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Despachos/Pareceres/Decisões 58760/2006


ACÓRDÃO _ DJ 587-6/0
: 26/03/2009

A C Ó R D Ã O
 
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 587-6/0, da Comarca de SÃO CARLOS, em que é apelante ANTONIO COSTA SANTOS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
                    
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
                     
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
São Paulo, 21 de novembro de 2006.
 
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
V O T O
 
Registro de Imóveis – Loteamento – Pretendido o registro de título relativo à venda e compra de lote submetido a desdobro – Existência de restrição em contrato padrão que veda a subdivisão de lotes – Prevalência da restrição convencional – Aprovação do desdobro pela Prefeitura Municipal e existência de lei local – Irrelevância – Dúvida procedente - Recurso improvido.
 
1. Cuida-se de recurso de apelação interposto contra decisão do Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis e anexos da Comarca de São Carlos (fls. 70/72) que indeferiu o registro de escritura de venda e compra de parte do lote 07 (parte “A”), da quadra 02, do Jardim Real, em virtude de vedação a desdobros existente no contrato-padrão arquivado (cláusula VII).
 
Sustenta (fls. 70/72) que o desdobro em questão foi aprovado pela municipalidade, abrandando-se o rigor da lei local que corrobora a vedação também constante da cláusula restritiva. Além disso, idêntico desdobro já foi autorizado e regularmente averbado nas matrículas de imóveis congêneres. Por fim, o contrato padrão aqui trazido (fls. 29/31) não se encontra assinado.
 
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou no sentido do improvimento do recurso (fls. 85/88).
                        
É o relatório.
 
2. Analisando-se os elementos constantes dos autos, não há mesmo como se realizar o registro, conforme bem ressaltado tanto pelo Oficial suscitante, quanto pelo seu MM Juiz Corregedor e ainda pelos zelosos membros do Ministério Público que aqui oficiaram nas duas instâncias.
 
Em que pesem os argumentos expendidos pelo recorrente e as várias decisões em sentido contrário já proferidas, o entendimento atual da Corregedoria Geral da Justiça é que o referido desdobro não pode ser tolerado, em razão da cláusula proibitiva expressa.
 
Assim foi recentemente decidido nos autos do Processo n° CG 29/2006, verbis:
                       
Com efeito, do contrato-padrão de compromisso de compra e venda dos lotes do aludido empreendimento, arquivado na serventia predial por ocasião do registro do loteamento, consta a obrigação do compromissário comprador de “não subdividir o imóvel” objeto da negociação (cláusula 7ª ...). Tal cláusula, sem dúvida, inviabiliza a realização do desdobro do lote em questão e a sua averbação no registro imobiliário.
 
Observe-se que, como salientado na decisão recorrida (...), restrição convencional dessa natureza, inserida em contrato-padrão de loteamento, tem prevalência ainda que o desdobro tenha sido aprovado pela Municipalidade ou que lei municipal a tenha afastado.
 
Isso porque a restrição em causa, como outras incluídas nos contratos-padrão, tem por finalidade assegurar a qualidade urbanística do loteamento e garantir ao adquirente e aos demais proprietários de lotes o padrão do local e as características do empreendimento. Bem por isso, inclusive, a obrigatoriedade do depósito de modelo dos contratos no registro de imóveis, para que todos os interessados possam ter ciência das restrições convencionais.
 
Como tem decidido o Colendo Conselho Superior da Magistratura a respeito da matéria:
 
“Procedimento de dúvida – Escritura pública de divisão amigável de lote – Registro – Inadmissibilidade – Imóvel situado em loteamento, cuja inscrição veda o desdobro – Restrição urbanística que prevalece, não obstante a acenada aprovação municipal do refracionamento – Supremacia dos limites convencionais inscritos, cujas regras são supletivas da legislação pertinente – Recusa confirmada – Recurso não provido.
 
(...)
 
A despeito da licença municipal obtida, pende, na hipótese vertente, restrições convencionais, entre elas, a vedação do desdobramento de lotes, a ensejar o motivo da acertada recusa, na consideração de que a restrição segue o imóvel, independentemente da mudança de titularidade, pois almeja obter padrão urbanístico planejado para aquela urbanização.
 
Bem por isso, em precedente análogo sobre o tema, já ficou assentado que ‘as restrições urbanísticas convencionais de caráter genérico, sejam consideradas estipulações em favor de terceiros (cf. HELY LOPES MEIRELLES, Direito de Construir, edição 1979, pág. 67), sejam obrigações ‘in rem scriptae’ (cf. ORLANDO GOMES, Direitos Reais, edição 1978, pág. 186), entrelaçando direitos reais e obrigacionais (PHILADELPHO AZEVEDO, Destinação do Imóvel, edição 1957, com notas de JOSÉ GERALDO RODRIGUES ALCKMIN, pág. 138), concorrem com as restrições legais e devem ser objeto de aferição registrária: é que, para logo, inscritas, configuram matéria de conhecimento oficial do registrador; demais, porque o registro predial desempenha tarefa importante na execução da política urbanística (v. JOSÉ MARIA CHICO ORTIZ, La Urbanizacion, La Ley de Suelo y la Propriedad, R. Cr. D. I., nº 528, págs. 927 ss., JOSÉ LUIS BENEVIDES DEL REY, Algunas consideraciones sobre el Registro de la Propriedad y su papel en la política de urbanismo, R. Cr. D. I. n. 538, págs. 609 ss.). A existência de ação própria para inibir a afronta a restrições convencionais do parcelamento do solo urbano (artigo 45, Lei n. 6.766/79) não implica a ausência de poderes para o controle registral dos títulos em relação ao registro anterior’ (Apelação Cível nº 14.094-0/5, Comarca de Palmital).
 
A circunstância de a Municipalidade deter atribuição para a fixação dos limites mínimos locais de fracionamento do solo urbano, respeitado o preceito do artigo 4, II, da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, não rende ensejo à ineficácia de regras convencionais de restrições urbanísticas que limitem ou interditem as segregações e os desmembramentos, cujas regras são supletivas da legislação pertinente.
 
O fato relativo à aprovação do refracionamento, de lote, de modo oposto à restrição convencional, a cargo da Municipalidade, não é apto a infirmá-la. Trata-se de autorização administrativa, com reflexo urbanístico e também registrário, mas que não significa, só por si, superação dos limites convencionais inscritos (cf. JESUS GONZALES PÉREZ, Las licencias de urbanismo y el Registro de la Propriedad, in R. Cr. D. I. 528, págs. 913 ss.). (Ap. Cív. nº 22.300-0/0 – j. 11.05.1995 – rel. Des. Antonio Carlos Alves Braga).
 
“Registro de Imóveis – Dúvida – Ingresso de formal de partilha no qual consta desmembramento de lote instruído com aprovação municipal – Ofensa a restrição convencional constante do contrato padrão inscrito, e que prevalece enquanto não for regularmente levantada – Pretensão de registro indeferida – Recurso improvido.
 
(...)
 
O posicionamento deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, como exposto nas razões da dúvida e na r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, é no sentido de que as restrições convencionais impostas por ocasião da implantação e registro do loteamento, constantes do contrato padrão arquivado, prevalecem em face de regras administrativas municipais mais brandas, necessário o regular levantamento dessas restrições para os casos em que descaracterizada a proposta original de parcelamento, desnecessária a repetição dessas restrições nos títulos de transferência do domínio (...)” (Ap. Cív. nº 63.641-0/6 – j. 28.10.1999 – rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição).
 
(...)
 
Finalmente, cumpre salientar que o fato de ter sido admitida a averbação do desdobro aqui pleiteado, relativamente a outro imóvel do mesmo loteamento (...), não implica, por óbvio, na autorização para averbações de desdobros futuros, pois, como reiteradamente decidido por esta Corregedoria Geral da Justiça, erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registral irregular.
 
(...).
                        
Portanto, deve-se ter como correta a recusa do oficial no tocante ao registro da venda e compra do lote resultante do desdobro defendido pelo recorrente, nos moldes do decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente.
                   
Não altera esta realidade o fato do desdobro em questão ter sido aprovado pela municipalidade, ou a circunstância de outros imóveis congêneres já terem obtido tal providência.
                       
Por fim, a cópia do contrato padrão aqui trazida (fls. 29/31), embora não se encontre assinada, retrata a presença da cláusula proibitiva (cláusula VII), cuja existência, note-se, é incontroversa.
                   
Ante o exposto, mantém-se a procedência da dúvida e se nega provimento ao recurso interposto.
 
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
 


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