Despachos/Pareceres/Decisões
58969/2006
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ACÓRDÃO _ DJ 589-6/9
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 589-6/9, da Comarca de DIADEMA, em que é apelante o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HERMÍNIA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 14 de dezembro de 2006.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Dúvida inversa – Convenção de condomínio – Título apresentado em fotocópia e não na via original – Não conhecimento da dúvida – Inadmissibilidade, ademais, do registro pretendido, pela ausência de prévio registro do instrumento de especificação e instituição do condomínio - Recurso não provido, retificado o dispositivo da sentença.
Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis, inversamente suscitada por Condomínio Residencial Hermínia, referente ao ingresso no Registro de Imóveis de Diadema de convenção de condomínio, recusado pelo oficial registrador. Após regular processamento, com manifestação por parte do oficial e do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente (por equívoco mencionou-se “improcedente” na sentença) para o fim de manter a recusa do registro do título, devido à ausência de registro concernente ao instrumento de especificação e instituição do condomínio, além de irregularidade formal no título apresentado (fls. 90 e 91).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado Condomínio Residencial Hermínia, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta o Apelante que o condomínio edilício em questão foi instituído às pressas pelos adquirentes dos apartamentos, devido à iminente falência da construtora e incorporadora do empreendimento. Assim, segundo entende, não há como aplicar o rigor da lei, já que a vida condominial deve prosseguir, não se podendo aguardar a superação dos entraves para a especificação e instituição do condomínio em questão, decorrentes do processo de falência referido (fls. 94 a 96).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se, em preliminar, no sentido do não conhecimento do recurso, devido à ausência de prenotação do título e à apresentação deste em fotocópia, e, no mérito, pelo improvimento do apelo (fls. 106 a 112).
É o relatório.
De início, cumpre observar que, diversamente do sustentado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça, o título em discussão foi, sim, prenotado, conforme informado pela oficiala registradora (fls. 79, item 3), estando, ainda, a prenotação comprovada, de acordo com o que consta a fls. 18.
Todavia, não era mesmo de ser conhecida a dúvida, assistindo razão, no ponto, ao representante do Ministério Público oficiante nesta instância recursal.
Isso porque a convenção de condomínio levada a registro foi apresentada em fotocópia (fls. 18 a 36) e não na via original. Tal circunstância torna o título insuscetível de exame, já que, de qualquer maneira, o registro não poderia ser autorizado (art. 203, II, da Lei n. 6.015/1973), mostrando-se impossível, no curso do processo de dúvida, a sanação da irregularidade.
Conforme tem decidido reiteradamente este Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa – Falta do título original e de prenotação – Recurso a que se nega provimento.
(...)
A presente dúvida não se encontra instruída com os traslados das escrituras públicas de venda e compra que se pretendem inscrever na tábua registral mas, apenas, com sua reprografia (f.). E reprografia do título, ainda que autenticada, segundo precedentes deste E. Conselho Superior da Magistratura, não ingressa no álbum real.” (Ap. Cív. n. 67.247-0/7 – j. 16.03.2000 – rel. Des. Luís de Macedo).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Formal de partilha – Recusa do registro – Dúvida inversa – Falta de título original – Matéria prejudicial – Recurso não provido.
(...)
Verifica-se, com efeito, que a estes autos não foi trazido o título original, como seria de rigor.
Contrariada, pois, a norma do artigo 198 da Lei nº 6.015/73, no qual se exige que, na hipótese de dúvida, o título seja remetido ao juízo competente para dirimi-la.
Inarredável essa premissa, pois da análise direta do próprio título, inclusive no tocante à sua autenticidade, regularidade formal e conteúdo, análise essa logicamente precedente ao próprio exame das questões de direito debatidas, depende a aferição de sua admissibilidade, ou não, no âmbito do fólio real.” (Ap. Cív. nº 470-6/6 – j. 15.12.2006 – rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).
De todo modo, ainda que fosse possível conhecer da dúvida, a procedência desta se mostraria inafastável.
Com efeito, como bem apontado pela oficiala registradora (fls. 79), apesar de ter havido regular incorporação do empreendimento em questão (fls. 12 a 14), não se operou, até o momento, o registro do instrumento de especificação e instituição de condomínio, necessário para que se obtenha a existência jurídica do condomínio edilício.
E, sem a existência do condomínio, não se verifica possível o registro da convenção condominial; aquela, por evidente, é pressuposto deste.
Pertinente, no ponto, invocar julgado deste Conselho Superior da Magistratura a respeito da matéria, relatado pelo eminente Desembargador Márcio Martins Bonilha, então Corregedor Geral da Justiça, igualmente referido pela oficiala do registro:
“(...) é preciso frisar que não se faz possível o registro de uma convenção de condomínio, sem que, num momento anterior, haja a averbação da construção, seguida da própria instituição do condomínio. Essa é uma necessidade de natureza lógica e intransponível.
Sem o surgimento do condomínio especial, com a definição de unidades autônomas perfeitamente definidas e, ainda mais, sem que conste da tábua registral qualquer menção acerca da existência da edificação noticiada, não persiste o preenchimento de requisitos mínimos, de natureza objetiva, para a prática do ato pretendido, porquanto não existe sentido algum em uma convenção sem condomínio, verdadeira ‘contradictio in terminis’ (Cf. Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, 6ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1991, pp. 112-114).” (Ap. Cív. n. 37.190-0/1 – j. 07.04.1997).
Portanto, seja por força de ausência de requisito formal do processo de dúvida, seja em razão da ausência do pressuposto lógico-jurídico de existência legal do condomínio, o registro da convenção condominial pretendido não pode ser admitido.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso, retificado o dispositivo da sentença proferida para não conhecimento da dúvida.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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