Despachos/Pareceres/Decisões
56360/2006
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Acórdão _ DJ 563-6/0
: 26/03/2009
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 563-6/0, da Comarca de LIMEIRA, em que é apelante LÁZARO DE OLIVEIRA e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 21 de novembro de 2006.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de Imóveis – Escritura de venda e compra com descrição deficiente do imóvel, ausente menção da área total do lote de terreno objeto do negócio jurídico – Inadmissibilidade do registro, por ofensa ao princípio da especialidade – Necessidade de prévia retificação do título apresentado, a fim de que possa ser suprida a omissão verificada – Recusa do oficial registrador que merece ser prestigiada – Inviabilidade de dispensa, no caso, da completa descrição e caracterização do imóvel na escritura, ausentes os requisitos da Lei n. 7.433/1985, sequer em vigor à época da lavratura do ato notarial - Recurso não provido.
1- Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis, suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Limeira, a requerimento de Lázaro de Oliveira, relativamente ao ingresso no registro predial de escritura pública de venda e compra de imóvel consistente no lote de terreno nº 12, da quadra “A”,com frente para a rua Seis, do loteamento denominado “Jardim Esmeralda”, obstado pelo oficial registrador. Após regular processamento, com manifestação por parte do interessado e do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do registro do título, devido à ausência de menção na escritura da área total do lote de terreno, verificada, ainda, divergência na metragem do imóvel constante da guia de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, em confronto com o mapa do loteamento arquivado na Serventia (fls. 32 e 33).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado Lázaro de Oliveira, tempestivamente, o presente recurso. Sustenta o Apelante que a descrição do imóvel constante da escritura levada a registro é suficiente à correta identificação e individualização do bem, tanto que o oficial registrador pôde, sem dificuldade, identificá-lo na planta do loteamento correspondente, arquivada no cartório. Daí não ser necessária, no caso, no seu entendimento, a menção da área do lote na escritura de venda e compra apresentada. Por outro lado, argumenta que, nos termos da Lei nº 7.433/1985, não se aplicam às escrituras públicas as mesmas exigências feitas para a escrituração das matrículas, podendo limitar-se aquelas à menção do número do registro ou da matrícula, da completa localização, do logradouro, do número, do bairro e da cidade e Estado. Por fim, aduz que a divergência na metragem do imóvel, entre a que consta da planta do loteamento arquivada na serventia e a informada na guia de recolhimento do ITBI, não pode inviabilizar o registro, já que esta última é mero documento de arrecadação tributária, sem qualquer repercussão sobre os assentos registrais (fls. 37 a 43).
A douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não provimento do apelo (fls. 60 a 62).
É o relatório.
2. A apelação interposta não comporta provimento, devendo ser mantida a respeitável decisão recorrida.
Com efeito, conforme se verifica às fls. 07 e 08, o imóvel adquirido pelo Apelante não se encontra adequadamente descrito e caracterizado na escritura de venda e compra apresentada, já que ausente a indicação a respeito da área total do lote, elemento essencial à perfeita identificação do bem, nos termos do art. 176, § 1º, inciso II, n. 3, letra “b”, da Lei n. 6.015/1973.
Assim, constata-se, de fato, na espécie, ofensa ao princípio da especialidade registral, como bem decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, em sua sentença, e analisado pela Douta Procuradoria Geral de Justiça, no parecer de fls. 60 a 62.
Como ensina Afrânio de Carvalho:
“O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado. Esse princípio, consubstancial ao registro, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatória de: a) todo imóvel que seja objeto de direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; b) toda a dívida que seja garantida por um direito real, pois a quantia não pode ser indefinida, mas certa, expressa em moeda nacional.
Por isso, o Código Civil o prevê tanto em relação ao imóvel que é transmitido ou gravado como à dívida que é objeto de garantia. Todavia, não adota uma fórmula uniforme ou precisa para exigir a especialização do imóvel, o que não impede que se deduza que essa especialização deve ser tal que satisfaça os requisitos da inscrição, a que se acha sujeito (Cód. Civ., arts. 761, n. IV e 846).
Esses requisitos são os dados geográficos que se exigem para individuar o imóvel, isto é, para determinar o espaço terrestre por ele ocupado. Os dados devem encadear-se em menção descendente, de modo que, em gradativa aproximação, acabem por localizar o imóvel. Assim, a exigência da especialização, constante do Código Civil, vem desenvolvida ou explicada nos sucessivos regulamentos do registro, o último dos quais requer ‘a identificação do imóvel, feita mediante a indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver’ (Lei nº 6.015, de 1973, art. 176, § único, II, n. 3; cf. Decreto nº 4.857, de 1939, art. 247).
(...)
Ao exigir-se, para o registro, que o imóvel se apresente com as suas características, limites e confrontações, o que se exige é que ele apareça com um corpo certo. A sua descrição no título há-de conduzir ao espírito do leitor essa imagem. Se a escritura de alienação falhar nesse sentido, por deficiência de especialização, terá de ser completada por outra de rerratificação, que aperfeiçoe a figura do imóvel deixada inacabada na primeira. Do contrário, não obterá registro.” (Registro de Imóveis, 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 219-223, sem grifos no original).
Observe-se que a possibilidade de dispensa da descrição e caracterização de imóveis urbanos, nas escrituras públicas, autorizada pela Lei n. 7.433/1985, nos termos do art. 2º, § 1º, está condicionada à consignação, no instrumento, do número do registro ou matrícula no RI, e dos documentos e certidões discriminados no § 2º do art. 1º do mesmo diploma legal, o que não se verifica, na espécie.
Aliás, não há como ignorar, aqui, que a escritura em questão foi lavrada em 1976, vale dizer, antes da edição da Lei n. 7.433/1985, de sorte que não poderia mesmo contemplar, em seu conteúdo, elementos autorizadores da aludida dispensa de descrição e caracterização do imóvel, hipótese essa àquela época inexistente.
Assim, a falta de menção, na escritura, da área total do lote de terreno objeto da compra e venda, implica, sim, a irregularidade do título, o que impossibilita seu acesso à tábua registral enquanto não for retificado.
Portanto, como se verifica da análise acima empreendida, não há como admitir, no caso, o registro do título, tal como pretendido pelo Apelante, impondo-se a manutenção da respeitável sentença recorrida, a qual, corretamente, prestigiou a recusa manifestada pelo oficial registrador.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
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