Despachos/Pareceres/Decisões
57366/2006
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Acórdão _ DJ 573-6/6
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 573-6/6, da Comarca de CATANDUVA, em que é apelante a COOPERATIVA DE CRÉDITO RURAL DOS FORNECEDORES DE CANA DA REGIÃO DE CATANDUVA - COFOCRED e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 21 de novembro de 2006.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Alienação parcial de imóvel – Parte remanescente, que permanecerá sob a propriedade dos vendedores, ficará supostamente encravada – Hipótese que não impede o registro – Além da eventual servidão de trânsito, o Código Civil ainda assegura o direito à passagem forçada – Inteligência do seu artigo 1.285, § 2º - Recurso provido para que o Procedimento de Dúvida seja julgado improcedente.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 41/42) pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Segundo Oficial de Registro de Imóveis e anexos de Catanduva, que acolheu dúvida suscitada, negando acesso ao fólio de escritura pública de venda e compra relativa a parte do imóvel matriculado sob n° 18.368, parte esta que seria objeto de fusão com aquele objeto da matrícula n° 18.367.
Assim se decidiu em razão da referida alienação parcial resultar no encravamento do imóvel, em afronta à legislação em vigor, o que inviabiliza o almejado registro.
Houve recurso a fls. 45/47, no qual há insurgência com relação ao decidido, sustentando-se a possibilidade do registro relativo à alienação parcial do imóvel.
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo improvimento do recurso (fls. 52/57), ante a inexistência de servidão formalmente instituída.
É o relatório.
2. Analisando-se os elementos constantes dos autos, é caso de se prover o recurso, em que pesem os respeitáveis posicionamentos do Registrador, do MM Juízo Corregedor Permanente e da digna Procuradoria de Justiça.
Pode ser observado que, mediante escritura pública de venda e compra, foi alienada pequena parte do imóvel matriculado sob n° 18.368 (parte esta que seria objeto de fusão com aquele objeto da matrícula n° 18.367), permanecendo os alienantes como proprietários da área remanescente.
Ocorre que referida venda resultaria no encravamento da parte remanescente do imóvel alienado, em prejuízo dos seus proprietários, os vendedores, o que foi tido como obstáculo ao almejado registro do título.
Mas “data venia” assim não deve ser.
Com o exame do croquis carreado aos autos a fls. 22, pode ser observado que, de fato, o acesso à via pública (Rua 7 de setembro), com 01 metro de largura, por força da alienação parcial deixou de pertencer ao imóvel matriculado sob n° 18.368.
Ocorre que, na parte superior do referido croquis, também se apontou a existência de uma outra servidão, com 3,26 metros de largura, a afastar a hipótese de estar o imóvel encravado.
De fato, pode ser que esta última servidão esteja carecendo de formal instituição e registro, tal qual exigido pelo artigo 1.378, in fine, do Código Civil e artigo 167, I, 6, da Lei dos Registros Públicos.
Ainda assim, mesmo que de servidão oficialmente não se trate, poderá tal espaço ser considerado como de passagem forçada, direito assegurado pelo artigo 1285 do Código Civil em vigor, como se nota:
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Releva notar que o direito à passagem forçada acima referido, embora semelhante, não se confunde com a servidão de passagem (ou trânsito) capitulada nos artigos 1378 e seguintes do Código Civil em vigor.
Esta última (servidão de trânsito) pode decorrer da vontade das partes, dentre outras causas, não se destinando apenas a imóveis encravados, podendo ter o escopo de tornar mais cômoda a utilização do bem.
É direito real sobre coisa alheia (artigo 1225, III, do Código Civil), por vezes contratual, decorrente da conveniência e comodidade do interessado.
Já o direito à passagem forçada, por seu turno, sempre deriva da lei e decorre da necessidade, por estar o imóvel encravado, se instituindo mediante indenização.
Termos em que, mesmo que não se trate de servidão de trânsito formalmente instituída, ainda assim a lei assegura o reconhecimento do direito à passagem forçada, o que soluciona a questão da falta de acesso ao imóvel encravado.
Há mais.
Se os vendedores são todos maiores e capazes, podem livremente dispor do seu patrimônio (artigo 1.228 do Código Civil), inclusive alienando parte do seu imóvel e tornando o seu acesso mais oneroso.
De qualquer modo, se encravado ele se encontrar e não houver sido formalmente instituída uma servidão de trânsito, ainda assim restará assegurado na lei o direito à passagem forçada.
Por tais razões, o recurso merece guarida.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso interposto para que a dúvida seja tida por improcedente, possibilitando o acesso ao folio do título em questão.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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