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Despachos/Pareceres/Decisões 59660/2006


ACÓRDÃO _ DJ 596-6/0
: 26/03/2009

A C Ó R D Ã O
 
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 596-6/0, da Comarca de GUARULHOS, em que são apelantes FAUSTO MARTELLO e OUTROS e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
                    
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
 
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
 
São Paulo, 09 de novembro de 2006.
 
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 
V O T O
 
REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura de Divisão e Extinção de Condomínio. Indisponibilidade decretada em ação de responsabilidade civil, em relação ao co-proprietário de ¼ parte. Registro que transforma a titularidade do domínio sobre parte ideal em parte certa e determinada. Necessidade de análise e decisão pelo Juízo que decretou a indisponibilidade. Correta a recusa pelo Oficial, o qual deve se restringir à análise dos requisitos formais e extrínsecos do título, em consonância com a situação registral. Recurso não provido. 
 
1. Tratam os autos de dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Guarulhos, julgada procedente pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente.
                      
A sentença recorrida manteve a recusa do Oficial, em relação ao registro de escritura de divisão amigável e extinção de condomínio do imóvel matriculado sob número 80.913, datada de 14 de janeiro de 2004 e re-ratificada em 18 de agosto do mesmo ano, sob o fundamento de que em relação ao casal de condôminos “Fausto/Vilma” o patrimônio está indisponível por ordem judicial anterior à escritura, e, mesmo que a divisão tenha efeitos meramente declaratórios, implica em disposição do patrimônio, de modo que a pretensão de extinção do condomínio deve ser solucionada na via jurisdicional. A outra razão da recusa é a falta de menção aos confrontantes na descrição do imóvel.
                      
Os recorrentes interpuseram embargos de declaração, os quais não foram conhecidos, e, em seguida, apresentaram recurso de apelação. Sustentam que a divisão não torna o bem disponível, apenas define a parte certa e determinada de cada um, motivo pelo qual não há necessidade de buscarem a pretensão de extinção do condomínio pela via jurisdicional. Citam julgado e acrescentam que o fato de a descrição do imóvel não indicar os confrontantes pode ser suprida pelo pedido de averbação realizado e instruído com certidão da Prefeitura Municipal de Guarulhos, na qual há indicação destes. Pedem a reforma da decisão.
                      
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
 
É o relatório.
                      
2. Inicialmente, cumpre anotar que os recorrentes têm razão quanto ao fato de, embora na r. sentença tenha constado “JULGO IMPROCEDENTE esta dúvida”, o seu teor é claro quanto à manutenção da recusa do Oficial, portanto, apesar de os embargos de declaração não terem sido conhecidos, o julgamento deve ser considerado como de procedência, em coerência com a fundamentação da decisão.
                      
Quanto ao recurso propriamente dito, nega-se provimento.
                      
O imóvel objeto da escritura de divisão amigável e extinção de condomínio, no que diz respeito à fração ideal correspondente a ¼ parte e que é da titularidade de domínio de Fausto Martello e sua mulher, está indisponível, por ordem do Meritíssimo Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca, emanada nos autos da ação de responsabilidade civil ajuizada, averbada na matrícula número 80.913.
                      
Assim sendo e diante da pretensão de ser registrada a escritura acima mencionada, é preciso considerar que, embora o efeito da divisão seja meramente declaratório, uma vez efetivada com o registro, os proprietários do imóvel, que até então exerciam a titularidade do domínio sobre parte ideal da área maior, passam a exercê-la sobre parte certa e determinada.
                      
E, como bem consignado no r. parecer da Procuradoria Geral de Justiça, exarado pelo digno Promotor de Justiça Designado em 2º Grau, “...o desfazimento, via divisão, do condomínio de propriedade imóvel passa obrigatoriamente pela disponibilidade desfrutada por cada um dos condôminos... Tal repartição consubstancia, em seu âmago, verdadeira permuta imobiliária em que cada consorte dispõe, em favor do outro, de sua parte sobre o todo.”
                      
É preciso considerar, também, que o Oficial, ao receber um título para qualificação, deve proceder “o exame da legalidade do título e apreciação de formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental.” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, Editora Forense). Não deve, portanto, ao examinar o título que lhe é exibido, analisar os aspectos intrínsecos e interpretá-lo.
                      
No caso em tela, à vista da averbação da indisponibilidade da parte do imóvel que cabe a um dos proprietários, e do título apresentado para registro, pelo qual haverá divisão do bem e conseqüente extinção do condomínio com atribuição de parte certa e determinada para cada um dos co-proprietários, não incumbe ao Oficial examinar os efeitos desta divisão ou outros aspectos desta natureza, mas apenas os requisitos formais, extrínsecos, os quais levam a conclusão de que o ingresso de qualquer registro ou averbação que possa em tese afetar de alguma forma a disponibilidade do bem decretado indisponível, deve ser previamente submetido à análise e decisão de quem assim o decretou.
                     
Este Conselho Superior da Magistratura decidiu na Apelação Cível nº 307-6/3, da Comarca da Capital, pelo voto nº 12.264, datado de 03 de março de 2005, sobre a impossibilidade de registro de carta de arrematação e de exclusão da indisponibilidade decretada sobre o imóvel.
                      
A hipótese não é idêntica a destes autos, porém, os princípios e fundamentos do referido julgado bem se enquadram ao caso aqui tratado, porque, tanto naquele como neste, o que deve ser levado em conta são os limites do Oficial no exame do título para qualificação, a observância do princípio da legalidade, e o dever de impedir o acesso ao fólio real de título que acarrete na disposição ou oneração de imóvel cuja indisponibilidade tenha sido decretada.
                      
Em conformidade com o aqui exposto, o v. Acórdão assim dispõe:
                      
“Saliente-se de início assistir ao registrador o direito e dever de proceder à qualificação dos títulos levados a registro, seja ele judicial ou extrajudicial, dentro das normas e princípios registrários (Apelações Cíveis nºs. 22.417-0/4, Piracaia e 44.307-0/3, Campinas). “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais” (item 106, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça).
 
A carta de arrematação não pode ter ingresso no fólio real por haver, precedentemente, averbação de indisponibilidade do bem arrematado, decorrente de ordem emanada em ação falimentar, sob pena de ferir o princípio da legalidade.
 
Afrânio de Carvalho, discorrendo sobre o princípio da legalidade, ensina que “cumpre interpor entre o título e a inscrição um mecanismo que assegure, tanto quanto possível, a correspondência entre a titularidade presuntiva e a titularidade verdadeira, entre a situação registral e a situação jurídica, a bem da estabilidade dos negócios imobiliários. Esse mecanismo há de funcionar como um filtro que, à entrada do registro, impeça a passagem de títulos que rompam a malha da lei, quer porque o disponente careça da faculdade de dispor, quer porque a disposição esteja carregada de vícios ostensivos. O exame prévio da legalidade dos títulos é que visa a estabelecer a correspondência constante entre a situação jurídica e a situação registral, de modo que o público possa confiar plenamente no registro” (Registro de Imóveis, Ed. Forense, 4ª edição).
 
Enquanto perdurar a indisponibilidade, novo registro ou nova averbação referente ao imóvel, não poderá ser feito, o que significa que o imóvel objeto da presente matrícula não poderá ser alienado, sem que antes a indisponibilidade seja tornada sem efeito pelos meios legais.
 
“A indisponibilidade é forma especial de inalienabilidade e de impenhorabilidade (Cf. Walter Ceneviva, in “Manual do Registro de Imóveis”, pág. 143), impedindo a exemplo do que ocorre com os casos de bens de diretores e sócios de sociedades e empresas em regime de liquidação extrajudicial, acesso de todo e qualquer título de disposição ou de oneração, ainda que confeccionado em data anterior à liquidação propriamente dita. O dispositivo tem caráter genérico, e não compete ao registrador interpretá-lo restritivamente.”
 
Por outro lado, esta não é a via adequada para pleitear-se a exclusão da indisponibilidade.
 
 
Não se pode discutir administrativamente os limites da decisão judicial que decretou a indisponibilidade, nem sua eficácia em relação a terceiros e às partes, ou a forma pela qual será ela executada. Somente o juiz do feito pode decidir se a indisponibilidade pode ser levantada em relação ao bem em questão.
 
Dessa forma já se entendeu no processo administrativo de nº 2/83, em parecer de Narciso Orlandi Neto (in “Decisões Administrativas da Corregedoria Geral de Justiça”, 1982/1983, RT, pág. 107/109).”
                      
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
                      
(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator
 


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