Despachos/Pareceres/Decisões
65864/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 658-6/4
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 658-6/4, da Comarca de SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, em que é apelante JOSÉ LUIZ GATTO BIJOS e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 1º de fevereiro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida julgada procedente. Negativa de acesso ao registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel. Descrição do imóvel no título divorciada daquela constante da matrícula. Inviabilidade do registro. Princípio da especialidade objetiva. Bloqueio do registro de outros títulos relativos ao mesmo bem pretendido em caráter alternativo. Inadmissibilidade, ausente configuração de vício registral - Recurso não provido.
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Primeiro Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São José dos Campos, a requerimento de José Luiz Gatto Bijos, referente ao ingresso no registro de “Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra e Outras Avenças” concernente ao imóvel objeto da matrícula n. 126.117, da referida serventia predial. Após regular processamento, com impugnação por parte do interessado e manifestação do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em registrar o título, devido à ausência de poderes especiais para a prática do ato na procuração outorgada pela compromitente vendedora, à divergência da descrição do imóvel no título, em confronto com aquela constante do registro, à ausência de menção do valor exato do negócio jurídico e à não realização prévia de registro da incorporação imobiliária a que se destina o uso futuro do imóvel (fls. 210 a 214).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado José Luiz Gatto Bijos, tempestivamente, o presente recurso. Em preliminar, argüiu a nulidade da sentença proferida, pela omissão em apreciar requerimento de “convocação” de terceiros para intervirem no feito. No mérito, sustenta o Apelante ser irrelevante, no caso, a mencionada invalidade da procuração outorgada ao procurador que representou a empresa alienante no negócio jurídico, pois neste figuraram igualmente como adquirentes os dois únicos sócios da pessoa jurídica, que a tudo anuíram. Acrescenta, ainda, que a divergência descritiva do imóvel constante do título apresentado a registro não é óbice ao ato pretendido, já que mínima a imprecisão verificada, bastando, de todo modo, atualmente, simples menção ao número da matrícula para correta identificação do bem. Por outro lado, aduz que o valor do negócio depende, para sua identificação, de circunstâncias futuras, como consta do instrumento em discussão, tendo a sua estipulação se dado dentro da liberdade de contratar de que dispõem as partes. Finalmente, alega que a inexistência de registro do empreendimento imobiliário a ser implantado na área objeto da transação não constitui impedimento ao registro, por ser incumbência de inteira responsabilidade da empresa vendedora (fls. 218 a 227).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou no sentido do improvimento do recurso (fls. 238 a 240).
Houve intervenção no processo de Ricardo Empreendimentos Imobiliários Ltda. para fins de acompanhamento do feito e eventual interposição de recurso de terceiro interessado (fls. 167).
É o relatório.
2. A argüição de nulidade da sentença proferida não comporta acolhida.
Com efeito, embora a respeitável sentença não tenha se pronunciado a respeito da “convocação” de terceiros a integrar o processo, pleiteada pelo Apelante (fls. 207 e 208), o certo é que tal intervenção forçada não é admissível no processo administrativo de dúvida.
Isso porque a dúvida é processo restrito à decisão de dissenso verificado entre o registrador e o interessado no ingresso de determinado título no registro, por seu intermédio não se podendo debater e decidir questões outras que extrapolem tal controvérsia específica.
Por essa razão, não se admite, em princípio, a intervenção de terceiros no processo de dúvida, especialmente a provocada. Terceiros juridicamente interessados no desfecho da demanda não podem intervir formalmente no processo de dúvida, admitindo-se apenas, se assim o quiserem, acompanhar o feito para futura interposição de recurso como terceiros prejudicados (art. 202 da Lei n. 6.015/1973), após a sentença (Cf. Walter Cruz Swensson, Manual de Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1991, p. 138 a 140).
Assim, diante do não cabimento da intervenção de terceiros provocada pelo Apelante, nenhum vício pode ser reconhecido na sentença que, inadvertidamente, não a apreciou.
Quanto ao tema de fundo, tem-se que o recurso não merece provimento, ainda que, conforme se verá adiante, alguns dos óbices levantados pelo registrador não pudessem prevalecer.
O Apelante apresentou a registro “Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra e Outras Avenças”, pelo qual, juntamente com Ricardo Alves Bento e Gislaine Jeanne Alves Bento, se tornou compromissário comprador do imóvel objeto da matrícula n. 126.117 do Primeiro Registro de Imóveis de São José dos Campos, figurando, na avença, como compromitente vendedora, Ricardo Empreendimentos Imobiliários Ltda. (fls. 09 e 10).
Observe-se que os compromissários compradores Ricardo e Gislaine são, ainda, os únicos sócios da compromitente vendedora Ricardo Empreendimentos Imobiliários (fls. 53 a 58; 169 a 174), tendo firmado o instrumento particular em questão pessoalmente (fls. 10).
Assim, irrelevante, no caso, como óbice ao registro, a circunstância de a pessoa jurídica ter sido representada no negócio por procurador – Benedito Bento Filho – que apresentou procuração sem poderes especiais para alienar o bem, elaborada, ainda, em data posterior, sem ratificação dos atos praticados. O que efetivamente conta, na hipótese, é que os sócios – únicos sócios, repita-se – da sociedade alienante tomaram parte pessoalmente do negócio, sinal claro de que, igualmente como representantes da pessoa jurídica, sabiam da contratação e com ela concordaram.
De outra parte, cabe anotar que o valor do contrato, previsto no art. 176, inc. III, n. 5, da Lei n. 6.015/1973 como requisito do registro de títulos dessa natureza, corresponde, na compra e venda, ao preço estabelecido pelas partes.
Ressalte-se que o preço na compra e venda, como elemento essencial de tal modalidade contratual, é a quantia que o comprador se obriga a pagar ao vendedor, devendo ser expresso em dinheiro. Além disso, para o que aqui interessa, o preço deve ser certo, embora não se exija que se apresente determinado, bastando que seja determinável.
Como leciona Orlando Gomes:
“Além de verdadeiro, deve o preço ser certo – certum. Há de constar no contrato, mas não é preciso que seja determinado. Basta que possa ser determinado, como no caso de ser deixado à taxa do mercado ou no de ser o habitualmente pago.” (Contratos. 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 254).
De acordo, ainda, com Pontes de Miranda:
“O preço ou é determinado, à conclusão do contrato, ou, à conclusão do contrato, é determinável. Preço determinado é aquele para o qual não se necessita de qualquer critério para posterior determinação.
Preço determinável é aquele de que não se tem conhecimento objetivo do quanto, ou dele não se tem conhecimento subjetivo, mas já se sabe como se há de determinar. Tem-se o critério de fixação, não se tem a fixação. Há a vinculação, o efeito mínimo do negócio jurídico (pois concluso está).
(...)
A determinação do preço, nas espécies de preço determinável, integra a eficácia do contrato de compra-e-venda, sem que se deva falar de ter existido, aí, condição suspensiva, como é corrente na doutrina francesa e na italiana, nem, a fortiori, por ser absurdo, de validade suspensa (e.g., CARIOTA-FERRARA, I Negozi sul patrimonio altrui, 335), ou de negócio jurídico incompleto (NICOLA STOLFI, Diritto civile, IV, 165). Não há condicionalidade, nem incompletude do negócio jurídico. Falta a integração da eficácia, pela determinação do preço, que juridicamente já é determinável. O caso parece-se, quanto ao preço, com o nascimento da res speratae, que é quanto ao objeto. No plano da existência, o contrato de compra-e-venda já está constituído, concluso. O sistema jurídico tem como elemento suficiente a determinabilidade do preço. Não há pensar-se em eficácia retroativa (a que levaria o admitir-se que se trata de condição suspensiva). Daí ser possível registrar-se tal contrato, sem que ainda se haja determinado o preço (...)” (Tratado de Direito Privado – Parte Especial, Tomo XXXIX. 2ª ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1962, p. 31-44, esp. p. 36 e 37, sem grifos no original).
Na hipótese em tela, o preço estipulado pelos contratantes corresponde a “R$ 15.000,00 (quinze mil reais), por unidade residencial que venha a ser construída no terreno”, cujo pagamento se dará no “ato da venda de cada uma das unidades” (cláusula II – fls. 09 e v.).
Trata-se, à evidência, de preço indeterminado, já que compreende o valor de R$ 15.000,00 para cada unidade habitacional a ser construída no terreno, sem que saiba, no momento, qual o número de unidades que serão efetivamente edificadas. No entanto, embora indeterminado, o preço é certo e determinável.
Assim, o contrato em questão tem valor certo, correspondente ao preço fixado, apesar de indeterminado, do instrumento firmado pelos contratantes emergindo os critérios para a sua determinação futura. É o quanto basta para autorizar o registro.
Não resiste, portanto, ainda aqui, o óbice levantado pelo registrador.
No que concerne à ausência de registro da incorporação imobiliária a ser implantada no terreno, tal como previsto na cláusula VII do contrato (fls. 09 v.), impõem-se algumas considerações a respeito da sua (des)necessidade para a transferência dominial.
Isso porque não se pretende, na espécie, o registro de compromisso de venda e compra de unidade imobiliária autônoma e fração de terreno que estariam sendo negociadas, o que, de fato, somente seria admissível após o registro da incorporação, como requisito prévio àquele outro.
Na realidade, o título apresentado a registro retrata negócio jurídico por meio do qual a compromitente vendedora prometeu alienar aos compromissários compradores a totalidade do imóvel, para futura implantação de condomínio. E tal promessa de compra e venda não depende, para ser registrada, de prévio registro da incorporação correspondente.
Na realidade, dos óbices levantados pelo oficial registrador, merece ser ratificado, tão-só, o relacionado à descrição do imóvel no título, que não guarda correspondência com a constante da matrícula onde se pretende o seu ingresso.
Pertinente, neste passo, transcrever o que consta das razões da dúvida, as quais reproduzem o já adiantado na nota de devolução do título:
“Na descrição do imóvel foi consignado que está situado com frente para o final da Rua dos Jaçanãs, entretanto, conforme se verifica da matrícula nº 126.117 e da planta da área arquivada nesta serventia, o ponto inicial 18 é que está situado no fim da Rua dos Jaçanãs, referido terreno, na verdade, faz frente para as Ruas 25 e 26, do Loteamento Parque Residencial Flamboyant, caracterizando, assim, infringência ao princípio da especialidade previsto no artigo 225, parágrafos 1º e 2º, da Lei Federal nº 6.015/73” (fls. 04, item 2).
Ressalte-se que a divergência verificada não configura mera imprecisão a respeito de elemento descritivo, insuscetível de gerar confusão do imóvel com outro. Ao contrário, o que se vê é a divergência da descrição relacionada à própria localização do imóvel, com indicação de sua frente para via pública diversa daquela discriminada na matrícula.
Dessa forma, admitir o ingresso do título com tal descrição na matrícula pretendida implicaria, efetivamente, violação ao princípio da especialidade registral, tal como apontado pelo registrador e decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, o que, por certo, não se pode admitir.
Esse tem sido, a propósito, o entendimento deste Conselho Superior da Magistratura:
“Não coincidindo as referências à área constantes dos registros anteriores com aquela do título, há impedimento absoluto do registro, como prevê o artigo 225, § 2º, da Lei 6.015/73” (Ap. Cív. n. 3427-0 – j. 08.07.1984 – rel. Des. Bruno Affonso de André).
“A lei de registros públicos, em seu artigo 225 (e também no artigo 176, parágrafo 1º, inciso II, número ‘3’) exige rígido controle acerca da caracterização do imóvel, não podendo superá-la o argumento de que a riqueza de detalhes introduzida na escritura tornaria impossível confundir-se o imóvel em tela com outro. É exatamente a introdução de novos elementos não constantes do assento que fere a regra básica da especialidade” (Ap. Cív. n. 11.595-0/0 – j. 17.09.1990 – rel. Des. Onei Raphael).
“(...) cabe verificar se a descrição constante do título quadra com a do registro antecedente, se não, há maltrato de preceito do art. 225, Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973” (Ap. Cív. n. 15.070-0/3 – rel. Des. Dínio de Santis Garcia).
“(...) a descrição do imóvel em um dos títulos de forma incoincidente com o registro fere o princípio da especialidade e maltrata a regra do artigo 225 da Lei nº 6.015/73, como tantas vezes já reconhecido por este Conselho Superior da Magistratura” (Ap. Cív. n. 16.358-0/5 – j. 06.02.1993 – rel. Des. José Alberto Weiss de Andrade).
Ainda no mesmo sentido: Apelações Cíveis ns. 19.176-0/6 e 20.745-0/6, ambas relatadas pelo Des. Antonio Carlos Alves Braga; Apelação Cível n. 41.372-0/7, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição; Apelação Cível n. 69.375-0/5, rel. Des. Luís de Macedo; Apelação Cível n. 92.932-0/1, rel. Des. Luiz Tâmbara.
Portanto, ainda que possível superar alguns dos óbices levantados pelo registrador, não há como admitir o registro do título em questão, sob pena de infringência ao princípio da especialidade objetiva, como acima analisado.
Por fim, cumpre afastar o pleito do Apelante de bloqueio do registro, na mesma matrícula, de qualquer outro instrumento particular ou escritura de venda e compra do imóvel em questão.
Isso porque, conforme orientação firmada no âmbito da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, que aqui se adota, “o bloqueio constitui uma criação administrativo-judicial, que busca a correção de erro registral pretérito e ostenta certa função acautelatória, impedindo, simplesmente, novos assentamentos sejam exarados com base em registro maculado” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ano de 1996, ementa 54). Ademais, “O bloqueio administrativo de atos de registro e averbação devem sempre ter amparo no art. 214 da Lei 6.015/73” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ano de 1996, ementa 63).
“Dessa forma, nos termos do disposto nos parágrafos 3º e 4º do referido art. 214 da Lei n. 6.015/73, a providência do bloqueio destina-se, a rigor, a impedir danos de difícil reparação, na hipótese de nulidade de pleno direito do registro, danos esses que poderiam ser causados na superveniência de novos registros” (Proc. CG n. 829/2005).
Na espécie, contudo, inexiste vício registral pretérito a ser corrigido, de sorte que inviável o bloqueio, nesta esfera administrativa, do registro de títulos de transferência de domínio relativos ao imóvel em discussão.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista de todo o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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