, na página 206 está consignado que “Ao exigir-se, para o registro, que o imóvel se apresente com suas características, limites e confrontações, o que se exige é que ele apareça como um corpo certo. A sua descrição no título há de conduzir ao espírito do leitor essa imagem. Se a escritura de alteração falhar nesse sentido, por deficiência de especialização, terá de ser completada por outra rerratificação, que aperfeiçoe a figura do imóvel deixada inacabada na primeira. Do contrário, não obterá registro.”
O artigo 225, “caput”, em conformidade com o mencionado artigo 176 e também em observância ao princípio da especialidade, dispõe que os tabeliães, escrivães e juízes, farão com que nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação mais próxima. O parágrafo 2º diz que são irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.
Este dispositivo legal exige uniformidade das descrições sucessivas, ou quando divirjam, que seja feita a retificação, em respeito ao princípio da continuidade, o qual se apóia no da especialidade.
Assim sendo e considerando que no caso em tela há divergência do memorial descritivo com o registro anterior, e que o título diverge do memorial e do registro, não há possibilidade de ingresso no registro de imóvel. A área deverá ser perfeitamente caracterizada e descrita, tanto no memorial quanto no título, sem divergências e em conformidade com a matrícula 5573, em obediência aos princípios da especialidade e da continuidade.
Neste sentido, dentre vários outros julgados:
“Não coincidindo as referências à área constante dos registros anteriores com aquela do título, há impedimento absoluto do registro, como prevê o artigo 225, § 2º, da Lei 6015/73.” (Apelação Cível nº 3427-0, da Comarca de Itapecerica, j. 8 de julho de 1984, rel. Des. Bruno Affonso de André).
“A lei de registros públicos, em seu artigo 225(e também no artigo 176, parágrafo 1º, inciso II, número “3”) exige rígido controle de caracterização do imóvel, não podendo superá-la o argumento de que a riqueza de detalhes introduzida na escritura tornaria impossível confundir o imóvel em tela com outro. É exatamente a introdução de novos elementos não constantes do assento que fere a regra básica da especialidade.” (Apelação Cível nº 11.595-0/0 da Comarca de Guarulhos, j. 17 de setembro de 1990, rel. Des. Onei Raphael, parecer do então MM. Juiz Auxiliar Vito José Guglielmi).
A outra exigência da registradora, referente à licença ou dispensa da Cetesb ou do órgão ambiental competente, também está correta.
Ao contrário do que o recorrente tenta fazer crer, o imóvel está localizado nas proximidades da “Represa do Broa”, o que já indica que se trata de área de proteção ambiental. O fato de constar no registro de imóveis e no cadastro da Prefeitura que a área está localizada em perímetro urbano, pouco importa, porque não tem o condão de alterar a situação real que deve ser considerada.
Assim e por se tratar de área próxima à barragem de reservatório, como indica o croqui de fls. 30, há interesse público na manutenção e preservação da qualidade da água dos reservatórios, o que demonstra a necessidade de manifestação do órgão competente.
Não há falar em “direito adquirido que não pode ser afastado por eventuais modificações da legislação posterior”, pois, em matéria registrária o que se considera é a lei vigente no momento em que o título é apresentado para registro.
Devido aos vinte lotes existentes na área maior, o que indica possível parcelamento irregular do solo, na modalidade desmembramento sucessivo, extraiam-se cópias de fls.10/26 e 29/30 para remessa à Corregedoria Geral da Justiça.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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