Despachos/Pareceres/Decisões
63769/2007
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ACÓRDÃO _ DJ 637-6/9
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 637-6/9, da Comarca de CATANDUVA, em que é apelante MÁRIO LUIZ ELEUTÉRIO MATHIAS e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar parcial provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 22 de fevereiro de 2007.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis. Dúvida. Título judicial também se submete à qualificação registrária. Carta de sentença extraída dos autos de ação judicial. Apresentação de Certidões Negativas de Débito junto a INSS, Receita Federal e Dívida Ativa da União, por ocasião do seu registro. Inexigibilidade no caso concreto, pois, se a empresa, que figurou no pólo passivo da ação, estava no exercício de atividade loteadora, existe a presunção de que tais bens não integravam o seu ativo fixo. Precedentes do Conselho Superior da Magistratura. Dois dos imóveis, contudo, já foram arrematados por terceiro, não se encontrando mais registrados em nome da empresa alienante. Quanto a estes, os princípios da continuidade e da disponibilidade devem ser obedecidos, o que inviabiliza o acesso ao fólio. No que concerne ao outro imóvel, sobre o qual tal hipótese (arrematação por terceiro) não ocorreu, o registro é de rigor. Ausente a hipótese, há muito não tolerada, de irresignação parcial, pois o título se refere a três imóveis distintos, o que enseja a possibilidade de cisão - Recurso parcialmente provido para registro de um dos três imóveis.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 46/47) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Catanduva, que acolheu dúvida suscitada, negando acesso ao fólio da carta de sentença expedida nos autos de Ação de Cumprimento de Obrigação de Fazer (Processo nº 2005/04).
A referida ação, que tramitou perante a 2ª Vara Cível local, se refere à transmissão da propriedade dos imóveis matriculados sob nº 21.251, 21.252 e 21.260, quais sejam, os lotes n° 07, 08 e 16 da quadra D do Loteamento Pedro Borgonovi.
Assim se decidiu em razão de não terem sido trazidas as Certidões Negativas de Débito junto a INSS, Receita Federal e Dívida Ativa da União, bem como pelo fato de dois dos três imóveis em questão (matriculados sob nº 21.252 e 21.260) já terem sido arrematados por Ipiranga Asfalto S/A, na Ação de Execução n° 2458/02 da 1ª Vara Cível local, com ingresso no fólio, inviabilizando o aqui almejado registro da carta de sentença.
Houve recurso de apelação a fls. 49/57, no qual há insurgência com relação ao decidido. A exigência de certidões negativas estaria sendo feita impropriamente. Ademais, ainda que dois dos imóveis já tivessem sido arrematados judicialmente por terceiro, mesmo assim caberia aqui o registro do terceiro lote.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo improvimento do recurso (fls. 67/70), aderindo aos fundamentos expostos pelo Oficial e pelo MM Juiz Corregedor Permanente.
É o relatório.
2. Saliente-se, de início, que, é atribuição do oficial registrador proceder à qualificação do título, ainda que se trate de carta de sentença extraída nos autos de ação judicial.
Como se sabe, até mesmo os títulos judiciais submetem-se à qualificação, com fulcro na aplicação dos princípios e normas formais da legislação específica vigentes à época do momento do respectivo ingresso, principalmente para a verificação de sua conformidade com os postulados e princípios registrários (Apelações Cíveis nº. 22.417-0/4, Piracaia e 44.307-0/3, Campinas).
"Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais" (item 106 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça).
Posto isso, no caso em tela, passa-se à análise dos elementos constantes dos autos, para se apurar se há ou não como se realizar o registro pretendido pelo recorrente.
De fato, para o registro de cartas de sentença, em geral é necessária a apresentação das certidões negativas de débito perante INSS, Receita Federal e Dívida Ativa da União, quando a hipótese envolve transmissão de propriedade de imóvel pertencente a pessoa jurídica.
Neste sentido, é o precedente do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 81.958-0/4):
O recorrente objetiva o ingresso, na tábua predial, de carta de adjudicação oriunda de ação de adjudicação compulsória e insurge-se contra a exigência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal.
Essa providência tem apoio no princípio da legalidade (art. 5º, "caput" e inc. II, da CF/88), visto que o art. 47, I, "b", da lei nº 8.212/91 estabelece:
“É exigido documento comprobatório de inexistência de débitos relativos às contribuições sociais, fornecido pelos órgãos competentes, nos seguintes casos: I - da empresa ... b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo".
Do mesmo teor o art. 84, I, "b", do dec. nº 612/92.
A sentença substitutiva da vontade da vendedora e obtida na ação de adjudicação compulsória, para o fim de qualificação registrária, equipara-se à escritura pública de compra e venda e, como tal, necessita do cumprimento da obrigação lateral de oferecimento das certidões negativas de débitos.
Aliás, é o que já se decidiu nas Ap. Cív. nºs. 37.382-0/8 - Birigui, Rel. Des. Márcio Bonilha e 66.415-0/7 - Campinas, j. 4.5.2000, por mim relatada.
Em nada destoa o decidido na Ap. Cív. nº 59.192-0/1:
Registro de Imóveis - Dúvida - Ingresso de mandado judicial expedido nos autos de ação de adjudicação compulsória, independentemente da obtenção do cumpra-se do respectivo MM. Juiz Corregedor Permanente do oficial registrador - Possibilidade, porém, de exame do mérito - Ausência, ainda, de apresentação das certidões negativas do INSS e da Receita Federal, bem como, da guia de recolhimento do ITBI - Necessidade - Óbice previsto em lei - Inteligência do artigo 47, inciso I, letra "b", da Lei Federal nº 8.212/91 - Pretensão de registro indeferida - Recurso Improvido - Decisão mantida.
(...) Não pode, porém, a sentença substitutiva de vontade permitir às apeladas a obtenção de vantagens e isenções que não alcançariam caso houvesse o cumprimento voluntário da obrigação. A sentença, portanto, não as exime do dever de apresentar certidões negativas previstas na Lei Federal nº 8.212/91, para efeito de registro do título. Não há na desqualificação do título, portanto, qualquer ofensa à coisa julgada, ou a decisão judicial.
Isso porque a sentença supriu a prestação principal de outorga de escritura, mas não as prestações laterais, em especial aquela de apresentação de certidões previdenciárias e fiscais negativas.
No contrato de venda e compra, avultam os deveres principais, ou primários, de entrega da coisa vendida e pagamento do preço.
Tratando-se de bens imóveis, a outorga da escritura de venda e compra. Há, todavia, deveres laterais, que, ao lado dos deveres primários, interessam ao exato processamento da relação obrigatorial.
Tal categoria, sistematizada pela doutrina em vários tipos, envolve deveres de cuidado, previdência, cooperação, informação e esclarecimento (cfr. MÁRIO JULIO DE ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 6ª Edição Almedina, Coimbra, pág. 60; tb. MENEZES DE CORDEIRO, Da Boa Fé no Direito Civil, Coimbra, 1984, vol. I, págs. 603 e seguintes).
Na compra e venda de bens imóveis (ou na sua promessa), ao lado do dever principal de entrega da coisa e outorga da escritura, persistem obrigações laterais, das quais nos interessa aquela de o vendedor estar obrigado a entregar todos os documentos que digam respeito à transmissão do prédio e a prestar todas as informações necessárias sobre a aquisição do transmitente (cfr. JOÃO DE MATOS ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. I, 8ª Ed. Almedina, Coimbra, págs. 126/127).
Têm as recorridas ação contra a vendedora, para exigir também o cumprimento de obrigações laterais da venda e compra, em especial apresentação de certidões negativas previdenciárias.
O mesmo pode ser dito do v. acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n° 99.827-0/3:
Registro de Imóveis - Carta de adjudicação - Título substitutivo de título negocial - Exigência de certidões negativas - Ausência de prova de fato que autorize a dispensa - Desqualificação - Recurso provido.
(...)
O caso em tela, malgrado se compreenda a situação do adquirente, envolve matéria já pacificada pelo E. Conselho Superior.
Em primeiro lugar, tranqüilo o entendimento no sentido de que, mesmo em se tratando de título judicial extraído de ação de adjudicação compulsória, exigível, ao respectivo registro, a apresentação de negativas da Previdência e da Receita Federal. Afinal, tendo-se em conta que a adjudicação a rigor substitui vontade negocial e, portanto, um título desta espécie, não se pode, por isso, conceder ao interessado um benefício que ele não teria se a escritura de venda e compra não tivesse sido recusada, ensejando o recurso à jurisdição.
A propósito vale conferir Apelação n. 31.436-0/1, Comarca da Capital.
Note-se também o decidido na Apelação Cível nº 000.176.6/4-00:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Ingresso de mandado judicial expedido nos autos de ação de execução de obrigação de fazer correspondente à outorga de escritura definitiva – Necessidade de apresentação das certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal –Pretensão de registro indeferida – Dúvida procedente – Recurso Improvido.
Já nos autos da Apelação Cível nº 76.742.0/7, o seguinte pronunciamento judicial teve lugar:
Registro de Imóveis. Recusa no registro de carta de adjudicação expedida em ação de execução de obrigação de fazer, pela falta de apresentação de certidões negativas federais (fiscal e previdenciária). Providência adequada (...). Apelação improvida. Dúvida procedente.
Ocorre que, no presente caso, há uma particularidade, a ensejar solução diversa.
Conforme já decidido no v. acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n° 99.827-0/3, acima mencionado:
É certo porém que, mercê de seguidas instruções normativas (O.S. ns. 156/97, 163/97, 182/98, 207/99 e 211/99), os próprios órgãos arrecadadores vêm dispensando a apresentação de certidões negativas quando o imóvel pertença a empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis e desde que ele não integre seu ativo fixo.
Conclui-se, pois, pela inexigibilidade da apresentação de tais certidões negativas no caso concreto, pois, se a empresa, que figurou no pólo passivo da ação, estava no exercício de atividade loteadora, existe a presunção de que tais bens não integravam o seu ativo fixo e sim o circulante.
Assim se posicionam os precedentes do Conselho Superior da Magistratura, como se nota na Apelação Cível nº 000.623.6/5-00:
REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de registro de carta de sentença extraída dos autos da ação de cumprimento de obrigação, em razão da não apresentação das certidões negativas de débito previdenciário e fiscal. Exigência decorrente do artigo 47, I, “b”, da Lei 8212/91. Existência de elementos comprovadores de que os imóveis são comercializados pela empresa vendedora, não integram seu ativo fixo e sim o circulante. Hipótese excepcional de dispensa das certidões caracterizada. Registro viável. Recurso provido.
No mesmo teor, a Apelação Cível nº 99.827-0/3:
...os próprios órgãos arrecadadores vêm dispensando a apresentação de certidões negativas quando o imóvel pertence à empresa cuja atividade seja a de comercialização de imóveis, e desde que ele não integre seu ativo fixo. A orientação veiculada pela Receita Federal por meio da Instrução Normativa SRF nº 93, de 23 de novembro de 2001, cujo artigo 17, “caput”, é no seguinte sentido:
“É dispensada a apresentação de Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais nas transmissões de imóveis, não integrantes do ativo permanente, realizadas por empresa que exerce a atividade de compra e venda de imóvel, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou de construção de prédios destinados à venda”. É certo que, em tais diplomas, as entidades arrecadadoras permitem que se presuma existir tal situação, sem mais perquirições, quando houver declaração expressa da pessoa jurídica alienante nesse sentido, ou forem apresentados os respectivos atos constitutivos ao Tabelião que lavrar a escritura. Porém, em caso de substituição da vontade da alienante por decisão judicial que acarrete adjudicação compulsória, pressupõe-se não ter havido outorga de escritura definitiva, o que inviabiliza prévia exibição de atos constitutivos ao notário, ou o comparecimento da vendedora, a qual, se omitiu a própria escritura, certamente terá omitido a referida “declaração expressa”.
Sobreveio a recente Instrução Normativa nº 3, de 14 de julho de 2005, da Secretaria da Receita Previdenciária, prevendo, ao invés de declaração ou atos constitutivos, a apresentação de demonstrativo contábil revelador de que o imóvel compõe o ativo circulante para comercialização e não consta do ativo permanente da empresa. Tal exigência substitutiva revela claramente que o que importa, mais do que qualquer formalidade, é a efetiva existência da vislumbrada situação de fato. Se a vendedora não compareceu para outorgar escritura, também não trouxe o demonstrativo contábil, só passível de obtenção a partir de seus próprios arquivos, de acesso inviável para o ora adquirente. Mas, em casos como o presente ou semelhantes, em que evidenciada essa impossibilidade, as CNDs somente poderão ser dispensadas se suprida a dita demonstração, em concreto, por convincentes elementos de certeza.”
No mesmo sentido: Apelações Cíveis números 385-6/8, 000.335.6/0-00 e 467-6/2, deste Colendo Conselho Superior da Magistratura.
Neste tocante, portanto, merecem guarida os argumentos trazidos na peça de recurso.
Assim sendo, é caso de registro do título, no que concerne ao lote n° 07 (matrícula n° 21.251) da quadra “D” do “Loteamento Pedro Borgonovi”, em Catanduva.
Mas, por outro lado, restará inviável o registro dos lotes n° 08 e 16 (matrículas n° 21.252 e 21.260), considerando terem eles sido arrematados por terceiro (o que já teve ingresso no fólio real).
Termos em que, impossível se atender ao reclamo do recorrente neste tópico sem afrontar os princípios da continuidade e da disponibilidade.
Neste sentido, reza o artigo 195 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos):
Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Assim ensina Narciso Orlandi Neto, na obra Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, 1197, págs. 55/56:
No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro.
A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: ‘nemo dat quod non habet’.
“Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo” (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53).
No caso em tela, não há mesmo como se realizar o registro em relação a estes dois últimos imóveis, que já foram arrematados por terceira pessoa e em seu nome se encontram inscritos.
No que concerne a uma eventual anulação da arrematação, a matéria deverá ser discutida na via jurisdicional e não nesta sede administrativo-registrária.
Consigna-se que é somente viável o registro do imóvel remanescente, aquele não arrematado por terceiro, sendo que isto não implica aqui em irresignação parcial.
Verdadeiramente, em se tratando do procedimento de dúvida, não há como se admitir tais hipóteses de irresignação parcial, que são vedadas pelos precedentes deste Conselho Superior da Magistratura.
Isto porque a dúvida registrária não se presta ao exame parcial das exigências formuladas, em razão de, ainda que afastada aquela impugnada, permanece a impossibilidade de registro pelo não atendimento das demais, que não foram cumpridas ou contestadas.
De fato, a possibilidade do registro deve estar presente no momento em que, em razão da devolução do título, tiver ocorrido a dissensão entre o apresentante e o oficial registrador.
Desta forma, a aceitação pelo apresentante, de parte das exigências formuladas, prejudica a apreciação do restante que foi objeto de questionamento por meio do procedimento de dúvida.
Neste sentido, entre outros, os venerandos acórdãos prolatados por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 60.460-0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição; na Apelação Cível nº 77.606-0/4, da Comarca de Sorocaba, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo e, também, na Apelação Cível nº 94.211-0/6, da Comarca de Sorocaba, em que foi relator o Desembargador Luiz Tâmbara.
Mas aqui de irresignação parcial não se trata e, no que concerne ao outro imóvel, que não foi arrematado por terceiro, o registro é de rigor.
Isto porque o título se refere a três imóveis distintos, o que enseja a possibilidade de cisão, já admitida em precedentes deste Conselho Superior da Magistratura, nos quais se afastou a hipótese de irresignação parcial.
Assim já se decidiu nos autos da Apelação Cível nº 000.610.6/6-00, verbis:
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de carta de sentença expedida nos autos de ação de adjudicação compulsória – Ausência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal – Possibilidade, porém, no caso, de dispensa das certidões exigidas para fins de registro – Evidência de que a alienante é empresa cuja atividade é a comercialização de imóveis e de que o bem objeto da adjudicação compulsória não integra o seu ativo fixo – Registro possível – Ressalva, porém, no tocante a imóveis registrados em nome de pessoas diversas da alienante, em atenção ao princípio da continuidade registral – Recurso parcialmente provido.
3. Ante o exposto, mantém-se apenas em parte a procedência da dúvida (quanto os lotes n° 08 e 16 da quadra “D” do “Loteamento Pedro Borgonovi”, correspondentes às matrículas n° 21.252 e 21.260) e se dá parcial provimento ao recurso interposto, para o registro do título no que concerne ao lote n° 07 (matrícula n° 21.251).
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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