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Despachos/Pareceres/Decisões 59461/2006


ACÓRDÃO _ DJ 594-6/1
: 26/03/2009

A C Ó R D Ã O
 
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 594-6/1, da Comarca de PALMEIRA D’OESTE, em que são apelantes GILMAR MANOEL DOS SANTOS e SUA ESPOSA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
                    
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
 
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
São Paulo, 14 de dezembro de 2006.
 
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
V O T O
 
Registro de Imóveis – Loteamento – Escritura de venda e compra de lote objeto de desdobro – Existência de restrição em contrato-padrão arquivado no registro predial que veda a subdivisão de lotes – Prevalência da restrição convencional – Aprovação do desdobro pela Prefeitura Municipal e registros anteriores de lotes subdivididos do mesmo loteamento – Irrelevância – Registro recusado - Recurso não provido.
 
1. Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Palmeira D’Oeste, a requerimento de Gilmar Manoel dos Santos e Aparecida da Cruz dos Santos, referente ao ingresso no registro de escritura pública de venda e compra de terreno consistente no lote 02-02, da quadra 18, do setor 11, do loteamento “Jardim Residencial Alto das Palmeiras”, localizado em Palmeira D’Oeste, resultante do desdobro do lote 02, objeto da matrícula n. 4.248, do Registro de Imóveis dessa mesma localidade. Após regular processamento, com impugnação por parte dos interessados e manifestação do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em registrar o título, devido à existência de vedação convencional que impede a construção de mais de uma residência no lote, conforme restrição constante no contrato padrão depositado na serventia por ocasião do registro do loteamento (fls. 43 e 44).
 
Inconformados com a respeitável decisão, interpuseram os interessados Gilmar Manoel dos Santos e Aparecida da Cruz dos Santos, tempestivamente, o presente recurso. Sustentam os Apelantes que o desdobro em questão foi aprovado em 30.10.2003, por meio do Decreto Municipal n. 349/2003. Além disso, acrescentam, idênticos desdobros já foram autorizados e regularmente averbados, relativamente a lotes do loteamento “Jardim Residencial Alto das Palmeiras”, não havendo razão para a resistência ora manifestada pelo oficial registrador.
 
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido de ser negado provimento ao recurso (fls. 56 a 63).
 
É o relatório.
 
2. A hipótese versa sobre pleito dos Apelantes de registro de escritura pública de venda e compra de terreno consistente no lote 02-02, da quadra 18, do setor 11, do loteamento denominado “Jardim Residencial Alto das Palmeiras”, resultante do desdobro do lote 02 do referido empreendimento, objeto da matrícula n. 4.248 do RI da Comarca de Palmeira D’Oeste.
                    
Em que pesem os argumentos expendidos pelos Apelantes, o referido registro não pode ser efetuado, como bem decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, à luz ainda dos pareceres do Ministério Público em ambas as instâncias.
                    
Com efeito, do contrato-padrão do compromisso de compra e venda dos lotes do aludido empreendimento, arquivado na serventia predial por ocasião do registro do loteamento, consta que “Por restrição urbanística imposta pelos loteadores, com a anuência da municipalidade local, o lote retro matriculado destina-se a uso estritamente residencial, nele não podendo ser construída mais de uma residência e respectiva edícula, destinando-se à moradia de uma única família, ficando proibida, portanto, a edificação de prédio não residencial ou habitação coletiva. A residência não será usada e nem adaptada, tampouco permitida, para fins industriais, comerciais ou quaisquer outros não residenciais, de forma que nunca poderão ser nela instalado, comércio, indústria ou serviços” (AV-3-4248 – fls. 08 v.).
                    
Tal cláusula, sem dúvida, inviabiliza a realização do desdobro do lote em questão - pois, do contrário, se teria a construção de mais de uma residência por lote - e, por via de conseqüência, o registro dos compromissos de venda e compra dos terrenos daquele resultantes, como o dos ora Apelantes.
                    
Observe-se que, como salientado no parecer da Douta Procuradoria Geral de Justiça, restrição convencional dessa natureza, inserida em contrato-padrão de loteamento, tem prevalência ainda que o desdobro tenha sido aprovado pela Municipalidade ou que lei municipal a tenha afastado.
                    
Isso porque a restrição em causa, como outras incluídas nos contratos-padrão, tem por finalidade assegurar a qualidade urbanística do loteamento e garantir ao adquirente e aos demais proprietários de lotes o padrão do local e as características do empreendimento. Bem por isso, inclusive, a obrigatoriedade do depósito de modelo dos contratos no registro de imóveis, para que todos os interessados possam ter ciência das restrições convencionais.
                    
Como tem decidido este Colendo Conselho Superior da Magistratura:
                     
“Procedimento de dúvida – Escritura pública de divisão amigável de lote – Registro – Inadmissibilidade – Imóvel situado em loteamento, cuja inscrição veda o desdobro – Restrição urbanística que prevalece, não obstante a acenada aprovação municipal do refracionamento – Supremacia dos limites convencionais inscritos, cujas regras são supletivas da legislação pertinente – Recusa confirmada – Recurso não provido.
 
(...)
                    
A despeito da licença municipal obtida, pende, na hipótese vertente, restrições convencionais, entre elas, a vedação do desdobramento de lotes, a ensejar o motivo da acertada recusa, na consideração de que a restrição segue o imóvel, independentemente da mudança de titularidade, pois almeja obter padrão urbanístico planejado para aquela urbanização.
                    
Bem por isso, em precedente análogo sobre o tema, já ficou assentado que ‘as restrições urbanísticas convencionais de caráter genérico, sejam consideradas estipulações em favor de terceiros (cf. HELY LOPES MEIRELLES, Direito de Construir, edição 1979, pág. 67), sejam obrigações ‘in rem scriptae’ (cf. ORLANDO GOMES, Direitos Reais, edição 1978, pág. 186), entrelaçando direitos reais e obrigacionais (PHILADELPHO AZEVEDO, Destinação do Imóvel, edição 1957, com notas de JOSÉ GERALDO RODRIGUES ALCKMIN, pág. 138), concorrem com as restrições legais e devem ser objeto de aferição registrária: é que, para logo, inscritas, configuram matéria de conhecimento oficial do registrador; demais, porque o registro predial desempenha tarefa importante na execução da política urbanística (v. JOSÉ MARIA CHICO ORTIZ, La Urbanizacion, La Ley de Suelo y la Propriedad, R. Cr. D. I., nº 528, págs. 927 ss., JOSÉ LUIS BENEVIDES DEL REY, Algunas consideraciones sobre el Registro de la Propriedad y su papel en la política de urbanismo, R. Cr. D. I. n. 538, págs. 609 ss.). A existência de ação própria para inibir a afronta a restrições convencionais do parcelamento do solo urbano (artigo 45, Lei n. 6.766/79) não implica a ausência de poderes para o controle registral dos títulos em relação ao registro anterior’ (Apelação Cível nº 14.094-0/5, Comarca de Palmital).
 
A circunstância de a Municipalidade deter atribuição para a fixação dos limites mínimos locais de fracionamento do solo urbano, respeitado o preceito do artigo 4º, II, da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, não rende ensejo à ineficácia de regras convencionais de restrições urbanísticas que limitem ou interditem as segregações e os desmembramentos, cujas regras são supletivas da legislação pertinente.
                    
O fato relativo à aprovação do refracionamento, de lote, de modo oposto à restrição convencional, a cargo da Municipalidade, não é apto a infirmá-la. Trata-se de autorização administrativa, com reflexo urbanístico e também registrário, mas que não significa, só por si, superação dos limites convencionais inscritos (cf. JESUS GONZALES PÉREZ, Las licencias de urbanismo y el Registro de la Propriedad, in R. Cr. D. I. 528, págs. 913 ss.). (Ap. Cív. nº 22.300-0/0 – j. 11.05.1995 – rel. Des. Antonio Carlos Alves Braga).
                    
“Registro de Imóveis – Dúvida – Ingresso de formal de partilha no qual consta desmembramento de lote instruído com aprovação municipal – Ofensa a restrição convencional constante do contrato padrão inscrito, e que prevalece enquanto não for regularmente levantada – Pretensão de registro indeferida – Recurso improvido.
 
(...)
                    
(...) o posicionamento deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, como exposto nas razões da dúvida e na r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, é no sentido de que as restrições convencionais impostas por ocasião da implantação e registro do loteamento, constantes do contrato padrão arquivado, prevalecem em face de regras administrativas municipais mais brandas, necessário o regular levantamento dessas restrições para os casos em que descaracterizada a proposta original de parcelamento, desnecessária a repetição dessas restrições nos títulos de transferência do domínio (...)” (Ap. Cív. nº 63.641-0/6 – j. 28.10.1999 – rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição).
                    
Por outro lado, cumpre salientar que o fato de ter sido admitida a averbação do desdobro de outros lotes do mesmo loteamento (fls. 22) não implica, por óbvio, a autorização para averbações de desdobros futuros e registros de escrituras de venda e compra dos lotes deles decorrentes, pois, como reiteradamente decidido por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registral irregular. Ao contrário, as averbações e registros à primeira vista irregulares, concernentes a desdobros de lotes do loteamento “Jardim Residencial Alto das Palmeiras” é que deverão ser objeto de apuração e eventual correção.
                    
Portanto, deve-se ter como correta a recusa do oficial registrador no tocante ao registro da escritura de venda e compra do terreno objeto do desdobro ora em discussão, pretendido pelos Recorrentes, como decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente.
 
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso, determinando-se a remessa de cópias destes autos à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, para adoção de providências cabíveis no tocante a possível irregularidade na averbação de desdobros de lotes do loteamento “Jardim Residencial Alto das Palmeiras” e registro de escrituras de venda e compra destes.
 
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 


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