Despachos/Pareceres/Decisões
63560/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 635-6/0
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 635-6/0, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante MUSTAFÁ ALI VISSERMAN e apelado o 13º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 22 de fevereiro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida suscitada. Ofensa ao princípio da continuidade. Correta a recusa ao registro. Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 26/27) pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do 13º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que, apreciando dúvida suscitada, negou acesso ao fólio real de instrumento particular de contrato de locação de imóvel.
Assim se decidiu em razão de ofensa aos princípios da especialidade e da continuidade, a inviabilizar o registro pretendido pelo recorrente.
Houve recurso a fls. 38/43, na qual há insurgência com relação ao decidido. Isto porque as exigências se afigurariam incabíveis.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso, por serem legítimas as exigências formuladas (fls. 55/58).
É o relatório.
2. Saliente-se, de início, que não existiu a suposta ofensa ao princípio da especialidade objetiva, especialmente considerando cuidar-se de contrato de locação apresentado para registro.
Ainda que o imóvel se localize em esquina e possua duas entradas, uma em cada rua, tanto na matrícula (fls. 13) quanto no título (fls. 08) consta o endereço da Rua da Consolação, n° 2888, antigo n° 496, na esquina da Alameda Itu.
Termos em que, inexistindo no caso, para o bem locado, qualquer dúvida que o imóvel descrito no título realmente se trata daquele matriculado sob n° 32.728, respeitou-se o princípio da especialidade objetiva.
Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível nº 000.430.6/4-00, teceu considerações sobre dito princípio, no seguinte jaez:
Tal preceito, no dizer de Afrânio de Carvalho, “significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado”. Pondera que, para tanto, há requisitos a serem observados. “Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Forense, Rio de Janeiro, 1998, p. 203).
Nesse ritmo, explicita Ricardo Dip: “A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea individua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância.
Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é o seu tamanho? qual é sua figura? Onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?” (Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, apresentado no XIV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1987, p. 03, ‘apud’ Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 66).
(...)
Evidentemente, embora haja previsão na Lei de Registros Públicos (artigos 196 e 228) e nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de que na abertura de matrícula serão levados em consideração elementos constantes do registro anterior, mister se faz obter, em casos como o presente, mediante o procedimento apropriado, os dados necessários para a adequada identificação do bem, sob pena de não se dar efetividade ao sistema legalmente instituído.
Ensina, assim, Afrânio de Carvalho: “A matrícula recebe um número, correspondente à sua posição cronológica, com o qual se distingue de qualquer outra, e deve ter um teor em forma narrativa, mas abreviada, que satisfaça sua finalidade, que é individualizar o imóvel e o seu proprietário. Tendo por extremas o objeto e o titular do direito real, abrange dados individualizadores de um e de outro. Tanto o imóvel como o proprietário hão de ser descritos precisamente, sem que reste dúvida sobre a sua identidade, declinando-se, por fim, o vínculo ou título que prende o primeiro ao segundo, vale dizer, o número de registro anterior.
(...)
Tudo com espeque no artigo 176, § 1º, inciso II, nº 3, da Lei nº 6.015/73, que estabelece como requisito inarredável a exata identificação do bem.
Aliás, em sede de locação, não há rigor na especificação do bem objeto do referido contrato, como se extrai da melhor doutrina:
4.1 – Descrição.
Não há rigor na especificação do bem locado, bastando apenas referência a minúcias que possam distinguí-lo de qualquer outro (e.g. menção da via pública para a qual confina o imóvel e o número do prédio.)
A descrição pormenorizada ou a menção dos confinantes são dispensáveis sempre que se possa identificar o bem emprestado, prevalecendo, no conflito entre as descrições constantes do título e da matrícula, sempre a última, sendo recomendável cautela de se exigir do interessado requerimento em que se postule a prática do ato com base apenas na força do título registrário.
A citação ao número de transcrição ou da matrícula do imóvel, por exemplo, pode suprir a falha, com aplicação analógica da Lei 7.433, de 18.12.1985. Mesmo que ausente esse dado, dada a liberalidade controlada que se exerce em relação a esse tipo de contrato, possível é a sua superação desde que indisputável a identificação do imóvel em face dos subsídios constantes na própria serventia. (A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E O SISTEMA REGISTRÁRIO, KIOITSI CHICUTA,in RDI nº 35/36, Editora RT, 1995).
Não há, portanto, pertinência na recusa formulada pelo registrador a este título, pois o imóvel está inequivocamente identificado.
A segunda exigência, contudo, está correta.
Conforme observado pelo registrador, impossível se atender ao reclamo do recorrente sem afrontar o princípio da continuidade.
Neste sentido, reza o artigo 195 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos):
Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Assim ensina Narciso Orlandi Neto, na obra Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, 1197, págs. 55/56:
No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro.
A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: ‘nemo dat quod non habet’. “Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo” (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53).
No caso em tela, analisando-se os elementos constantes dos autos, não há mesmo como se realizar o registro, pois no cadastro tabular (fls. 13) consta como proprietários Abrahão Berezin e Jaffa Rifka Berezin, casados.
Ocorre que, no título cujo ingresso ao fólio se pretende (fls. 08), só consta como titular do domínio a cônjuge virago, agora qualificada como viúva.
Termos em que, uma perfeita continuidade demanda, em decorrência do óbito de Abrahão, o registro do formal de partilha ou da carta de adjudicação, a comprovar que referido bem coube à cônjuge supérstite (Conselho Superior da Magistratura, Ap. Cív. 23.805-0/2 e Ap. Cív. 44.025-0/6).
Ao contrário do alegado pelo recorrente, não se discute aqui a necessidade de vênia conjugal ou qualquer outro pressuposto de validade da locação, mas sim os requisitos para registro do respectivo contrato celebrado mediante instrumento particular.
3. Ante o exposto, é negado provimento ao recurso interposto, ficando mantida a r. sentença de primeiro grau que considerou inviável o registro.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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