Despachos/Pareceres/Decisões
65162/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 651-6/2
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 651-6/2, da Comarca de GUARULHOS, em que é apelante JORGE MARCELINO FALCÃO e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 22 de fevereiro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de registro de escritura pública de compra e venda de lotes que integram loteamento não inscrito, mantida na sentença de procedência da dúvida suscitada pelo Oficial. Lotes destacados da área maior, que apresentam descrição precária. Necessidade de apuração da área e devida delimitação e caracterização dos lotes, de modo a permitir o ingresso seguro no registro imobiliário, evitar sobreposição de área e possibilitar o controle da disponibilidade. Recurso não provido.
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos, por ter recusado o registro de duas escrituras de compra e venda, referentes aos imóveis com origem nas transcrições números 2267 e 6653 do 3º Registro de Imóveis da Capital e transcrição número 22427 do 12º Registro de Imóveis da Capital, e que correspondem aos lotes números 9 e 10 da quadra “E” do loteamento denominado “Vila Harmonia”.
O motivo da recusa, mantida pela sentença recorrida, foi o fato de não constar destes registros imobiliários e do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos, cuja competência compreendeu o período de 2 de março de 1956 até 31 de dezembro de 1976, nenhum registro referente à regularização do loteamento, cuja área apresenta descrição precária e exige prévia apuração, nos termos do item 152 do Capítulo XX das NSCGJ, para permitir a segura identificação dos imóveis destacados da área maior e o seguro controle da disponibilidade registrária.
O recorrente sustenta que o loteamento foi aprovado pela Municipalidade antes do advento da Lei 6766/79 e que esta não pode retroagir para atingir situação juridicamente consolidada, além de a maioria dos lotes ter ingressado no mesmo registro de imóveis.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
2. A recusa do registrador deve ser mantida.
Trata-se de loteamento antigo, aprovado pela Prefeitura Municipal de Guarulhos, no ano de 1949.
Da análise das certidões do 1º Registro de Imóveis de Guarulhos, competente até o final do ano de 1976 em relação à área loteada, constata-se que o loteador vendeu vários lotes, a partir do ano de 1957, e, no decorrer do tempo, algumas escrituras ingressaram no registro imobiliário, a última delas em 22 de janeiro de 1976.
Na época, vigia o Decreto-Lei 58/37, pelo qual se exigia a inscrição do loteamento somente nas hipóteses de venda dos lotes a prestação, portanto, nas hipóteses de venda à vista, não era necessário inscrever o loteamento.
O teor da certidão do 1º Oficial do Registro de Imóveis de Guarulhos(fls.53/58) indica que provavelmente os lotes vendidos foram pagos à vista e os títulos ingressaram no registro imobiliário, mesmo com descrição precária e com os elementos imprecisos que alguns contêm, como, por exemplo, “...com 361,40 m² mais ou menos”, porque na época a exigência da inscrição do loteamento estava relacionada com a proteção necessária aos adquirentes dos lotes.
Todavia, a partir da vigência da Lei nº 6766/79, a inscrição do loteamento passou a ser obrigatória, nos termos do artigo 18, com o fim de tutelar os aspectos urbanísticos e facilitar o controle registrário e o respeito aos seus princípios, especialmente o controle da disponibilidade e o da especialidade.
Assim, os mencionados lotes vendidos que ingressaram no registro sob a égide do Decreto-Lei 58/37, não ingressariam se o título aquisitivo tivesse sido apresentado na vigência da lei do parcelamento do solo, a exemplo do ora apresentado.
Com efeito, os recorrentes adquiriram dois lotes de Belmiro Alves de Souza, no mês de junho de 2005. Este, um mês antes, os adquiriu do titular do domínio da área maior loteada, conforme demonstram as escrituras públicas apresentadas. Trata-se, portanto, de lotes diversos daqueles que ingressaram no registro na vigência do mencionado Decreto-Lei 58/37.
É inviável o registro do título aquisitivo destes lotes, porque é necessário apurar o remanescente, de modo a permitir a segura identificação e o controle da disponibilidade registrária, conforme exige a legislação vigente e que deve ser considerada no momento em que título é apresentado.
Este Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível nº 188-6/9, da Comarca de Barueri, ao analisar questão referente à pretensão de registro de título cujo lote foi destacado de área transcrita, assim decidiu:
“Cuida-se de porção de terreno que se pretende extrair de área maior transcrita perante o 11º Oficial do Registro de Imóveis da Capital, mas cumpre ter em mente que este, na certidão que expediu, consignou “que o imóvel da transcrição nº 20.229, relatada no início da presente certidão, não foi objeto de loteamento ou desmembramento registrado(ou regularizado) neste cartório”(fls.76 verso).
Aplica-se, pois, o escólio de Narciso Orlandi Neto: “As regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro. Quando se tratar, por exemplo, de alienação de parte de um imóvel, necessário será que a descrição da parte permita localizá-la no todo e, ao mesmo tempo, contenha todos os elementos necessários à abertura da matrícula(conf. Jorge de Seabra Magalhães, ob. cit., p.63)”(Retificação do Registro de Imóveis, Ed.Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p.68).
Em que pese a alegação de que o parcelamento é antigo, anterior à Lei nº 6.766/79 e realizado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, cumpre ter em mente que, no âmbito do Registro Imobiliário propriamente dito, não se encontram dados suficientes para individualizar o “lote” em testilha, bem como o remanescente da área total primitiva. Do ponto de vista tabular, não modificam a situação a existência de certidões expedidas pela Prefeitura Municipal de Jandira(fls.101/102), referentes ao cadastramento de tal terreno, nem a juntada de plantas pela recorrente(fls.103/105). São documentos que poderão subsidiar pedido futuro, voltado à retificação ou regularização registrária, mas que não têm o condão, por estranhos ao fólio real, de viabilizar o pronto registro pretendido.
Nesta esteira, já decidiu este Conselho, ao apreciar a Apelação Cível nº 35.016-0/4, que “não há como registrar parcela destacada de área maior, quando não for possível controlar, com eficiência, a partir de elementos tabulares, a disponibilidade da área destacada e da remanescente”. Grifei
Oportuna, pois, a observação do Oficial suscitante, no sentido de que, à margem da transcrição original, foram efetuadas as averbações de abertura das Ruas Jandira, Fernando Pessoa, Sorocabana, São José, Piratininga e Progresso, mas sem a perfeita delimitação, verificando-se, ainda, além disso, que a área maior transcrita sofreu diversos destaques, “o que impossibilita o controle da disponibilidade quantitativa e da especialidade” (fls. 04).
Ou seja, os elementos presentes no álbum real, que são os que efetivamente importam para a finalidade colimada, não propiciam a certeza e a segurança indispensáveis para que possa ser levado a efeito o registro do título apresentado.
Como elucidado no julgamento da Apelação Cível nº 62.498-0/5, da Comarca de Guarulhos, independentemente da discussão sobre a necessidade de registro do loteamento realizado sob a égide do Decreto-lei nº 58/37, não se admite que o lote seja registrado sem a adequada especificação geográfica:
“Registro de Imóveis – Venda e compra de parte certa de imóvel – Desmembramentos anteriores - Necessidade de prévia retificação do registro para apuração do remanescente – Registro do título contratual, recusado por tal motivo.”
Contém o V.Acórdão trecho esclarecedor:
“A precariedade da descrição de tais lotes não permite sua localização com exatidão no terreno, impossibilitando o registrador de controlar com eficiência, a partir dos elementos constantes dos assentamentos registrários, a disponibilidade da área sob os aspectos quantitativo e geodésico, ou seja, a localização exata de tais lotes e daquele mencionado na escritura pública apresentada a registro na gleba maior, o que inviabiliza, sem prévia retificação dos assentamentos registrários para apurar as áreas ocupadas pelos lotes referidos nas mencionadas transcrições e a remanescente, o registro do título contratual”.
Este mesmo julgado menciona outros no mesmo sentido: Apelações Cíveis números 74.831-0/9, da Comarca da Capital e 91.612-0/4, da Comarca de Guarulhos.
O entendimento perfilhado no julgado acima transcrito bem se aplica ao caso em tela e autoriza concluir que o registro do título é inviável.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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