Despachos/Pareceres/Decisões
63968/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 639-6/8
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 639-6/8, da Comarca de CARAGUATATUBA, em que é apelante JOÃO BENTO VAZ DE CAMPOS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 22 de fevereiro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida procedente. Instrumento particular de caução sobre imóvel que tem feição de hipoteca convencional. Escritura pública, requisito formal e essencial à validade do ato, necessária. Inadmissibilidade de acesso ao fólio real. Recurso não provido.
1. Trata-se de apelação interposta por João Bento Vaz de Campos contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada e manteve a recusa do Oficial do Registro de Imóveis de Caraguatatuba oposta ao registro de instrumento particular denominado “carta fiança com pacto adjeto de caução”, porque caução real é verdadeira hipoteca, que não dispensa constituição por instrumento público.
Sustenta o apelante, em suma, que busca apenas a averbação de caução na matrícula do imóvel, para dar publicidade, não havendo razão para classificação como hipoteca, que fere o princípio da razoabilidade.
O Promotor de Justiça local e a Procuradoria Geral de Justiça opinam pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. Pretende-se o ingresso no fólio real de instrumento particular denominado “carta de fiança com pacto adjeto de caução”, em garantia para a hipótese de descumprimento de obrigações decorrentes de contrato de prestação de serviços advocatícios, referente ao imóvel objeto da matrícula nº 34.860 do Registro de Imóveis de Caraguatatuba.
Poder-se-ia, em princípio, questionar a competência do Conselho Superior da Magistratura, na medida em que o apelante sustenta pretender averbação, não registro, e, como se sabe, a atribuição do Conselho Superior da Magistratura é para dissenso envolvendo a prática de ato de registro em sentido estrito, não ato de averbação, cuja atribuição recursal é da Corregedoria Geral da Justiça.
Todavia, note-se que, ao se dizer que “a competência recursal do Conselho Superior da Magistratura é para dissenso que envolve a prática de ato de registro em sentido estrito” o que se afirma é que o ponto central para determinação dessa competência é saber que o ato de inscrição predial a ser praticado, em caso de qualificação positiva, é de registro em sentido estrito (não de averbação). A avaliação que define a competência, pois, é a do ato de inscrição predial (se de registro ou de averbação), não a da pretensão rogada pela parte interessada.
Aliás, em sede de registro predial, o princípio de instância ou rogação é satisfeito com o requerimento verbal ou escrito dos interessados para os atos de registro em geral (artigo 13, II, da Lei nº 6.015/73) sem “maior formalidade” (Walter Ceneviva, Lei dos Registros Públicos Comentada, Ed. Saraiva, 7ª edição, p. 19), bastando a “apresentação do título inscritível”, que “subentende ou implica o requerimento de inscrição” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Ed. Forense, 4ª edição, p. 270), salvo para averbação, que reclama requerimento escrito com firma reconhecida (artigo 246, § 1º, da Lei nº 6.015/73), ressaltando-se que “a qualificação registrária sujeita-se ao princípio da instância, quando ao procedimento, que não se inaugura à mingua de rogação (ne procedat custos ex officio); a desqualificação, enquanto resultado, impõe-se como tarefa oficial (Garcia Coni, III, 111), porque o registrador é o guardião ou conservador da segurança jurídica imobiliária” (Ricardo Dip, Sobre a qualificação no registro de imóveis, in Registro de Imóveis [vários estudos], Ed. Sérgio Fabris, p. 193). Assim, apresentado o título, satisfeita, em regra, a rogação necessária ao procedimento e, daí, saber se o ato inscritível almejado é de registro em sentido estrito ou de averbação é questão que foge à esfera voluntária do interessado e que fica automaticamente inserida no âmbito do juízo de qualificação registrária (amarrado, sobretudo, ao princípio da legalidade), uma vez que essa distinção (entre ato de registro ou de averbação) é da lei (artigo 167, I e II, da Lei nº 6.015/73), em norma jurídica cogente.
Ora, o ingresso em fólio real de garantia real que tenha por objeto coisa imóvel, referente ao reforço no cumprimento de obrigação oriunda de contrato de prestação de serviços advocatícios, se possível for, só se pode concretizar por registro em sentido estrito, não por averbação: a) a uma, porque não há previsão normativa de exceção para esse tipo de averbação e, conforme já ficou bem definido em precedente da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, apenas em hipótese de locação admite-se, por previsão excepcional de lei específica (Lei nº 8.245/91, art. 38, § 1º), averbação de caução imobiliária (Processo CG nº 110/2005, parecer do então Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça José Antonio de Paula Santos Neto, decisão do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Mário Antonio Cardinale, DOE de 01 de abril de 2005); b) a duas, porque não estamos diante da hipótese de incidência do artigo 167, inciso II, item 8, da Lei nº 6.015/73, uma vez que a caução em foco não incide sobre direitos relativos a imóvel, mas sim sobre o próprio imóvel e, deste modo, qualifica-se “como hipoteca” (CSM, Apelação Cível nº 72.696-0/7, da Comarca de Itapetininga, j. 12 de setembro de 2000, rel. Desembargador Luís de Macedo).
Assim, a competência é do Conselho Superior da Magistratura, uma vez que na base do dissenso está a prática de ato de registro em sentido estrito, nada obstante o apelante se reporte a averbação. Satisfeitos, ainda, os demais pressupostos de admissibilidade da apelação, é o caso de conhecimento do recurso.
A irresignação recursal não procede, pois correta a recusa do Oficial do Registro de Imóveis de Caraguatatuba e irreparável a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que julgou procedente a dúvida.
De plano, consigne-se que não falta precedente do Conselho Superior da Magistratura, no sentido de afirmar a qualificação como hipoteca da denominada caução real imobiliária dada em garantia obrigacional comum, e, assim, explicitar a indispensabilidade da forma solene, ou seja, de escritura pública para o contrato constitutivo do direito real de garantia (Apelação Cível nº 72.696-0/7, da Comarca de Itapetininga, j. 12 de setembro de 2000, rel. Desembargador Luís de Macedo).
Essa, pois, é a correta orientação, diante do prescrito no artigo 108 do Código Civil, que impõe a mencionada forma especial (escritura pública) para o negócio jurídico destinado à constituição de direito real imobiliário de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, sob pena de nulidade (artigo 166, IV, do mesmo Código Civil).
Caução com feição de hipoteca convencional, pois, tem na escritura pública seu requisito formal essencial à sua validade; logo, sua instrumentação particular carente de autorização legal resulta, necessariamente, em desqualificação registrária (artigo 221, II, da Lei de Registros Públicos).
Por isso, o apontado vício formal do título legitima a recusa de seu acesso ao fólio real.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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